Iedere maand schrijven wij een blog over actuele jurisprudentie naar aanleiding van de Didam arresten I en II. In april 2025 verschenen vier uitspraken over de toepassing van de Didam-regels. Op twee interessante uitspraken gaan we uitvoerig in. De twee andere uitspraken signaleren we.

Als u ook geïnteresseerd bent in onze andere blogs, kunt u deze vinden door ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: Gemeente handelt Didam I-conform maar wordt ingehaald door Didam II

In de deze uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 april 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:3181) blijkt hoe een gemeente, handelend in overeenstemming met de uitleg van de Didam-I-jurisprudentie, toch in het ongelijk wordt gesteld op basis van de nadere duiding van het Didam-arrest in het latere Didam-II arrest.

Feiten

In 2014 sloten de gemeente West Betuwe en ontwikkelaar Vabo een koopovereenkomst waarin is vastgelegd dat de gemeente gefaseerd gronden verkoopt voor de realisatie van woningen. In de overeenkomst is opgenomen dat de gemeente bij voorgenomen verkoop van overige gronden in het plangebied deze eerst aan Vabo dient aan te bieden. Het betreft gronden waarvoor (ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) nog geen woonbestemming gold, maar die op basis van een wijzigingsbevoegdheid alsnog planologisch tot woningbouw konden worden bestemd.

De gemeente wilde de gronden vervreemden, maar weigerde uitvoering te geven aan het overeengekomen voorkeursrecht (recht van eerste koop). Zij stelt dat toepassing van dat voorkeursrecht in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel, zoals uitgelegd in het Didam I arrest van de Hoge Raad.

De zaak wordt aangehouden en prejudiciële vragen worden gesteld. Vervolgens wordt op 15 november 2024 arrest gewezen in de Didam II-zaak (ECLI:NL:HR:2024:1661), en trekt de rechtbank de prejudiciële vragen in. Dan wordt vonnis bepaald.

Beoordeling van de rechtbank

De rechtbank stelt voorop dat de Didam-criteria ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest. In het Didam II-arrest is uitgemaakt dat strijd met deze regels niet op grond van artikel 3:40 BW leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst. Dit maakt dat de gesloten koopovereenkomst, ook al is deze gesloten op een wijze die in strijd is met het Didam I-arrest, rechtsgeldig is.

Gelet hierop heeft de gemeente zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat zij de aanbiedingsverplichting uit de koopovereenkomst geen gestand hoefde te doen toen zij het voornemen had deze percelen te gaan vervreemden. Door de percelen toen niet eerst aan Vabo te koop aan te bieden, is de gemeente op dat moment tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis uit de overeenkomst van 5 februari 2014. De gemeente heeft weliswaar de percelen op 23 december 2024 alsnog aan Vabo te koop aangeboden, maar daarmee is de tekortkoming voor de tussenliggende periode niet weggenomen. Het gaat dan ook om schade die Vabo lijdt en nog zal lijden doordat de gemeente de percelen niet eerder heeft aangeboden, namelijk toen zij voornemens was de gronden te gaan vervreemden. De rechtbank veroordeelde de gemeente tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, vanwege het niet tijdig nakomen van het voorkeursrecht uit de overeenkomst.

Belang voor de praktijk

Deze casus illustreert dat een overheid die een in strijd met de Didam-regels gesloten overeenkomst ongedaan wil maken aansprakelijk kan worden gehouden voor schade wegens niet-nakoming van die overeenkomst.

Uitspraak 2: Foutieve puntentoekenning en dwangsom gemeente

De feiten

De gemeente Olst-Wijhe organiseerde in 2024 twee openbare verkoopprocedures voor zeven bedrijfskavels op bedrijventerrein De Meente Noord in Olst. In de tweede procedure schreef eiser zich in voor kavels 3 en 4. De gemeente kende op het selectiecriterium ‘afname meerdere kavels’ aan een andere partij (The Inside) 4 punten toe, omdat deze partij reeds andere kavels op het bedrijventerrein had verkregen in de eerste verkoopronde. In de Verkoopleidraad van deze tweede ronde was echter in de schema expliciet vermeld dat op dit criterium maximaal 2 punten konden worden gescoord. In het bijgevoegde scoreformulier stond nog vermeld dat het ging om 7 punten, welk aantal punten overeenkwam met het aantal kavels dat in de eerste ronde werd verkocht. Eiser ontving op dit punt 2 punten en kwam daardoor ten opzichte van The Inside 0,5 punt tekort, en startte een kort geding.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel oordeelde op 30 april 2025 (ECLI:NL:RBOVE:2025:2685) dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel handelde door — in afwijking van de gepubliceerde Verkoopleidraad — aan The Inside meer punten toe te kennen dan was toegestaan. Aannemelijk is dat dit het gevolg was van een onvolledige aanpassing van de stukken: in het schema werd correct het maximum van 2 punten genoemd, maar in het bijgevoegde scoreformulier stond abusievelijk nog het oude maximum van 7 punten vermeld. De rechter benadrukte dat het combineren van resultaten uit eerdere en latere verkooprondes niet zonder voorafgaande regeling is toegestaan. Door punten uit de eerste procedure over te hevelen naar de tweede procedure creëerde de gemeente een ongelijke uitgangspositie tussen de deelnemers.

