In april zijn opnieuw uitspraken verschenen die richting geven aan de toepassing van de Didam arresten I en II in de praktijk. In deze maandelijkse blog bespreken wij drie Didam-uitspraken en signaleren we er nog één.

Eerdere blogs over de Didam-jurisprudentie vindt u eenvoudig door de zoekterm ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Heeft u vragen over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp nodig bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: Beroep op Didam in bestemmingsplanprocedure

De eerste uitspraak betreft een uitspraak van de Afdeling van 23 april 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:2056). Deze zaak gaat over het bestemmingsplan “Torenstraat 41 Sambeek” van de gemeente Land van Cuijk, waarin de herontwikkeling van het voormalige kloostergebouw tot twaalf wooneenheden en de bouw van een nieuw appartementencomplex met zestien woningen centraal staat. Omwonenden hebben beroep ingesteld tegen het plan vanwege zorgen over hun woon- en leefklimaat.

Feiten

De gemeenteraad heeft op 28 september 2023 het bestemmingsplan vastgesteld. Appellanten wonen tegenover de planlocatie en vrezen voor negatieve gevolgen voor hun woon- en leefklimaat. Naast bezwaren tegen de hoogte en het volume van de nieuwbouw, de geplande toren, de bezonningsstudie, de voorwaardelijke verplichtingen in de planregels, de parkeerberekening, de verkeersveiligheid, geluid- en lichthinder en de financiële uitvoerbaarheid van het plan, wordt aangevoerd dat de aankoop van het kloostergebouw door de initiatiefnemers zonder openbare procedure strijdig is met het Didam-arrest.

Oordeel van de afdeling

De Afdeling oordeelt dat de in 2018 gesloten koopovereenkomst van het kloostergebouw tussen de gemeente en de initiatiefnemer in deze procedure bij de bestuursrechter niet ter beoordeling staat. Daargelaten of kan worden geconcludeerd dat destijds niet aan de vereisten uit het nadien gewezen Didam-arrest is voldaan, betekenen de eventuele gevolgen van dit arrest voor die koopovereenkomst niet op voorhand dat het bestemmingsplan als zodanig niet uitvoerbaar is. Een bestemmingsplan regelt immers niet door welke gegadigde het wordt uitgevoerd. Appellant A en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet kan worden uitgevoerd zonder dat de daarvoor benodigde gemeentelijke gronden in strijd met het gelijkheidsbeginsel, zoals nader is uitgewerkt in het Didam-arrest, aan de initiatiefnemers zouden zijn verkocht. De Afdeling verwijst hierbij naar de eerdere uitspraak van de Afdeling van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1157. Het betoog slaagt niet.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat het ontbreken van een openbare selectieprocedure voor het verkopen van gebouwen of grond niet automatisch betekent dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is. De bestuursrechter toetst alleen of het plan op voorhand niet uitvoerbaar is, bijvoorbeeld om financiële redenen.

Uitspraak 2: Schadevergoeding na verkoop in strijd met Didam

De tweede uitspraak is gepubliceerd op 29 april 2026 en betreft een uitspraak van de Rechtbank Gelderland op 15 april 2026 (ECLI:NL:RBGEL:2026:2757). De zaak gaat over een geschil tussen een particulier (eiser) en de gemeente Wijchen over de verkoop van een reststrook grond aan een andere buur (de koper), in strijd met gemeentelijk beleid en het Didam-arrest. Eiser vordert schadevergoeding wegens het verlies van toegang tot zijn achtertuin en mogelijke waardevermindering van zijn woning.

Feiten

De gemeente verkocht een reststrook grond aan koper, zonder akkoord van alle aangrenzende eigenaren, waaronder eiser. In een tussenvonnis van 3 juli 2024 heeft de rechter geoordeeld dat dit in strijd was met het eigen beleid van de gemeente en het Didam-arrest, waardoor de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens eiser. Eiser, die op grond van die beleidsregels een potentiële gegadigde was voor de aankoop, verloor hierdoor de toegang tot zijn achtertuin via de reststrook. Koper plaatste een schutting en bouwde een garage met carport op de strook. Eiser moest zijn tuin aanpassen om een alternatieve toegang te realiseren. Hij vordert schadevergoeding voor de tuinaanpassing, de kosten van een taxatierapport en stelt dat zijn woning in waarde is verminderd. In dit vonnis beoordeelt de rechtbank of eiser schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente.

