IIn onze maandelijkse blog bespreken wij recente jurisprudentie naar aanleiding van de Didam arresten I en II . Deze maand lichten wij twee uitspraken uit die in september 2025 zijn gepubliceerd en signaleren we nog een uitspraak.

Eerdere blogs over de Didam-jurisprudentie vindt u eenvoudig door de zoekterm ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Heeft u vragen over de gevolgen van de Didam-arresten voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of hulp nodig bij het opstellen van een transparante verkoopprocedure? Neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen .

Uitspraak 1: Didam niet van toepassing bij indeplaatsstelling

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 17 september 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:4928) dat de gemeente Soest ten onrechte een beroep deed op de Didam-jurisprudentie om een verzoek tot indeplaatsstelling van een huurder te weigeren. Een interessante uitspraak die wij hieronder behandelen.

Feiten

De gemeente Soest verhuurt een horecagelegenheid met terras. De huurovereenkomst loopt tot 1 maart 2030. De gemeente heeft aangekondigd dat zij de huurovereenkomst nadien niet zal verlengen. De zittende huurder wil haar onderneming verkopen en sluit op 5 maart 2025 een koopovereenkomst met een overnamekandidaat, onder voorbehoud van toestemming tot indeplaatsstelling.

De huurder verzoekt de gemeente vervolgens om de kandidaat-huurder in haar plaats te laten treden. De gemeente weigert dit verzoek, met het argument dat zij – gelet op het Didam I-arrest – gehouden is om gelijke kansen te bieden aan andere geïnteresseerden. De huurder start daarop een procedure en vordert machtiging tot indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW.

Oordeel van de voorzieningenrechter

De kantonrechter maakt korte metten met het Didam-verweer van de gemeente. Van een rechtshandeling van de gemeente is in dit geval geen sprake: bij een indeplaatsstelling wordt immers geen nieuwe huurovereenkomst gesloten en is de medewerking van de verhuurder niet vereist, omdat ook een rechterlijke machtiging kan worden verleend.

Omdat de indeplaatsstelling niet via een contractsovername ex artikel 6:159 BW verloopt, maar op basis van een wettelijke regeling waarbij de rechter medewerking kan vervangen, ontbreekt het privaatrechtelijk handelen door het overheidslichaam dat vereist is voor de toepasselijkheid van het Didam-arrest. Er is dus geen sprake van een uitgifte of selectie die onder de werking van het gelijkheidsbeginsel valt.

De kantonrechter weegt bovendien de belangen af. Het belang van de huurder om haar onderneming (als oudedagsvoorziening) te kunnen overdragen weegt zwaarder dan het belang van de gemeente bij naleving van (onjuiste) verwachtingen richting andere potentiële geïnteresseerden. De kantonrechter verleent de machtiging en veroordeelt de gemeente in de proceskosten.

Belang voor de praktijk

De rechtbank oordeelt expliciet dat de Didam-regels geen rol spelen bij een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW, omdat géén sprake is van een nieuwe overeenkomst waarbij de overheid partij wordt. Indien de rechter toestemming verleent, is geen medewerking van de gemeente vereist – en daarmee ontbreekt ook de Didam-plicht. Deze uitleg is ons inziens goed te volgen.

Tegelijkertijd is het van belang te benadrukken dat artikel 7:307 BW uitsluitend ziet op zogenaamde 290-bedrijfsruimte (zoals winkelruimte of horecapanden). Bij andere vormen van huur, zoals kantoorruimte (230a-ruimte), moet een bedrijfsoverdracht in beginsel plaatsvinden via contractsoverneming ex artikel 6:159 BW. In zo’n geval is de medewerking van de gemeente als verhuurder wel vereist en verricht zij een privaatrechtelijke rechtshandeling die wél onder het bereik van het Didam-arrest kan vallen. De vraag is dan of sprake is van een situatie waarin het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat een openbare selectieprocedure moet worden gevolgd, dan wel of een uitzondering mogelijk is. De toetsing zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Uitspraak 2: geen gelijkheid bij ongelijke gevallen

Het Gerechtshof Den Haag oordeelde op 16 september 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:1685) dat de gemeente Leidschendam-Voorburg een perceel gemeentegrond mag verkopen aan 1828 BV, zonder een openbare selectieprocedure te organiseren.

