Iedere maand schrijven wij een blog over actuele jurisprudentie naar aanleiding van de Didam arresten I en II. In deze blog bespreken wij twee uitspraken die verschenen in juni 2025.

Eerder verschenen bijdragen over de Didam-jurisprudentie vindt u door ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: één-op-één verhuur toegestaan ondanks te late publicatie

De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 5 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2742) dat het waterschap mocht besluiten tot één-op-één verhuur van een waterperceel. De publicatie van het voornemen tot verhuur vond echter in strijd is met de Didam-regels te laat plaats en was daarmee onrechtmatig jegens eiseres.

Feiten

Het waterschap Amstel, Gooi en Vecht is eigenaar van diverse waterpercelen. Eén van die percelen werd sinds de jaren negentig verhuurd aan een woonbooteigenaar. In het kader van de uitvoering van het Restauratieplan Vecht, dat ziet op het oplossen van knelpunten in het waterbeheer, moest deze woonboot worden verplaatst. Het perceel waarop de woonboot was gelegen, was inmiddels wegbestemd.

Op grond van de bestaande huurovereenkomst rustte op het waterschap een inspanningsverplichting om bij beëindiging van de ligplaats een alternatief aan te bieden. Een naastgelegen perceel werd als logische vervangende locatie aangewezen. De eigenaar van de woonboot was ook eigenaar van het aangrenzende perceel op het land. Het waterschap concludeerde dat hij daarmee de enige serieuze gegadigde was. Op 9 december 2024 publiceerde het waterschap het voornemen tot verhuur.

Eiseres stelde zich op het standpunt dat zij ook geïnteresseerd was in het perceel, onder meer om daar een grotere woonboot te kunnen plaatsen, en dat haar ten onrechte geen gelegenheid is geboden om mee te dingen. Bovendien voerde zij aan dat het waterschap al vóór de publicatie van het voornemen de huurovereenkomst had gesloten.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter maakt onderscheid tussen twee vragen: (i) mocht het waterschap deze partij aanmerken als enige serieuze gegadigde en (ii) is voldaan aan de vereiste voorafgaande publicatie.

Ten aanzien van het eerste punt oordeelt de voorzieningenrechter dat de één-op-één verhuur toelaatbaar is. De door het waterschap gehanteerde selectiecriteria zijn objectief, toetsbaar en redelijk. De voorgenomen verhuur is in lijn met het oplossen van de knelpuntlocatie in de RPV (uitvoering van bestaand beleid). Ook rust een inspanningsverplichting op het waterschap op grond van de eerdere huurovereenkomst. Het belang van eiseres om het waterperceel te huren bestaat uit een vergroting van haar woonboot en prevaleert in dit geval niet boven het algemeen belang van het oplossen van een knelpuntlocatie en het persoonlijk belang van de huurder voor een nieuwe locatie.

De voorzieningenrechter komt wel tot het oordeel dat de publicatie te laat is gedaan. Het perceel was op het moment van publicatie al in gebruik genomen door de nieuwe huurder en er was mondelinge overeenstemming bereikt voorafgaand aan de publicatie. Daarmee is niet voldaan aan de eis dat het voornemen tot één-op-één uitgifte tijdig openbaar wordt gemaakt. De verhuur is in zoverre in strijd met de Didam-regels en daarmee onrechtmatig jegens eiseres. Het waterschap kan op die grond (onder meer) schadeplichtig zijn jegens eiseres. Omdat eiseres geen schadevergoedingsvordering had ingesteld, bleef de veroordeling beperkt tot de constatering van onrechtmatigheid. Het oordeel dat het waterschap deze gegadigde mocht selecteren bleef overeind.

Belang voor de praktijk

Volgens de voorzieningenrechter levert het te laat publiceren van het voornemen tot verhuur – terwijl reeds mondeling overeenstemming was bereikt en uitvoering werd gevoerd aan die overeenstemming – onrechtmatig handelen op jegens eiseres, op grond waarvan het waterschap schadeplichtig kán zijn.

De vraag rijst of mondelinge overeenstemming over het tot stand brengen van een (huur)overeenkomst al voldoende is om te concluderen dat een publicatie op dat moment te laat is. Immers, de overeenkomst was nog niet formeel gesloten. In dit geval was mogelijk doorslaggevend dat ook al feitelijk uitvoering werd gegeven aan de bereikte overeenstemming.

Verder is de vraag hoe een eventuele schadevergoedingsvordering van een teleurgestelde derde zou moeten worden onderbouwd. Indien vaststaat dat géén sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel – omdat het waterschap de beoogd huurder in redelijkheid als enige serieuze gegadigde heeft kunnen aanmerken – is onduidelijk welke schade de derde dan kan vorderen. Omdat de derde op inhoudelijke gronden niet in aanmerking kwam voor de verhuur, lijkt van zogenoemde kansschade in ieder geval geen sprake te zijn.

