Zorginstellingen hebben de komende periode grote vastgoedinvesteringen gepland. Bij sommige instellingen zijn er al bouwcontracten gesloten. Dit kunnen allerlei soorten overeenkomsten zijn. Hierna worden enige algemene vragen behandeld. Met name wordt gekeken naar de mogelijkheid dat u een (onder)aannemingsovereenkomst* heeft gesloten m.b.t. de renovatie of (ver)bouw van uw zorgvastgoed. Welke gevolgen heeft het coronavirus voor uw bouwproject? NB: voor al onze antwoorden geldt dat u de overeenkomst en de toepasselijke (besteks- en algemene) voorwaarden goed moet bekijken. Daar kunnen namelijk afwijkingen van de algemene wetsbepalingen in staan.

1. Kan de aannemer zich beroepen op overmacht?

Over het algemeen is sprake van overmacht als de aannemer door een onvoorziene feitelijke onmogelijkheid die buiten zijn invloed- en risicosfeer ligt, niet (op tijd of niet volledig) kan leveren. Wij verwachten dat aannemers zich door het coronavirus op overmacht kunnen gaan beroepen. Maar dat lukt niet zo maar, de bewijslast ervan ligt volledig bij hen. Van belang daarbij is dat de bouw vanuit de overheid (nog) niet is stilgelegd. De aannemer zal dus concreet moeten maken waarom hij desondanks niet kon doorgaan met bouwen.

De aannemer moet bewijzen dat de overmacht echt aan het coronavirus te wijten is, welke gevolgen het virus voor de uitvoering van zijn overeenkomst heeft, dat er geen alternatieven zijn en dat hij de schadelijke gevolgen zoveel mogelijk heeft beperkt (en dat hij niet al problemen had die niets met het coronavirus te maken hebben).

2. Moet ik termijnverlenging verlenen?

Als de aannemer bewijst dat het coronavirus voor vertraging heeft gezorgd en hoe groot deze is, heeft hij recht op termijnverlenging (check daarvoor ook het contract). In een contract met oplevering o.b.v. werkbare werkdagen, levert dit een onwerkbare werkdag op.

Om discussies in een later stadium te voorkomen, kunt u nu een opname met uw aannemer maken van het werk, met dan ook de vastlegging van reeds bestaande vertragingen en hun oorzaken. Zo wordt een scheiding aangebracht met eerdere vertragingen en die zoals veroorzaakt door het coronavirus.

Als het coronavirus het voor u onmogelijk maakt om de aannemer door te laten werken, heeft hij ook recht op termijnverlenging. U stelt dan immers het werkterrein niet ter beschikking. Let op: als op een later moment blijkt dat deze maatregel te rigoureus was omdat u alternatieven had, kan dat betekenen dat de aannemer ook recht heeft op vergoeding van zijn schade.

3. Ben ik verplicht om bij te betalen?

Als de prijzen van materialen door het coronavirus sterk stijgen, kan sprake zijn van een kostenverhogende omstandigheid (zie o.a. par. 47 UAV, vergelijkbaar: par. 44 UAV-GC). Het gaat om omstandigheden (i) die zo bijzonder zijn, dat daar bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee gehouden hoefde te worden; (ii) die de aannemer niet kunnen worden toegerekend; en (iii) die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen.

Het moet dus (ook qua prijsstijging) het normale ondernemersrisico te boven gaan. Prijsstijgingen die hadden moeten worden ingecalculeerd of sowieso bij de aannemer horen (de crisis van 2008 voor projectontwikkelaars, bepaalde staalprijsstijgingen) behoren tot het ondernemersrisico. Van de prijsstijging blijft sowieso 5-10% voor rekening van de aannemer.

4. Ben ik verplicht om de schade van de aannemer te vergoeden?

Waarschijnlijk niet. Niet alleen voor de aannemer is het coronavirus een overmachtssituatie, maar ook voor u. De schade van de aannemer is niet door uw toedoen ontstaan, dus u bent daar niet voor aansprakelijk. Let op: dat kan veranderen als u als opdrachtgever geen juiste/adequate maatregelen treft.

Ook moet u er rekening mee houden dat de maatregelen vanuit de overheid (nog) niet altijd dwingend zijn voorgeschreven. Het zijn in diverse gevallen adviezen. Het is dus uw eigen afweging hoe u aan deze adviezen invulling geeft. Was een andere invulling – waarbij de aannemer wel door kon werken – mogelijk geweest, dan loopt u het risico schadeplichtig te worden.

5. Mag ik betalingen opschorten?

Ja, dat mag als de aannemer zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. Er zijn wel een aantal aandachtspunten:

  • De betaling die u opschort moet in verhouding staan tot de niet-nakoming van de aannemer;
  • Opschorting is soms (gedeeltelijk) uitgesloten in de overeenkomst of er zijn nadere voorwaarden aan verbonden. Check uw overeenkomst dus goed;
  • Wanneer u mag opschorten, hangt ook af van wat u over de betalingsmomenten hebt afgesproken.

Let op: een opschorting die onterecht is gedaan, heeft in potentie grote gevolgen. We raden u aan daarover eerst juridisch advies in te winnen.

6. Kan ik de overeenkomst ontbinden?

Ja, als het vanwege overmacht (tijdelijk of blijvend) onmogelijk wordt om de overeenkomst na te komen. Hiervoor is geen verzuim vereist. Deze bevoegdheid kan dus vrij snel ontstaan. Ook hier geldt dat de ontbinding in verhouding moet staan tot de niet-nakoming van de aannemer. Ga er dus voorzichtig mee om.

7. Kan ik mijn schade op de aannemer verhalen?

Omdat sprake is van een overmachtssituatie, is een ander niet aansprakelijk voor de schade die u lijdt. Het uitgangspunt is dat partijen hun eigen schade dragen. Dat kan anders worden als de aannemer niet adequaat op het coronavirus heeft gereageerd of heeft nagelaten schadebeperkende maatregelen te treffen.

8. Heeft u verder nog tips?

Hoewel we hiervoor allerlei juridische maatregelen hebben besproken, is ons belangrijkste advies: ga niet meteen het formeel-juridische pad op, maar treed in overleg over de minst schadevolle oplossing. Waarschuw zo nodig alle partijen dat ze alles doen om de schade zo beperkt mogelijk te houden. Wat je aan schade beperkt, daar hoef je immers niet over te procederen.

Zorg dat de uitvoering van het werk voorop blijft staan. Zaken waar je niet meteen uit komt, kunnen ernaast of later – al dan niet door een procesafspraak zoals een bindend advies – aan de orde komen.

*Lees voor aannemer dus ook onderaannemer in dit stuk