Iedere maand schrijven wij een blog over actuele jurisprudentie naar aanleiding van de Didam arresten I en II. In maart 2025 zijn vier uitspraken verschenen waarin de rechter toetst of één op één mocht worden verhuurd of verkocht, zonder een daaraan voorafgaande openbare selectieprocedure te doorlopen. In drie zaken wel, in één geval niet: de gemeente Terschelling werd op de vingers getikt.

Als u ook geïnteresseerd bent in onze andere blogs, kunt u deze vinden door ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: vervaltermijn in Didam-publicatie heeft geen effect

Feiten
De Staat wilde extra grond verhuren aan Fastned voor uitbreiding van haar bestaande laadstation. In de Didam-publicatie werd Fastned aangemerkt als enige serieuze gegadigde. Andere exploitanten kwamen na het verstrijken van de in de publicatie opgenomen vervaltermijn op tegen de voorgenomen verhuur. De Staat beriep zich vanwege de gestelde vervaltermijn op rechtsverwerking door die partijen.

Het oordeel
De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 7 maart 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:927) dat Fastned als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt op basis van de door de Staat vastgestelde objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Wat deze uitspraak interessant maakt, is dat de voorzieningenrechter expliciet oordeelt dat de door de Staat in de publicatie opgenomen vervaltermijn waarbinnen derden zich als serieuze gegadigde moesten melden, niet leidt tot rechtsverwerking. De rechter overweegt dat in het geval van een voorgenomen verhuur van grond door een overheidslichaam geen wettelijke vervaltermijn geldt zoals in het aanbestedingsrecht het geval is. Ook is er geen sprake van een contractueel overeengekomen vervaltermijn. De termijn waarop de Staat een beroep doet is éénzijdig door de Staat opgelegd. Er moet daarom aan de hand van het algemene leerstuk van rechtsverwerking worden bepaald of sprake is van rechtsverwerking of niet. Het enkel stilzitten is daarvoor onvoldoende. De Staat heeft slechts aangevoerd dat bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de andere exploitanten niet tegen de door hem voorgenomen verhuur van de extra grond aan Fastned zouden opkomen. Dit kan echter niet worden opgemaakt uit de omstandigheid dat deze partijen niet binnen de sluitingstermijn zoals vermeld op het reactieformulier hebben gereageerd.

Belang voor de praktijk

Voor de praktijk betekent dit dat de gebruikelijke vermelding van een termijn waarbinnen geprotesteerd moet worden geen zekerheid biedt dat derden daarna geen procedure meer starten. Partijen zullen daar bij het maken van afspraken dus rekening moeten houden.

Uitspraak 2: geen serieuze gegadigde voor woningbouw

De gemeente Zeist wilde een perceel binnen het plangebied ‘Dijnselburg’ verkopen aan BPD, de eigenaar van het aangrenzende terrein, ten behoeve van een woningbouwproject. Eiser is echter ook eigenaar van een aan het te verkopen grenzend perceel en kwam tegen de voorgenomen verkoop op.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland wees de vordering van eiser op 27 maart 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:1355) af, omdat eiser niet als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. De voorzieningenrechter oordeelt dat niet is gebleken dat eiser beschikt over de voor dit project vereiste kennis, ervaring en financiële middelen. Eiser voert nog aan dat een samenwerking met BPD mogelijk is om de woningbouw te realiseren, maar zowel de gemeente als BPD voeren aan dat eiser en BPD nog nooit contact met elkaar hebben gehad.

Uitspraak 3: bevestiging in hoger beroep

Aldi is huurder van winkelruimte op de begane grond in het flatgebouw tegenover station Leiden Centraal (de Stationspleinflat). Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat. Gemeente Leiden heeft plannen om het stationsgebied te herontwikkelen. Zij heeft haar plannen in een Gebiedsvisie vastgesteld. In de Gebiedsvisie staat dat de mogelijkheden om te parkeren in het stationsgebied worden beperkt. Aldi heeft de gemeente laten weten dat daardoor de levensvatbaarheid van de Aldi-winkel aan het Stationsplein ernstig wordt bedreigd. De gemeente maakt afspraken met Urban Interest dat (i) de gemeente de Stationspleinflat van Urban Interest koopt en sloopt, (ii) De gemeente de percelen bouwrijp maakt en aan Urban Interest verkoopt en (iii) Urban Interest de nieuwe bouwplannen ten aanzien van deze percelen voor eigen rekening en risico realiseert.

Het gerechtshof Den Haag oordeelt op 18 maart 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:476), net zoals eerder de rechtbank, dat de gemeente voldoende duidelijk heeft gemotiveerd waarom Urban Interest de enige serieuze gegadigde is.

Uitspraak 4: het toeschrijven van Didamcriteria naar een gegadigde

De gemeente Terschelling wilde een perceel verkopen aan Stichting FB Oranjewoud (FBO), die samenwerkt met NHL Stenden Hogeschool voor de ontwikkeling van ‘Campus Victoria’. Een lokale ondernemer had echter al sinds 2013 zijn belangstelling kenbaar gemaakt. De gemeente sloot hem uit van verdere procedure en wees FBO aan als enige gegadigde.

De rechter overweegt dat uit de door de gemeente gegeven toelichting op de voorgenomen verkoop aan FBO blijkt dat vanuit NHL Stenden de behoefte bestond om niet alleen te voorzien in huisvesting voor studenten, maar ook aan het creëren van onderwijs- en onderzoeksfuncties op het perceel. Het idee van NHL Stenden is vervolgens door het college van B&W omarmd en aan de gemeenteraad gepresenteerd. In de door de gemeente gepubliceerde aankondiging is vervolgens vermeld dat de gemeente FBO als enige serieuze gegadigde ziet omdat zij – kort gezegd – samenwerkingsafspraken heeft gemaakt met NHL Stenden over het gebruik en de exploitatie van onderwijs- en onderzoeksinstellingen in de gemeente en dat deze samenwerking een belangrijke en economische maatschappelijke functie voor de gemeente heeft.

De rechter maakt hieruit op dat de gemeente criteria heeft gehanteerd die zijn toegeschreven naar één specifieke gegadigde aan wie de gronden moeten worden verkocht. Deze criteria voldoen niet aan de vereisten van objectiviteit, toetsbaarheid en redelijkheid. Ook is geen passende mate van openbaarheid in acht genomen, omdat de criteria niet voorafgaand aan de onderhandelingen met de belangstellenden voor de gronden door de gemeente zijn vastgesteld, maar achteraf, om daarmee de voorgenomen verkoop van het perceel aan FBO te rechtvaardigen. Daarbij acht de rechter het onduidelijk of de verkoop wel aansluit op beleidsdoelstellingen van de Gemeente en maakt de gemeente niet aannemelijk dat de beoogd koper als enige bepaalde samenwerkingsafspraken kan maken. Bij vonnis van 24 maart 2025 (ECLI:NL:RBNNE:2025:1084) wordt geoordeeld, dat de gemeente, indien zij het perceel wenst te verkopen, over dient te gaan tot een openbare selectieprocedure.