In Nederland ligt momenteel voor zo’n 300.000 km aan buisleidingen. Daarnaast bevinden zich vele kilometers kabels boven de grond. Voor de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen is volledig eigendom van grond in veel gevallen niet nodig; met medegebruik kan worden volstaan. Daarover zullen partijen duidelijke afspraken willen maken. In deze blog gaat Sheila in op de verschillende manieren waarop die afspraken vorm kunnen worden gegeven, waarbij ze ingaat op de belangrijkste aandachtspunten voor zorginstellingen die met kabels en/of leidingen te maken krijgen.

Onderdeel van een netwerk?

Een boven- of ondergronds netwerk is op basis van het burgerlijk recht een zelfstandige onroerende zaak. Dat betekent dat – in tegenstelling tot andere zaken die in of boven de grond worden gerealiseerd (zoals een gebouw, dat wordt nagetrokken door de ondergrond) – natrekking door de grond niet aan de orde is. Natrekking kan nadelig zijn, omdat de eigenaar van de niet-zelfstandige zaak zijn eigendom verliest ten gunste van de grondeigenaar (in dit geval: een zorginstelling).

Schriftelijke afspraken tussen de leidinglegger en een rechthebbende zijn daarom vooral bedoelt om de toestemming voor de aanleg en instandhouding vast te leggen. Daarbij kan worden gekozen voor:

• een zakelijk recht overeenkomst;
• een erfdienstbaarheid;
• een kwalitatieve verplichting;
• een kettingbeding;
• een gebruiksovereenkomst;
• een publiekrechtelijke vergunning;
• een publiekrechtelijke gedoogplicht.

Ik ga hierna alleen in op de meest voorkomende soorten: de zakelijk recht overeenkomst en de publiekrechtelijke gedoogplicht.

Zakelijk recht overeenkomst: basis voor een opstalrecht

Een zakelijk recht overeenkomst vormt de basis voor een opstalrecht. Een opstalrecht wordt gevestigd door een notaris, die een notariële akte opmaakt en deze inschrijft in het Kadaster.

Opstalrecht
Voordeel van een opstalrecht is dat – in tegenstelling tot bijvoorbeeld een erfpachtrecht – dit op een gedeelte van een perceel kan worden gevestigd. De bijbehorende voorwaarden zijn dan alleen op dat perceelgedeelte van toepassing. Het overige deel van het perceel kan de zorginstelling dan ongestoord blijven gebruiken, daarvoor gelden dan geen beperkende voorwaarden. In de praktijk wordt voor kabels en leidingen vaak een opstalrecht op een strook van een perceel gevestigd, bijvoorbeeld vijf meter aan beide kanten, gemeten vanaf het hart van de leiding. Voor bijvoorbeeld een trafohuisje kan ook een opstalrecht worden gevestigd.

Een tweede voordeel is dat een opstalrecht de eigendom van het perceel volgt. Als de zorginstelling haar perceel aan een derde overdraagt, dan gaat het opstalrecht met bijbehorende voorwaarden automatisch mee over naar de nieuwe grondeigenaar.

Bij af te spreken voorwaarden kan bijvoorbeeld worden gedacht aan:

• het doel van de kabels en leidingen (transport van aardgas, waterstof, data, elektriciteit, aardolie, CO2 enzovoorts, of de afvoer van bijvoorbeeld rioolwater) à leg dat zo concreet mogelijk vast in de overeenkomst, zodat de netbeheerder de kabels en leidingen niet zomaar voor een ander doel kan aanwenden;
• afspraken zodat de kabels en leidingen ongestoord kunnen liggen;
• een diepploeg- en bouwverbod à leg zo duidelijk mogelijk vast wat niet mag, zodat ook duidelijk is wat wél mag;
• de duur van het opstalrecht (vaak voor onbepaalde tijd) à een opstalrecht voor bepaalde tijd is voor veel netbeheerders (nog) niet bespreekbaar;
• een eenmalige vergoeding (bijvoorbeeld gebaseerd op normen zoals jaarlijks vastgesteld door Gasunie) à deskundigenkosten (zoals advocaatkosten) kunnen daarbij ook voor vergoeding in aanmerking komen;
• een periodieke gebruiksvergoeding (als de kabels/leidingen een commercieel doel dienen) à in de Omgevingswet wordt een beperkte gebruiksvergoeding geïntroduceerd en netbeheerders verwachten dat zij een dergelijke vergoeding ook buiten die beperkte gevallen vaak zullen gaan betalen;
• onderhoud van de kabels en leidingen en de bereikbaarheid die daarvoor nodig is à vaak willen netbeheerders hiervoor een recht van overpad (erfdienstbaarheid) vestigen;
• beëindigingsmogelijkheden van de overeenkomst en afspraken over het opruimen van het netwerk à probeer altijd afspraken te maken dat de kabels geheel worden opgeruimd (en niet dat ze op een bepaalde diepte mogen blijven liggen);
• een schaderegeling à netbeheerders proberen het recht op vergoeding van schade nu en in de toekomst zoveel mogelijk te beperken dus het maken van duidelijke afspraken is van belang.