Oordeel van de rechter

Causaal verband

Om te beoordelen of causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige daad en de gestelde schadeposten vergelijkt de rechtbank de feitelijke situatie met de hypothetische situatie waarin de gemeente wel volgens haar beleidsregels had gehandeld. Volgens het beleid van de gemeente had zij de strook alleen mogen verkopen nadat met alle aangrenzende eigenaren overeenstemming was bereikt. Als de gemeente wél overeenkomstig haar beleid zou hebben gehandeld en niet met alle aangrenzende eigenaren overeenstemming had bereikt, zou zij de reststrook dus niet hebben verkocht. Eiser zou het gebruik van de reststrook dan hebben kunnen voortzetten. De rechtbank verwerpt het verweer van de gemeente dat zij eventueel van het beleid had kunnen afwijken, dat er ‘misschien’ geloot zou zijn tussen gegadigden of dat eiser zonder recht of titel gebruikmaakte van het perceel, en dat zij niet onrechtmatig zou handelen als zij een einde zou maken aan dat gebruik. De rechtbank concludeert dat er causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige daad en de schadeposten.

Schade

De rechtbank beoordeelt vervolgens de schadeposten. De aanpassingen aan de tuin worden redelijk en noodzakelijk bevonden en de kosten komen voor vergoeding in aanmerking. Omdat niet duidelijk is geworden of en in welke mate sprake is van waardevermindering, acht de rechtbank een deskundigenbericht noodzakelijk en benoemt daarvoor een taxateur. Wat betreft de kosten voor een taxatierapport, oordeelt de rechtbank dat deze redelijk zijn en in voldoende verband staan met de onrechtmatige daad, ook als uiteindelijk geen waardevermindering wordt vastgesteld.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat handelen in strijd met de Didam-criteria onrechtmatig is jegens diegenen die daardoor worden benadeeld en kan leiden tot een verplichting tot schadevergoeding.

Uitspraak 3: Subjectieve selectiecriteria toegestaan

De volgende uitspraak is gepubliceerd op 9 april 2026 en betreft een uitspraak in kort geding van de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2026:6822). Het betreft een geschil tussen de Maatschap (een extensief melkveehouderijbedrijf) en de gemeente Teylingen over de uitgifte van landbouwgrond in pacht. De kern van het geschil is of de selectieprocedure en de motivering van de gunningsbeslissing van de gemeente voldoen aan de eisen van transparantie, objectiviteit en non-discriminatie zoals voortvloeiend uit het Didam-arrest. De Maatschap vordert dat de percelen aan haar worden uitgegeven, dan wel dat de selectieprocedure wordt herhaald of dat uitgifte door loting plaatsvindt.

Feiten

De Maatschap had tot eind 2024 landbouwgrond in pacht van de gemeente. Na afloop van de pachtovereenkomst organiseerde de gemeente een openbare selectieprocedure, waarin de Maatschap aanvankelijk een voorlopige gunning kreeg. Deze werd echter ingetrokken wegens gebreken in de procedure volgens het Didam-arrest. De gemeente startte een nieuwe selectieprocedure met aangepaste, transparante criteria, waaronder een ‘eigen toelichting’ op de bijdrage aan verbrede landbouw. De Maatschap schreef zich opnieuw in maar kreeg geen van de percelen toegewezen omdat haar toelichting lager werd gewaardeerd dan die van andere inschrijvers. De Maatschap betwistte de intrekking van de eerste gunning, de objectiviteit van de selectiecriteria en de puntentoekenning aan haar toelichting.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De eerste gunning

De rechtbank oordeelt dat de Maatschap haar recht om bezwaar te maken tegen de intrekking van de voorlopige gunning heeft verwerkt door niet tijdig een kort geding te starten en mee te doen aan de nieuwe procedure. Hierdoor kan zij nakoming van de oorspronkelijke gunning niet afdwingen. Ten aanzien van de nieuwe selectieprocedure oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente terecht een tweede, openbare selectieprocedure heeft georganiseerd omdat er meerdere serieuze gegadigden waren.

Objectiviteit van de criteria

Voor zover de Maatschap meent dat (de beoordeling van) het selectiecriterium ‘eigen toelichting’ niet voldoet aan de Didam-regels, volgt de voorzieningenrechter haar daarin niet. De regel dat de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk dienen te zijn, betekent niet dat een overheidslichaam alleen mag selecteren op basis van selectiecriteria die zuiver objectief zijn, denk aan hoogste prijs, volgorde van binnenkomst of loting. Een overheidslichaam komt de vrijheid toe kwaliteitscriteria te hanteren die op een meer subjectieve wijze beoordeeld worden in het kader van een vergelijking van de verschillende inschrijvingen. Vanzelfsprekend is inherent aan het gebruik van dergelijke criteria dat de uitkomst van de procedure minder voorspelbaar wordt, en dat bergt het risico op (schijn van) favoritisme, willekeur of ongelijkheid in zich. Bij het hanteren van dergelijke criteria zal het overheidslichaam daarom voldoende inzichtelijk moeten maken waarop zij haar uiteindelijke keuze baseert en wel aan de hand van de geformuleerde wensen die aan de inschrijvers op voorhand bekend zijn gemaakt als relevant voor de beoordeling.  De Gemeente mocht gelet op de haar toekomende beleidsvrijheid het selectiecriterium vormgeven op de wijze zoals zij dat heeft gedaan.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat selectiecriteria niet ‘zuiver objectief’ hoeven te zijn. Een overheidslichaam komt de vrijheid toe kwaliteitscriteria te hanteren die op een meer subjectieve wijze beoordeeld worden in het kader van een vergelijking van de verschillende inschrijvingen, mits zij voldoende inzichtelijk maakt waarop zij haar uiteindelijke keuze baseert. Dit moet zij doen aan de hand van de vooraf kenbaar gemaakte wensen.