Voor de praktijk onderstreept deze uitspraak het belang van tijdige publicatie vóórdat een verplichting tot uitgifte wordt aangegaan. Voor potentieel geïnteresseerde partijen biedt de uitspraak echter ook houvast: indien zij worden gepasseerd zonder tijdige publicatie, kan een schadevergoedingsvordering een te volgen route zijn.

Uitspraak 2: koopovereenkomst nietig, gemeente aansprakelijk voor schade

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 18 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2898) dat de gemeente Rhenen schadeplichtig is voor de kosten die stichting ’t Brandtweer in gerechtvaardigd vertrouwen heeft gemaakt bij de afwikkeling van een eerder met Didam strijdig geoordeelde koopovereenkomst.

Feiten

De gemeente Rhenen verkoopt in augustus 2020 een oude brandweerkazerne aan een lokale stichting ‘t Brandtweer. Ondanks het verzoek van de stichting om het voornemen tot verkoop niet te publiceren doet de gemeente dit toch op 25 januari 2023. Op 22 maart 2023 verbiedt de voorzieningenrechter de gemeente uitvoering te geven aan de overeenkomst met het oordeel dat de overeenkomst nietig is op grond van het (eerste) Didam-arrest. De gemeente heeft, in weerwil van de wens van ’t Brandtweer, geen hoger beroep of bodemprocedure ingesteld. Na het kort gedingvonnis heeft de gemeente een transparante selectieprocedure opgestart waar de stichting niet aan kon deelnemen vanwege onvoldoende financiële middelen. Het pand werd voor een veel hoger bedrag verkocht aan de hoogste bieder en in het najaar van 2024 geleverd. De stichting stelde de gemeente aansprakelijk voor geleden schade..

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat de gemeente bij de stichting gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het pand aan haar zou worden geleverd. Dit gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan op 17 juni 2019, toen overeenstemming werd bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Het feit dat de burgemeester daarbij een voorbehoud maakte van interne bespreking, doet aan deze gerechtvaardigde verwachting niet af, nu van een expliciet goedkeuringsvoorbehoud geen sprake was en de gemeente ook nimmer op deze toezegging is teruggekomen. Voorts geldt dat de burgemeester, als lid van het college van burgemeester en wethouders, bevoegd was de wil van het college te vertegenwoordigen.

Omdat vaststaat dat levering van het pand aan de stichting niet mogelijk was – vanwege het verbod van de voorzieningenrechter tot levering wegens strijd met het gelijkheidsbeginsel – is vergoeding van het positieve contractsbelang niet aan de orde. De niet-nakoming van de toezegging kan in dit geval volgens de rechter namelijk niet als onrechtmatig worden aangemerkt, nu zwaarder wegende belangen van derden daaraan in de weg staan. De rechtbank veroordeelt de gemeente tot vergoeding van de zogenoemde dispositieschade: kosten die de stichting heeft gemaakt in gerechtvaardigd vertrouwen op de nakoming van de toezegging.

De rechtbank wijst een gedeelte van de gevorderde schadevergoeding toe. Zo worden de gevorderde juridische kosten ter hoogte van € 6.500,– volledig toegewezen, nu deze betrekking hadden op pogingen om de gemeente alsnog tot levering te bewegen dan wel tot het instellen van hoger beroep tegen het eerdere kort geding-vonnis. De rechtbank acht dit relevant, gezien de inmiddels gepubliceerde jurisprudentie van de Hoge Raad. In het arrest Didam II is immers uitgemaakt dat een in strijd met het gelijkheidsbeginsel gesloten overeenkomst niet nietig of vernietigbaar is. Dit had een kansrijk appel kunnen betekenen.

Belang voor de praktijk

Ondanks dat de stichting aanspraak heeft gekregen op een gedeeltelijke compensatie van haar schade, is dit een zeer teleurstellende uitkomst voor haar. Op basis van het eerdere kort geding is er immers vanuit gegaan dat de overeenkomst met de stichting nietig is. Volgens het Didam-arrest II is dat niet het geval en zou volledige schadevergoeding vanwege de niet-nakoming kunnen worden gevorderd.

Voor overheidslichamen biedt het vonnis wel een duidelijke waarschuwing. Het opnemen van standaardformuleringen of algemene voorbehouden in communicatie over voorgenomen privaatrechtelijke transacties biedt niet zonder meer afdoende bescherming tegen een beroep op gewekt vertrouwen.