Op zondag 15 maart jl. heeft het kabinet maatregelen genomen in de aanpak van het coronavirus. Eén van deze maatregelen is de sluiting van horeca, sport- en fitnessclubs, sauna’s, coffeeshops en sexclubs tot in ieder geval maandag 6 april. Meer maatregelen lijken echter noodzakelijk. Het kabinet overweegt daarom meer winkels te sluiten, zoals kledingwinkels, cadeauwinkels en meubelzaken. De sluiting van winkels- en bedrijfsruimten heeft huurrechtelijke gevolgen. Hieronder wordt antwoord gegeven op veel gestelde vragen. Onder winkels- en bedrijfsruimten worden zowel winkels in de zin van artikel 7:290 BW als (overige) bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW verstaan.

Dit artikel is gebaseerd op de stand van zaken op 23 maart 2020.

1. Schendt een huurder zijn exploitatieverplichting bij gedwongen sluiting?

In veel huurovereenkomsten is een exploitatieplicht voor de huurder opgenomen. De huurder wordt dan verplicht de winkel- of bedrijfsruimte daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Doet hij dat niet, dan is hij (in ieder geval volgens de in de praktijk veelgebruikte modellen van de Raad voor de Onroerende Zaken) – na door de verhuurder in gebreke te zijn gesteld – een boete aan de verhuurder verschuldigd en kan de verhuurder schadevergoeding vorderen voor zover de geleden schade de boete overtreft. Huurders zijn daarentegen ook verplicht om maatregelen van de overheid na te leven. Als een dergelijke maatregel inhoudt dat de winkel- of bedrijfsruimte gesloten moet worden, levert dat in beginsel een overmachtssituatie op. Een huurder kan in dat geval niet worden toegerekend dat hij in strijd handelt met zijn contractuele exploitatieverplichting.

2. En hoe zit dat als de huurder op eigen initiatief tot sluiting overgaat?

Een sluiting van een winkel- of bedrijfsruimte zonder expliciete overheidsmaatregel c.q. verplichting levert niet snel een overmachtssituatie op. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader is met name van belang in hoeverre de belemmering zo ernstig is dat de nakoming van de contractuele verplichtingen voor de huurder (zo goed als) onmogelijk is. Als een winkel- of bedrijfsruimte gesloten wordt ter voorkoming van verdere verspreiding van het coronavirus kan het overmachtsargument verdedigbaar zijn. Maar dit is anders als (slechts) tot sluiting wordt overgegaan vanwege gebrek aan personeel, omzetverlies of tegenvallende bezoekersaantallen. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat een economische crisis of tegenvallende bezoekersaantallen in beginsel tot het “normale ondernemersrisico” worden beschouwd. Als een huurder er dan zelf voor kiest zijn winkel- of bedrijfsruimte te sluiten, kan beargumenteerd worden dat hij in strijd met zijn exploitatieverplichting handelt.

3. Kan een verhuurder in geval van sluiting van het gehuurde aanspraak maken op een (contractuele) boete?

Als de huurder in een overmachtssituatie verkeert, betekent dit dat hij niet toerekenbaar tekortschiet jegens de verhuurder. Dit houdt in dat een verhuurder geen aanspraak kan maken op schadevergoeding doordat de huurder zijn exploitatieverplichting niet nakomt. Ook kan de verhuurder in dat geval geen aanspraak maken op (contractuele) boetes (en/of aanvullende schadevergoeding).

Het voorgaande is slechts anders als partijen expliciet in de huurovereenkomst overeengekomen zijn dat de verhuurder ook (of beter gezegd: zelfs) in geval van overmacht aanspraak op een boete en aanvullende schadevergoeding toekomt.
Dit gebeurt in de praktijk. Wel kan een huurder dan de kantonrechter verzoeken deze boete te matigen. Hoewel in de praktijk door rechters terughoudend met de matiging van boetes wordt omgegaan, is onder de huidige omstandigheden de kans groot dat de rechter de boete wel (fors) zal matigen.

4. Is de gedwongen sluiting aan te merken als een ‘huurrechtelijk gebrek’?

Een gebrek is in het Burgerlijk Wetboek gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde de huurder niet het genot geeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Denk aan een direct defect aan het gehuurde object zelf, maar ook aan andere omstandigheden die het genot van het gehuurde beperken. Daarbij geldt dat het gebrek niet voor rekening en risico van de huurder moet komen en toerekening aan de verhuurder voor de vaststelling van het gebrek niet van belang is. De kans is klein dat de uitbraak van het coronavirus (en alle gevolgen van dien) is aan te merken als een huurrechtelijk gebrek. Er is nog geen rechter die zich over het voorgaande heeft uitgelaten. Wellicht wordt daar in de toekomst verandering in gebracht.