Uitspraak 4: Oneigenlijke koppeling tussen verkoop en gemeentelijk beleid

De laatste uitspraak is gepubliceerd op 28 april 2026 en betreft een uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2026:1977). Deze zaak betreft een geschil over de voorgenomen verkoop van een perceel grond door de gemeente Dronten aan een particuliere partij (hierna: koper). De gemeente wil het perceel één-op-één verkopen als compensatie voor het meewerken aan de beëindiging van studentenhuisvesting in Dronten‑Noord. De vraag is of de gemeente deze verkoop mag laten plaatsvinden zonder openbare selectieprocedure en of de gemeente terecht heeft aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde was. Eiser stelt ook serieuze gegadigde te zijn.

Feiten

De gemeente is eigenaar van een perceel nabij de Rendierweg en wil dit verkopen voor de realisatie van huisvesting voor arbeidsmigranten. De gemeente heeft met koper een overeenkomst gesloten waarbij zij meewerkt aan het beëindigen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord, in ruil voor het recht het gemeentelijk perceel te kopen. De gemeente publiceert haar voornemen tot verkoop en stelt dat koper de enige serieuze gegadigde is, op basis van criteria die onder meer samenhangen met het oplossen van een maatschappelijk probleem en langdurig overleg.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter stelt vast dat de publicatie van het voornemen tot verkoop het uitgangspunt vormt bij de beoordeling of de gemeente conform de Didam-regels heeft gehandeld bij de selectie van koper als enige serieuze gegadigde voor het Perceel.

De in de publicatie gehanteerde criteria zien op het verminderen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord en het uitbreiden van huisvesting voor arbeidsmigranten. Uit de Beleidsvisie volgt echter dat studenten en tijdelijke arbeidsmigranten als twee verschillende doelgroepen worden behandeld en dat geen beleidsmatige koppeling bestaat tussen het verminderen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord en het realiseren van huisvesting voor arbeidsmigranten. Uitgangspunt is daarom alleen het realiseren van huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten op het Perceel.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente ten onrechte heeft gesteld dat haar selectiecriteria direct zijn gerelateerd aan gemeentelijk beleid. Op grond van het Didam II-arrest geldt dat bij gronduitgifte sprake moet zijn van vastgesteld, openbaar en actueel beleid, een duidelijk beleidsdoel en beleidsinstrument, en een intrinsieke verbinding tussen de beoogde gronduitgifte en dat beleid. Alleen dan mogen beleidsdoelen worden vertaald naar selectiecriteria.

In deze zaak is volgens de voorzieningenrechter sprake van een oneigenlijke koppeling tussen de verkoop van het gemeentelijk perceel en het beleid van de gemeente. De verkoop van het Perceel is volgens de voorzieningenrechter een achteraf gekozen middel en betreft feitelijk een “compensatie” voor de beëindiging van studentenbewoning in de woningen van koper in Dronten-Noord. Vaststaat dat meerdere marktpartijen, waaronder de eisende partij, huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten op het gemeentelijk perceel zouden kunnen realiseren. Door de onderhandse afspraken tussen de gemeente en koper komen deze partijen echter niet in aanmerking voor verwerving van dat perceel.

De voorzieningenrechter oordeelt verder dat de gehanteerde criteria niet objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De criteria bevatten vooral een beschrijving van het overleg met de partij en de uitkomst daarvan. Objectieve maatstaven ontbreken, zoals het minimaal aantal te beëindigen studentenwoningen, het aantal te realiseren slaapplaatsen voor arbeidsmigranten en de termijn waarbinnen dit moet gebeuren.

De gemeente heeft daarom niet mogen aannemen dat koper de enige serieuze gegadigde was en kan geen beroep doen op de uitzondering uit het Didam-arrest.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat niet te gemakkelijk mag worden aangenomen dat sprake is van één serieuze gegadigde en dat gewaakt moet worden voor het “toeschrijven” van selectiecriteria naar één partij.