Geen nieuwe procedure, maar gunning aan eiser

De voorzieningenrechter gelastte geen nieuwe procedure, maar stelde vast dat eiser bij juiste puntentoekenning had gewonnen en daarom recht had op gunning. Omdat de fout in de puntentoekenning objectief vaststond en het verschil in eindscore slechts 0,5 punt bedroeg, kon zonder twijfel worden vastgesteld dat eiser — indien correct beoordeeld — de hoogste score zou hebben behaald.

Oplegging van een dwangsom van € 400.000

Opmerkelijk is dat de voorzieningenrechter een dwangsom van € 400.000 oplegde om naleving van het vonnis af te dwingen. De reden hiervoor ligt in de proceshouding van de gemeente. Zij had expliciet aangegeven zich niet zonder meer bij een voor haar ongunstig vonnis neer te zullen leggen.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak illustreert dat overheden selectiecriteria strikt dienen te hanteren conform hetgeen in de gepubliceerde leidraad is vermeld. Afwijken — ook al is dat het gevolg van een ogenschijnlijke redactionele omissie — kan leiden tot vernietiging van de gunningsbeslissing én directe toewijzing aan de benadeelde partij. Ook toont het vonnis dat ook gemeenten onder omstandigheden geconfronteerd kunnen worden met een forse dwangsom, indien hun opstelling aanleiding geeft te twijfelen aan vrijwillige naleving.

Uitspraak 3: enkel aansprakelijk jegens potentiële gegadigden

Uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 april 2025 (ECLI:NL:RBNNE:2025:1214) blijkt (maar weer eens) dat de enkele schending van de Didam-criteria niet betekent dat de gemeente jegens eenieder aansprakelijk is die stelt ook interesse te hebben gehad in de percelen. Aansprakelijkheid bestaat enkel jegens partijen die daadwerkelijk aangemerkt kunnen worden als potentiële gegadigde die ten onrechte geen kans heeft gekregen.

In deze zaak had eiser aangegeven dat hij op zoek was naar een loods voor hobbymatig gebruik. De gemeente kon met een verkoop aan eiser ten behoeve van dergelijk hobbymatig gebruik niet voldoen aan haar doelstellingen voor het perceel aangaande grondbeleid, ruimtelijke ordening en werkgelegenheid.

Uitspraak 4: huurder met eerste recht van koop is enige serieuze gegadigde

De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland bepaalde op 29 april 2025 (ECLI:NL:RBNNE:2025:1582 en ECLI:NL:RBNNE:2025:1583) dat de gemeente Tytsjerksteradiel restaurant De Pleats in Burgum mag verkopen aan de huidige huurder.

De gemeente is eigenaar van een perceel in Burgum dat bekend staat onder de naam De Pleats. Het wordt sinds 1997 verhuurd aan de huidige huurder. In de huurovereenkomst is onder andere de bepaling opgenomen dat bij een besluit tot verkoop van het gehuurde, de huurder als eerste gegadigde zal worden aangehouden (recht van eerste koop). De gemeente heeft het voornemen tot verkoop en de motivatie ervan gepubliceerd. Door eisers wordt in beide zaken gesteld dat de gemeente in strijd met het Didam-arresten handelde. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de uitzonderingssituatie van toepassing is en dat de Gemeente de huurder als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken omdat de huurder een recht van eerste koop heeft en ook heeft geïnvesteerd in het restaurant. Van belang is ook dat niet is gesteld of gebleken dat het recht van eerste koop is toegekend om de Didam-regels te omzeilen. De huurder mag er volgens de rechter op vertrouwen dat de gemeente de door haar aangegane afspraken, die lang geleden te goeder trouw zijn gemaakt en waarvan niet is gebleken dat de Gemeente daarmee heeft beoogd de in 2021 door de Hoge Raad geformuleerde Didam-regels te omzeilen, nakomt.