5. Kan de huurder een beroep doen op huurprijsvermindering?

De huurder van winkel- of bedrijfsruimte kan alleen een beroep op huurprijsvermindering doen als sprake is van een ‘huurrechtelijk gebrek’ (zie vorige vraag). De wet bepaalt dat als het huurgenot, ongeacht de oorzaak van het gebrek, (substantieel) minder is geworden, een huurder de mogelijkheid heeft om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen (art. 7:207 lid 1 BW). De beoordeling hiervan is aan de rechter.

Let op: in de meeste huurovereenkomsten (zoals in ieder geval in de veel gebruikte modellen van de Raad voor de Onroerende Zaken) is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten of beperkt. In de versies van de ROZ vanaf 2008 is hierop een uitzondering gemaakt als het gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder. Bij een gedwongen sluiting geldt dat onvoorziene overheidsmaatregelen in principe niet aan de verhuurder kunnen worden toegerekend.

6. Mag de huurder betaling van de huur opschorten?

Opschorting is bedoeld als pressiemiddel. Een beroep op opschorting moet gerechtvaardigd zijn en is bedoeld als prikkel voor de verhuurder om tot nakoming van zijn verplichtingen over te gaan. Bijvoorbeeld als sprake is van een gebrek en de verhuurder weigert tot herstel over te gaan. Het gebrek moet voldoende ernstig zijn en er moet voldoende samenhang zijn tussen de opschorting van de huurbetaling en de verplichting van de verhuurder die niet wordt nagekomen. Bij een gedwongen sluiting van een winkel- of bedrijfsruimte kan voornoemd doel niet worden bereikt. Een beroep op opschorting is daardoor niet mogelijk. Als de huurder toch tot opschorting over gaat en achteraf blijkt dat deze opschorting onrechtmatig is, kan de verhuurder de huurovereenkomst wegens de ontstane huurachterstand laten ontbinden en ontruiming van het gehuurde vorderen.

Let op: in de meeste huurovereenkomsten (zoals in ieder geval in de veel gebruikte modellen van de Raad voor de Onroerende Zaken) is het recht op opschorting uitgesloten.

7. Is uitstel van betaling mogelijk?

Een huurder kan de verhuurder uitstel van betaling verzoeken. Komen verhuurder en huurder uitstel van betaling overeen, dan hoeft de huur voor een bepaalde periode niet betaald te worden en worden er afspraken gemaakt over het later weer inlopen van de ontstane huurachterstand. Uitstel van betaling kan zo voorkomen dat de huurders failliet gaan vanwege het kelderen of uitblijven van omzetten en liquiditeitstekorten en daar zijn verhuurders natuurlijk ook bij gebaat.

8. Kan een huurder de huurovereenkomst ontbinden?

De meest vergaande maatregel die de huurder zou kunnen treffen is (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. Voor het recht op ontbinding is toerekenbaarheid van het gebrek aan de verhuurder niet vereist. Wel moet de tekortkoming van voldoende gewicht zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Wanneer daarvan sprake is, verschilt van geval tot geval.

9. Kan de huurder een beroep doen op ‘onvoorziene omstandigheden’?

Het Burgerlijk Wetboek bevat een bijzondere regel die het in uitzonderlijke gevallen mogelijk maakt dat overeenkomsten door de rechter worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden (art. 6:258 BW). Dit is mogelijk als partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening hebben kunnen houden met deze omstandigheid en als deze omstandigheid van zodanige aard is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet van de huurder mag verwachten.

Rechters zijn terughoudend met het honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden omdat sommige risico’s nu eenmaal ondernemersrisico’s zijn. De kans is groot dat voor de uitbraak van het coronavirus wel een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden kan worden gedaan. De rechter heeft een grote vrijheid bij het wijzigen of ontbinden van een (huur)overeenkomst. Dat maakt het lastig om te voorspellen wat de precieze uitkomst van een dergelijke procedure zal zijn. Gedacht kan worden aan opschorting dan wel vermindering van huurbetaling, tijdelijke opheffing van de exploitatieverplichting of een tijdelijke vrijstelling van voorschotten servicekosten.

Tot slot

Heeft u aanvullende vragen of wilt u weten wat het voorgaande concreet voor uw situatie betekent? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos. Heeft u andere vragen over de impact van het coronavirus op uw onderneming? Wij helpen u graag. Neem contact op met ons multidisciplinaire team.