In maart zijn opnieuw enkele uitspraken verschenen die richting geven aan de toepassing van de Didam arresten I en II in de praktijk. In deze maandelijkse blog bespreken wij drie Didam-uitspraken en signaleren we er nog één.

Eerdere blogs over de Didam-jurisprudentie vindt u eenvoudig door de zoekterm ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Heeft u vragen over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp nodig bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: Didamregels van toepassing op schoolgebouw?

De eerste uitspraak betreft een kort geding bij de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2026:816). In deze zaak behandelt de voorzieningenrechter een geschil over de eigendomsoverdracht van een gebouw dat deels wordt gebruikt door twee basisscholen en deels door een kinderopvangorganisatie. De kern van de zaak draait om de vraag of de gemeente, als eigenaar, het deel van het gebouw dat wordt gebruikt als kinderopvang, zonder openbare selectieprocedure mag overdragen aan het bestuur van de basisscholen op grond van artikel 103 van de Wet op het primair onderwijs (WPO).

Feiten

De gemeente is eigenaar van een gebouw in Drachten met een schooldeel, bestaande uit twee basisscholen, en een kinderopvangdeel dat aan Partou is verhuurd. Het kinderopvangdeel is nooit bestemd of gebruikt geweest als schoolvoorziening. Het schooldeel is in gebruik gegeven aan het schoolbestuur op grond van artikel 103 WPO. In 2019 zijn de besturen van de twee basisscholen gefuseerd tot Adenium.

De gemeente heeft de huurovereenkomst met Partou opgezegd en is voornemens het gehele gebouw, inclusief kinderopvangdeel, per 1 januari 2026 om niet aan Adenium over te dragen op basis van artikel 103 WPO. Partou verzet zich tegen overdracht van het kinderopvangdeel zonder openbare selectieprocedure en stelt dat het kinderopvangdeel niet onder artikel 103 WPO valt en daarom volgens de Didam-regels openbaar moet worden uitgegeven. Ter onderbouwing van haar vordering stelt eiser dat de gemeente onder meer in strijd handelt met het Didam-arrest.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt dat de Didam-regels niet van toepassing zijn op eigendomsoverdracht van huisvestingsvoorzieningen voor scholen zoals bedoeld in artikel 92 WPO. Dit betekent dat de gemeente het schooldeel van het gebouw op grond van artikel 103 WPO mag overdragen aan het schoolbestuur zonder openbare selectieprocedure.

Echter, het deel van het gebouw dat door de kinderopvang wordt gebruikt, valt niet onder artikel 92 WPO. De voorzieningenrechter oordeelt dat voor de vraag of dit deel kwalificeert als huisvestingsvoorziening, de bestemming leidend is. Het feit dat het kinderopvangdeel met onderwijshuisvestingsgelden is gefinancierd maakt dan ook niet uit. Dit deel is nooit bestemd geweest voor onderwijs en daarom oordeelt de voorzieningenrechter dat het gebouwdeel kinderopvang geen huisvestingsvoorziening is voor een school als bedoeld in artikel 92 WPO. De gemeente kan en mag dit deel niet op grond van artikel 103 WPO aan Adenium overdragen. Het voornemen om dat wel te doen is in strijd met artikel 103 WPO, het motiveringsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De rechter verbiedt de gemeente dan ook om het kinderopvangdeel over te dragen of feitelijk ter beschikking te stellen zolang geen Didam-conforme procedure is gevolgd.

Belang voor de praktijk

De voorzieningenrechter maakt in deze uitspraak duidelijk dat een schoolgebouw met verschillende functies niet automatisch als één huisvestingsvoorziening van een school kan worden aangemerkt. Artikel 103 WPO kent een dwingend overdrachtsregime dat de toepassing van de Didam-regels uitsluit maar dit geldt enkel voor onderwijsvoorzieningen. Voor overige delen geldt Didam onverkort.

Uitspraak 2: Verkoop aan woningcorporatie niet gepubliceerd

De tweede uitspraak is van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2026:983). Het betreft een geschil over de verkoop van het Jukoterrein door de gemeente Nieuwegein aan woningcorporatie Mitros. Hier speelde de vraag of de gemeente terecht heeft aangenomen dat Mitros de enige serieuze gegadigde was, waardoor een openbare selectieprocedure niet nodig was en welke gevolgen het niet juist publiceren van de verkoop zou moeten hebben.

Feiten

De gemeente wilde het Jukoterrein ontwikkelen voor sociale woningbouw conform haar woonbeleid zoals neergelegd in de Woonvisie 2015 en de daaropvolgende Prestatieafspraken met woningcorporaties. Mitros diende een principeaanvraag in voor de bouw van 40 sociale huurwoningen op het terrein. De gemeente sloot een koopovereenkomst met Mitros en leverde het terrein in 2021. Een ontwikkelaar van onroerend goed, eiser in deze zaak, die ook interesse had getoond in het terrein, heeft de gemeente aansprakelijk gesteld voor het plegen van onrechtmatige daad door het in strijd handelen met de Didam-regels. Eiser is van mening dat de gemeente ten onrechte stelt dat Mitros als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Volgens eiser had de gemeente op grond van de zogenoemde Didam-regels een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijk criteria moeten organiseren om (potentiële) gegadigden ruimte te bieden mee te dingen naar het door het de gemeente te koop aangeboden Jukoterrein. 

Oordeel van de rechter

De rechtbank oordeelt dat de gemeente terecht had aangenomen dat Mitros de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop van het Jukoterrein. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat zij, aan de hand van de geformuleerde criteria, terecht heeft geconcludeerd dat woningcorporatie Mitros als enige serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop van het Jukoterrein. Uit de criteria volgt dat de gemeente doorslaggevend gewicht heeft toegekend aan de voorgenomen ontwikkeling van sociale huurwoningen, de uitvoering van de gemeentelijke woonvisie en de specifieke rol en waarborgen van woningcorporaties op grond van de Woningwet. De vraag ligt voor of deze criteria redelijk waren.