Eigendomsinformatie
Op de eigendomsinformatie – tegen betaling van een klein bedrag op te vragen bij het Kadaster – worden dan de eigenaar én opstalhouder met adresgegevens vermeld. Daardoor is voor iedereen de aanwezigheid van de kabels en/of leidingen kenbaar. De akte van vestiging is tegen betaling ook op te vragen, waardoor de gemaakte afspraken voor iedereen in te zien zijn.

Een opstalrecht geeft partijen zekerheid. Netbeheerders en leidingleggers geven hier in de praktijk dan ook de voorkeur aan.

Nadeel opstalrecht
Nadeel van een opstalrecht is dat de eigendom van het perceel als het ware wordt ‘gesplitst’: er ontstaat een knip tussen het bezwaarde eigendom van de grondeigenaar en het opstalrecht van de opstalhouder. Een tweede nadeel is dat leidingleggers werken met standaard zakelijk recht overeenkomsten, die door grondeigenaren in de praktijk vaak als star en zeer eenzijdig worden ervaren. Mijn ervaring is dat over die overeenkomsten wel altijd te onderhandelen valt, mits het overleg maar constructief wordt ingestoken. 

Publiekrechtelijke gedoogplicht

De publiekrechtelijke variant van een opstalrecht is een gedoogplicht. Gedoogplichten zijn bijvoorbeeld geregeld in de Belemmeringenwet Privaatrecht en de Waterwet, die op 1 januari 2024 overgaan in de Omgevingswet. Daarnaast zijn gedoogplichten geregeld in de Telecommunicatiewet, die als zelfstandige wet blijft bestaan.

Voor veel werken van algemeen nut (zoals elektriciteitskabels, gasleidingen, waterleidingen en hoogspanningsleidingen) zijn gedoogplichten op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht van belang. Een gedoogplicht kan worden aangevraagd door overheden zoals het Rijk, provincies en waterschappen, maar ook door erkende netbeheerders zoals TenneT en Gasunie. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan én zij geen overeenstemming kunnen bereiken met grondeigenaren over het medegebruik van hun gronden, dan kunnen zij de minister van Infrastructuur en Waterstaat verzoeken om een gedoogplicht op te leggen. Vooralsnog kunnen gedoogplichten alleen worden opgelegd voor netwerken van algemeen nut, maar de Omgevingswet breidt die mogelijkheid uit naar netwerken met commerciële doeleinden.

Nadat de initiatiefnemer de wettelijke procedure succesvol heeft doorlopen neemt de minister een beschikking (een specifiek besluit), waarin hij de gedoogplicht met bijbehorende voorwaarden oplegt op de betreffende gronden. De rechthebbende (bijvoorbeeld een zorginstelling) moet dan de aanleg en aanwezigheid van de kabels en/of leidingen dulden en voorkomen dat daaraan schade ontstaat.

De beschikking wordt vervolgens ingeschreven in het Kadaster en rust op het gehele perceel. Uit de beschikking blijkt voor welk perceelgedeelte strengere gebruiks ­beperkingen gelden (de zogenaamde belemmerde strook). Voor de rest van het perceel gelden die gebruiksbeperkingen dan feitelijk niet.

Een gedoogplicht doorbreekt eventuele natrekking van de betreffende zaak niet, maar in het geval van kabels en leidingen is dat geen probleem. Een gedoogplicht vormt dan ook een volwaardig maar tegelijkertijd belastend voor de rechthebbende alternatief voor een opstalrecht.

De gedoogplichten uit de Telcommunicatiewet (voor glasvezelnetwerken) zijn met minder waarborgen omgeven dan de gedoogplichten uit de Belemmeringenwet Privaatrecht (en straks: de Omgevingswet). In de Telecommunicatiewet zijn namelijk gedoogplichten van rechtswege geregeld: gedoogplichten die door de wet zijn ingegeven en waar dus geen apart besluit voor nodig is. In openbare gronden (bijvoorbeeld in een eigendom van een gemeente) moeten alle soorten glasvezelkabels worden gedoogd. In niet-openbare gronden (bijvoorbeeld in eigendom van een zorginstelling) moeten alleen lokale kabels worden gedoogd voor zover gebruikers anders niet aangesloten kunnen worden (anders gezegd: als er geen alternatief tracé beschikbaar is).

Bij gedoogplichten voor niet-openbare gronden gelden wel enkele waarborgen waar een aanbieder en zijn aannemer aan moeten voldoen: zij moeten de rechthebbende (bijvoorbeeld een zorginstelling) schriftelijk in kennis stellen van de werkzaamheden en streven naar afspraken over de plaats, tijdstip en wijze van uitvoering. Als partijen er niet uitkomen, dan kan de aanbieder de Autoriteit Consument & Markt verzoeken om alsnog een gedoogplicht op te leggen.

Conclusie

In de toekomst worden de aanspraken op de Nederlandse onder- en bovengrond naar verwachting alleen maar groter. Het buisleidingennetwerk zal – mede in het kader van de energietransitie – flink worden uitgebreid en kan dus ook uw zorginstelling raken. Het maken van goede afspraken is daarbij van belang, zeker omdat zorginstellingen een belangrijke taak vervullen en bedachtzaam moeten omspringen met hun financiën. Heeft een netbeheerder uw zorginstelling benadert voor de aanleg en instandhouding voor kabels en leidingen? Wilt u advies over de voorwaarden die voor u van belang zijn, neem daarvoor contact op met Sheila van Gemeren via gemeren@thna.nl.