Grote renovatie-, onderhouds-, sloop- of herstructureringsprojecten hebben veel impact op huurders. Om vertraging in de plannen te voorkomen, is het belangrijk om deze projecten juridisch goed vorm te geven. In de wet zijn ten aanzien van deze projecten specifieke bepalingen opgenomen. Denk aan communicatie met de huurders, herhuisvesting, vergoedingsregelingen en huurverhogingen. De grens tussen renovatie en dringende werkzaamheden in projecten is niet altijd scherp te trekken. Er kan ook sprake zijn van een samenloop.
Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden niet steeds gericht op een toename van het woongenot. Als de huurder als gevolg van deze dringende werkzaamheden schade lijdt, kan de verhuurder daar aansprakelijk voor worden gesteld. Als de dringende werkzaamheden (vaak als gevolg van een gebrek) tot verminderd huurgenot leiden, kan eveneens aanleiding bestaan voor huurprijsvermindering.
Renovatiewerkzaamheden
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Renovatie wordt wel geacht te leiden tot een toename van het woongenot. Voor een huurder geldt ten aanzien van renovatie een gedoogplicht. Als de verhuurder daartoe wil overgaan met voortzetting van de huurovereenkomst, moet hij een redelijk voorstel aan de huurder doen. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol:
- de aard van de werkzaamheden
- de noodzaak van medewerking van de huurder
- de financiële consequenties voor de verhuurder bij niet-medewerking van de huurder
- de huurprijsverhoging
- de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder
Bij een complexgewijze renovatie (10 of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen) wordt het voorstel geacht redelijk te zijn als meer dan 70% van de huurders ermee instemt. Als de verhuurder de huurovereenkomst na de renovatie niet wil voortzetten, is hij aangewezen op de (dwingendrechtelijke) opzeggingsformaliteiten en ontbinding.
De hiervoor genoemde uitgangspunten gelden voor alle huurcategorieën, zoals woonruimte, bedrijfsruimte en 7:230a-ruimte. Niet alle bepalingen zijn voor deze huurcategorieën van dwingend recht waardoor er veel contractueel van wordt afgeweken. De meeste algemene voorwaarden wijken af van deze wettelijke regeling.