De rechtbank overweegt dat woningcorporaties op grond van de Woningwet een exclusieve taak hebben op het gebied van volkshuisvesting en gehouden zijn bij te dragen aan de gemeentelijke woonvisie. Tegen deze achtergrond acht de rechtbank het redelijk dat de gemeente als uitgangspunt heeft gehanteerd dat uitsluitend woningcorporaties voor aankoop van het Jukoterrein in aanmerking kwamen. Woningcorporaties beschikken over specifieke deskundigheid ten aanzien van de ontwikkeling en exploitatie van sociale huurwoningen en opereren binnen een wettelijk gereguleerd kader met toezicht en prestatieverplichtingen, hetgeen bij private partijen als eiser ontbreekt.

Verder stelt de rechtbank vast dat binnen de geldende prestatieafspraken al was bepaald dat Mitros de ontwikkeling van het Jukoterrein op zich zou nemen. Andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties hebben zich met deze verdeling verenigd, zodat het gelijkheidsbeginsel in zoverre is gewaarborgd en geen afzonderlijke selectieprocedure vereist was.

De rechtbank stelt echter wel vast dat de gemeente niet tijdig en op de juiste wijze haar voornemen tot verkoop heeft gepubliceerd en gemotiveerd. Hierdoor konden derden niet tijdig kennisnemen van het voornemen en geen bezwaar maken. Dit betekende dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door niet te voldoen aan de publicatieplicht. Desondanks leidt dit niet tot aansprakelijkheid voor de gemeente. De rechtbank stelt voorop dat bij schending van de Didam-regels en indien in dit verband schadevergoeding wordt gevorderd, het leerstuk van kansschade moet worden toegepast. In onderhavig geval is van (kans)schade volgens de rechtbank overigens geen sprake omdat eiser op inhoudelijke gronden überhaupt niet in aanmerking zou komen voor het verwerven van het Jukoterrein omdat hij geen woningcorporatie is. Daarom is ook geen sprake van kansschade bij de eiser en ontbreekt het vereiste belang bij de gevraagde verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door niet aan de publicatieplicht op grond van de Didam-regels te voldoen.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat eerdere jurisprudentie dat de gemeente mag kiezen voor verkoop van bouwgrond voor sociale huurwoningen aan een woningcorporatie, zeker als dat past binnen de gemaakte prestatieafspraken. Get achterwege laten van een tijdige en voldoende gemotiveerde publicatie van het voornemen tot verkoop kan tot aansprakelijkheid voor schade van derden leiden. In dit geval strandt de schadevordering omdat eiser op inhoudelijke gronden al niet in aanmerking zou komen en er dus ook geen sprake is van kansschade.

(overname) huur strandperceel:

De laatste uitspraak is een arrest van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2026:337). Het Hof oordeelt dat Didam-regels ook gelden bij verhuur van overheidsgrond en dat een overheidslichaam op goede gronden mocht weigeren om zonder openbare selectieprocedure in te stemmen met overname van de exploitatie door een derde.

Feiten

Holding de Zeebries B.V. huurde sinds 2009 een strandperceel van de Gemeente Rotterdam voor exploitatie van een horecapaviljoen, uitgevoerd door haar dochtervennootschap De Zeebries B.V. In september 2022 werd de bedrijfsruimte onderverhuurd aan Rose Vis B.V. zonder schriftelijke toestemming van de gemeente en kort daarna werd de exploitatievergunning door de gemeente ingetrokken. De gemeente ontbond de huurovereenkomst buitengerechtelijk wegens overtreding van het onderverhuurverbod, het niet naleven van de exploitatieverplichting en een huurachterstand van ruim EUR 27.000. Pogingen van de Holding om via gesprekken en aandelenoverdracht de exploitatie door Rose Vis BV voort te laten zetten, werden door de gemeente afgewezen.

Oordeel van het hof

Het hof oordeelt dat de onderverhuur zonder vereiste schriftelijke toestemming en het staken van de eigen exploitatie ernstige tekortkomingen opleveren in de nakoming van haar exploitatieverplichting en in strijd heeft gehandeld met het onderhuurverbod. Uit de gevoerde gesprekken volgt geen bindende toezegging of gerechtvaardigd vertrouwen dat de gemeente een overdracht aan Rose Vis B.V. zou toestaan. Verder oordeelt het hof dat zelfs als de gemeente de Holding in de gelegenheid had gesteld om de intrekking van de vergunning en het sluiten van de onderhuurovereenkomst ongedaan te maken, de gemeente zich gelet op de Didam-regels in redelijkheid op het standpunt had kunnen stellen dat zij niet zomaar akkoord hoeft te gaan met de overnameplannen van de Holding. Het hof gaat ervan uit dat deze regels ook gelden bij de verhuur van overheidsgrond. De gemeente stelt dat zich al gegadigden hebben gemeld met interesse in het strandperceel en dat die interesse in elk geval redelijkerwijs te verwachten is. De gemeente zou zich in dat hypothetische geval op het standpunt kunnen stellen dat Rose Vis B.V niet als enige serieuze gegadigde kon worden aangemerkt en dat een openbare selectieprocedure op zijn plaats was.  Het hof is van oordeel dat de buitenrechtelijke ontbinding gerechtvaardigd was en bekrachtigt daarmee de uitspraak van de kantonrechter.

Belang voor de praktijk

Dit arrest laat zien dat overheden zich ook bij overdracht van huur en exploitatie van gemeentelijke gronden aan de Didam-regels moeten houden en dus niet zomaar met één partij in zee mogen gaan.