In november zijn opnieuw enkele uitspraken verschenen die richting geven aan de toepassing van de Didam arresten I en II in de praktijk. In deze maandelijkse blog bespreken wij drie Didam-uitspraken.

Eerdere blogs over de Didam-jurisprudentie vindt u eenvoudig door de zoekterm ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Heeft u vragen over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp nodig bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen .

Uitspraak 1: schadevordering niet toegewezen

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch wees op 19 augustus 2025 arrest (ECLI:NL:GHSHE:2025:2268) in een zaak over de verkoop van het voormalige CBS-complex in Heerlen. De uitspraak werd pas op 24 november 2025 gepubliceerd. De vraag speelde of de gemeente in 2012 ten onrechte het complex zonder openbare selectieprocedure had verkocht aan Carbon6 B.V. en daarmee het gelijkheidsbeginsel had geschonden.

Feiten

De gemeente Heerlen kocht het leegstaande CBS-complex in 2012 voor € 464.000 van de Staat en verkocht het gelijktijdig door aan Carbon6, inclusief een lening van € 500.000. Een stichting en enkele vastgoedpartijen, die zich als concurrenten van Carbon6 presenteren, stellen dat hier sprake was van onrechtmatige staatssteun en een schending van het gelijkheidsbeginsel.

Oordeel van het hof

Eisers voeren aan dat de gemeente ten onrechte geen openbare selectieprocedure heeft gehouden en dat zij onder dezelfde voorwaarden het complex hadden willen kopen. Het hof oordeelt echter dat in het geheel niet is onderbouwd en ook niet aannemelijk is gemaakt dat:

1. eisers ten tijde van de verkoop serieuze gegadigden waren en zij daadwerkelijk hadden meegedongen naar verwerving van het pand;
2. zij het pand hadden verworven, en
3. de kans (op verwerving en succesvolle exploitatie) zich in werkelijkheid zou hebben gerealiseerd .

Om die reden is het causale verband tussen de vermeende schending van het gelijkheidsbeginsel en gestelde schade onvoldoende onderbouwd. Van daadwerkelijke kansschade is dus geen sprake en de vordering tot schadevergoeding strandt.

Belang voor de praktijk

Achteraf stellen dat men “tegen dezelfde condities wel mee hadden willen doen” is onvoldoende om voor schadevergoeding in aanmerking te komen. Uit dit arrest volgt dat, indien überhaupt sprake zou zijn van onrechtmatig handelen van de gemeente, schadevergoeding slechts aan de orde is bij een aantoonbare kans op verwerving én schade.

Uitspraak 2: vertrouwensbeginsel prevaleert boven gelijkheidsbeginsel

Het Gerecht in Eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba oordeelde op 6 mei 2025 (ECLI:NL:OGEABES:2025:35) dat het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB) alsnog in onderhandeling moet treden met CSC N.V. over de vestiging van een recht van erfpacht. OLB had eerder geweigerd uitvoering te geven aan een toezegging uit 2020, onder verwijzing naar het Didam-arrest. Volgens het Gerecht gaat het hier echter om een geval waarin het vertrouwensbeginsel prevaleert boven het gelijkheidsbeginsel.

Feiten

CSC probeert sinds 2010 van het OLB een kavel in erfpacht te verkrijgen. In 2020 wordt in een brief van het bestuurscollege toegezegd dat CSC in aanmerking komt voor een kavel, onder vermelding van de beoogde locatie en de gebruikelijke voorwaarden. Ondanks herhaalde rappellen volgt geen uitvoering van de uitgifte. In 2024 wijst het OLB het verzoek alsnog af vanwege het Didam-arrest.

Oordeel van het Gerecht

Volgens het Gerecht heeft CSC gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de toezegging uit 2020. Nu het OLB jarenlang stil bleef en niet expliciet afstand nam van die toezegging, prevaleert het vertrouwensbeginsel in dit geval boven het gelijkheidsbeginsel. Van andere serieuze gegadigden is bovendien geen sprake. Het Gerecht veroordeelt het OLB om zakelijk en te goeder trouw in onderhandeling te treden met CSC over de vestiging van een recht van erfpacht onder de eerder toegezegde voorwaarden.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat het Didam-arrest geen absoluut karakter heeft. Als sprake is van een concrete, niet ingetrokken toezegging die gerechtvaardigd vertrouwen wekt, kan dat onder omstandigheden zwaarder wegen dan het gelijkheidsbeginsel. Voor overheden is het van belang tijdig te communiceren over gewijzigde uitgangspunten, om te voorkomen dat zij worden gehouden aan toezeggingen uit het verleden.

Uitspraak 3: een onredelijk Didam-criterium

De voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam heeft op 28 oktober 2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:12802) een streep gezet door de voorgenomen onderhandse verkoop van een gemeentelijk perceel door de gemeente Nissewaard.

De feiten

De zaak betrof een perceel van 53 m² dat grenst aan het terrein van een projectontwikkelaar die daar zorgwoningen wil realiseren. De gemeente stelde dat het perceel nodig is als buitenruimte en vluchtweg voor het toekomstige gebouw en publiceerde het voornemen tot verkoop met een motivering dat de projectontwikkelaar is aan te merken als enige serieuze gegadigde. Een omwonende maakte daartegen bezwaar en stelde zelf het perceel te willen gebruiken voor de aanleg van privéparkeerplaatsen. De gemeente wees het bezwaar af en beriep zich op haar beleid rond snippergroen en op de maatschappelijke wens tot realisatie van zorgwoningen.

Het oordeel van de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. Zo is de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar nog niet gesloten. Ook de gestelde noodzakelijkheid van het perceel voor het bouwplan is niet overtuigend onderbouwd: er is nog geen omgevingsvergunning verleend en het plan kan mogelijk worden aangepast. De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat het perceel uitsluitend door de projectontwikkelaar kan worden gebruikt.

De gemeente verwees ook naar haar snippergroenbeleid, maar het perceel is daarvoor te groot en bovendien niet als zodanig aangeduid bij de publicatie. Tot slot wordt het criterium dat het perceel alleen aan een aangrenzende eigenaar mag worden verkocht weliswaar als objectief en toetsbaar beschouwd, maar niet als redelijk. Het leidt tot uitsluiting van andere belangstellenden zonder toereikende motivering.

Volgens de voorzieningenrechter had de gemeente, gelet op de bekende belangstelling van de eiser, een openbare selectieprocedure moeten organiseren. Nu dat niet is gebeurd, wordt de gemeente verboden het perceel te verkopen zonder het doorlopen van een non-discriminatoire selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt dat de één-op-één uitzondering uit het Didam-arrest strikt moet worden toegepast. Een overheidslichaam mag slechts afzien van een openbare selectieprocedure indien op basis van redelijke, objectieve en toetsbare criteria vaststaat dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Daarbij speelt niet alleen de inhoud van het gemeentelijk beleid een rol, maar ook de feitelijke situatie en de motivering van de gemaakte keuzes. Een beroep op snippergroen of het bezit van een aangrenzend perceel volstaat niet zonder nadere onderbouwing.