In mei zijn opnieuw uitspraken verschenen die richting geven aan de toepassing van de Didam arresten I en II in de praktijk. In deze maandelijkse blog bespreken wij er daar twee van.

Eerdere blogs over de Didam-jurisprudentie vindt u eenvoudig door de zoekterm ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Heeft u vragen over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp nodig bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Iris van Willegen of Jurgen Vermeulen.

Uitspraak 1: Beleidsvrijheid gemeente, maar staatssteun blokkeert grondruil

De eerste uitspraak betreft een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 mei 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:3333). De zaak gaat over een geschil tussen Becedo Vastgoed IV B.V. als eisende partij en de gemeente Doesburg als gedaagde partij en Ekoma Onroerend Goed B.V. als tussenkomende partij.

Feiten

Het geschil gaat om een voorgenomen grondruil waarbij de gemeente een perceel in de wijk Beinum (Perceel Gemeente) overdraagt aan Ekoma, in ruil voor het perceel waarop de huidige Dekamarkt-supermarkt is gevestigd (Perceel Ekoma).

Becedo komt daartegen op en stelt dat de gemeente in strijd handelt met het Didam-arrest, artikel 3:14 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door het perceel op de voorgenomen wijze aan Ekoma over te dragen. Volgens haar had de gemeente mededingingsruimte moeten bieden door middel van een openbare selectieprocedure en is sprake van verboden staatssteun door de gemeente aan Ekoma doordat de gemeente het perceel overdraagt tegen een te lage, niet marktconforme, prijs.

Oordeel van de voorzieningenrechter in eerste aanleg

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Becedo afgewezen. Kort gezegd heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de keuze voor de wijze van herontwikkeling van het centrum van Beinum binnen de beleidsvrijheid van de gemeente valt en dat de gemeente in het kader van die ontwikkeling Ekoma heeft kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde. Tot slot heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de voorgenomen verkoop c.q. grondruil (verboden) staatssteun oplevert.

Oordeel van het hof in hoger beroep

Het hof oordeelt dat de Didam-publicatie criteria bevat op grond waarvan de gemeente terecht tot de conclusie is gekomen dat Ekoma de enige serieuze gegadigde is. Deze criteria zijn:

• dat de gemeente het centrum van Beinum wil herontwikkelen binnen de ruimtelijke kaders die de gemeenteraad heeft vastgesteld;
• dat Ekoma een bestaande grondpositie in het plangebied heeft en zonder deze gronden de herontwikkeling niet gerealiseerd kan worden; de gemeente heeft de medewerking van Ekoma nodig;
• dat Ekoma alleen bereid is tot verkoop c.q. grondruil – medewerking – indien zij het Perceel Gemeente verkrijgt.

Ten aanzien van staatssteun concludeert het hof dat aannemelijk is dat de overeengekomen koopprijs van € 1.231.500 niet marktconform is gelet op de sterke onderlinge verschillen tussen taxaties. Het hof oordeelt dat de concept-koopovereenkomst op het gebied van de prijs van Perceel Gemeente derhalve leidt tot voorgenomen staatssteun. Het hof verbiedt de gemeente daarom uitvoering te geven aan de concept-koopovereenkomst van juni 2025 met Ekoma totdat de overeenkomst is aangemeld en de Europese Commissie heeft geoordeeld dat geen sprake is van steun of dat de steun verenigbaar is met het VWEU.

Het hof oordeelt dat de keuze voor de wijze van herontwikkeling van het centrum van Beinum binnen de beleidsvrijheid van de gemeente valt en dat de gemeente Ekoma in dat kader heeft kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde voor het Perceel Gemeente. Het hof vernietigt echter het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is geworden dat de voorgenomen verkoop c.q. grondruil staatssteun oplevert.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat het Didam-arrest niet betekent dat iedere grondtransactie via een selectieprocedure moet verlopen. Als een gemeente kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling is gebaseerd op vastgesteld beleid, een specifieke grondpositie noodzakelijk is voor uitvoering van dat beleid en de betrokken eigenaar daardoor feitelijk onmisbaar is, kan nog steeds sprake zijn van één serieuze gegadigde.
Tegelijkertijd blijft een gemeente gehouden de staatssteunregels in acht te nemen. Dat laatste gaat hier mis.

Uitspraak 2: economische eigenaar is óók serieuze gegadigde

De tweede uitspraak betreft een uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 26 mei 2026 (ECLI:NL:OGEAM:2026:60). De zaak gaat over een geschil tussen Tesi N.V. als eisende partij en twee erfpachters en Het Land Sint Maarten als gedaagden.

Feiten

Tesi had in 2016 het economisch eigendom verworven van twee erfpachtrechten op Sint Maarten. De juridische erfpachters behielden formeel het erfpachtrecht, terwijl Tesi economisch gerechtigd werd en ter zekerheid hypotheekrechten verkreeg. Vervolgens vroegen de juridische erfpachters aan het Land Sint Maarten om hun erfpachtrechten uit te breiden met aangrenzende stroken grond (W1, P1 en Q). Het Land werkte hieraan mee en verleende de aanvullende erfpachtrechten zonder Tesi daarbij te betrekken.

Volgens Tesi werd hierdoor de toegang tot haar ontwikkelingslocatie feitelijk geblokkeerd. Zij stelde dat zowel de erfpachters als het Land onrechtmatig hadden gehandeld en deed een beroep op (onder meer) de Didam-jurisprudentie.

Oordeel van het gerecht

Het Land stelde zich op het standpunt dat uitsluitend de juridische erfpachters als serieuze gegadigden konden worden aangemerkt, omdat de nieuwe stroken grond direct aansloten op hun bestaande erfpachtrechten.

Dat argument houdt volgens het Gerecht geen stand.Het Land wist namelijk dat Tesi economisch eigenaar was van het recht van erfpacht op de percelen W en P, Tesi had per brief in 2019 Het Land al verzocht om uitgifte van perceel W1 in erfpacht aan haar en had gewezen op haar belang gelet op de door haar geplande ontwikkeling tot een resort. Tesi was in die hoedanigheid wel een serieuze kandidaat om bij de uitgifte te betrekken. De uitgifte in erfpacht van de percelen W1 en P1 door het Land is niet in overeenstemming met de geldende rechtspraak van de Hoge Raad.

Belang voor de praktijk

Indien een overheid bekend is met een economische eigenaar of andere gerechtigde die een wezenlijk belang heeft bij de grond, moet die partij in de Didam-beoordeling worden betrokken. Daarmee verduidelijkt deze uitspraak het begrip serieuze gegadigde.