Feiten

1828 BV is eigenaar van een voormalig timmerfabriekperceel, gelegen direct naast het gemeentelijke perceel B van 395 m². Sinds 2020 werkt zij aan een plan voor de bouw van 138 huurappartementen, waarvan 85% sociale huur voor jongeren van 18 tot 28 jaar. Voor dit plan is perceel B nodig. De gemeente heeft met 1828 BV een anterieure overeenkomst gesloten en is in beginsel bereid tot planologische medewerking.

Een omwonende vastgoedondernemer maakte bezwaar tegen de voorgenomen verkoop en beriep zich op de Didam-regels. De voorzieningenrechter wees zijn vorderingen eerder af; het hof bevestigt dat oordeel.

Oordeel van het hof

Het hof benadrukt dat het gelijkheidsbeginsel uit het Didam-arrest slechts geldt bij gelijke gevallen. Daarvan was hier geen sprake:

• 1828 BV beschikte als enige over een direct aangrenzend perceel, hetgeen aansluit bij het gemeentelijk beleid om enkel aan aanliggende eigenaren te verkopen om versnippering van de openbare ruimte te voorkomen;
• Het bouwplan voorziet in een maatschappelijke behoefte (sociale jongerenhuisvesting), onderbouwd met onder meer de Verordening sociale en middeldure woningbouw 2022 en de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden;
• Het perceel is te klein voor rendabele afzonderlijke ontwikkeling, wat het plan van 1828 BV (in samenhang met het naastgelegen perceel) feitelijk uniek maakt.

Dat appellant mogelijk meer parkeerruimte kon gebruiken of dat hij zich aanmeldde als gegadigde, maakte hem volgens het hof nog geen serieuze gegadigde. Hij had geen aangrenzend perceel en geen concreet, vergelijkbaar plan.

Bovendien had de gemeente met de publicatie van het verkoopvoornemen in het gemeenteblad wél openheid betracht en appellant (en anderen) in de gelegenheid gesteld om alsnog een alternatief plan in te dienen. Dat heeft appellant nagelaten..

Belang voor de praktijk

Het hof onderstreept dat overheden beleidsvrijheid behouden bij de vraag óf zij tot verkoop overgaan en met welk doel. Als sprake is van een concreet, financieel en planologisch uitvoerbaar project dat aansluit bij publiek beleid, én slechts één partij daarvoor in aanmerking komt, is er geen reden een openbare selectieprocedure voor die grond op te tuigen, omdat geen sprake is van gelijke gevallen. Interessant aan dit arrest is dat het hof oordeelt dat met de publicatie van het voornemen tot verkoop potentiële gegadigden alsnog de kans is geboden om een vergelijkbaar plan in te dienen.

Signalering: de enige serieuze gegadigde

De rechtbank Limburg oordeelde op 11 september 2025 (ECLI:NL:RBLIM:2025:8830) dat de gemeente Roermond terecht geen openbare selectieprocedure hoefde te organiseren bij de uitgifte van twee havenpercelen. Volgens de voorzieningenrechter bleek uit de objectieve en toetsbare criteria dat per perceel slechts één serieuze gegadigde resteerde.

Steelhaven B.V. beriep zich op het Didam-arrest en stelde dat zij was gepasseerd. Die stelling werd echter onvoldoende onderbouwd: het enkele feit dat men in het verleden op gelijke voet stond met andere exploitanten is daarvoor onvoldoende. Ook een groter bedrijf zijn of betere papieren hebben is niet genoeg — het gaat erom of wordt voldaan aan de vooraf gepubliceerde selectiecriteria. De vordering werd afgewezen en Steelhaven veroordeeld in de proceskosten.