De druk op de zorgsector neemt al jaren toe. Vergrijzing, personeelstekorten en veranderende zorgvragen dwingen zorginstellingen om continu te zoeken naar efficiëntere en toekomstbestendige oplossingen. De manier waarop contracten worden ingericht, beïnvloedt niet alleen de rechtspositie van cliënten, maar ook de voorspelbaarheid van inkomsten, de financierbaarheid van vastgoed en daarmee de investeringsruimte van zorginstellingen. Een belangrijk thema is de huurprijs die zorginstellingen kunnen vragen van hun zorgcliënten. Juist met betrekking tot dat onderwerp bestaat onduidelijkheid.

Huurbescherming

In beginsel hebben huurders van woonruimte huurbescherming. Deze huurbescherming valt uiteen in een bescherming tegen de beëindiging van de huurovereenkomst, de huurbeëindigingsbescherming, en huurprijsbescherming. Of een huurder van een zorgwoning een beroep kan doen op huurbescherming is afhankelijk van de vraag op welke wijze er is gecontracteerd. De huurbeëindigingsbescherming kan voor zorginstellingen problematisch worden op het moment dat de zorgverlening eindigt en de zorginstelling de woning aan een nieuwe cliënt wil aanbieden. Huurprijsbescherming beperkt de mogelijkheden voor zorginstellingen om de business case rond te krijgen voor nieuwe woon-zorgcomplexen.

Samenloop van wonen en zorg

Bij de exploitatie van zorgvastgoed komen in de praktijk drie veelvoorkomende modellen voor:

1. Een gemengde overeenkomst met elementen van huur en zorg
2. Een losse huurovereenkomst en een losse zorgovereenkomst
3. Gekoppelde huur- en zorgovereenkomst met een koppelbeding
   

Separate huurovereenkomst en zorgovereenkomst

Als er sprake is van twee losse overeenkomsten die niet met elkaar zijn gekoppeld, geldt voor iedere overeenkomst de eigen wettelijke regeling. De zorgovereenkomst zal in beginsel kwalificeren als een overeenkomst van opdracht of een geneeskundige behandelingsovereenkomst. De huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte zal worden gekwalificeerd als een reguliere woonruimtehuur met de toepasselijke huurbescherming.

Gekoppelde of gemengde overeenkomsten

Bij een koppelde of gemengde overeenkomst zijn de verschillende regelingen naast elkaar toepasbaar, tenzij deze regelingen niet met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing van één van de regelingen verzet (art. 6:215 BW).

Kan huurder zich beroepen op huurbescherming?

Als deze regelingen niet met elkaar verenigbaar zijn, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepalingen in het concrete geval voorrang hebben. De Hoge Raad heeft voor zorg-/huurovereenkomsten bepaald dat de bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn, tenzij het zorgelement overheerst (HR 28 juni 1985, NJ 1986,38). Of het zorgelement overheerst is afhankelijk van de aard en omvang van het zorgpakket, het bestaan van keuzevrijheid ten aanzien van de afname van drie maaltijden per dag en de beschikbaarheid van andere diensten gericht op verzorging. Het komt van geval tot geval aan op een beoordeling van de aard en omvang van het overeengekomen zorg- en servicepakket. Als het zorgpakket beperkt van omvang is en/of facultatief, is de kans reëel dat het zorgelement niet overheerst en de zorgbehoevende bewoner aanspraak kan maken op huurbescherming. Doorgaans overheerst het zorgelement op het moment dat de woonruimte slechts ter beschikking wordt gesteld als middel om zorg te verlenen en de bewoning ondergeschikt is aan de zorg. In het kader van de huurbeëindigingsbescherming is veelvuldig geprocedeerd en is de vaste lijn dat als het zorgelement overheerst de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

Kan huurder zich dan ook beroepen op huurprijsbescherming?

Een veelvuldig misverstand is naar mijn mening dat als het zorgelement overheerst dit automatisch betekent dat ook de huurprijsbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Van een onverenigbaarheid met betrekking tot de prijs van verblijf in de gemengde overeenkomst zal immers niet snel sprake zijn. Simpelweg omdat sprake is van een vergoeding voor de zorg of begeleiding en een prijs voor het verblijf (de huurprijs). Naar mijn mening zullen, ook als het zorgelement overheerst de huurprijsbeschermingsbepalingen van toepassing blijven op de huurprijs. Dit is bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brant.

Kamervragen

Recent heeft (voormalig) Staatssecretaris Pouw-Verweij (Langdurige en Maatschappelijke Zorg) gereageerd op de vraag vanuit de Tweede Kamer of huurprijsbescherming van toepassing is als het zorgelement overheerst. Zij heeft daarop geantwoord dat de reguliere huurprijsbescherming dan niet van toepassing zou zijn en dat zij in gesprek gaat met de zorgsector wanneer het zorgelement wel en niet overheerst.

Het is te prijzen is dat de Staatssecretaris met zorginstellingen in gesprek wil gaan. Hoewel het Rijk al heeft geprobeerd zorginstellingen tegemoet te komen met subsidies en er al jaren een zorgwoningopslag bestaat in het WWS, biedt dit nog onvoldoende steun om te komen tot een sluitende business case. De wijze waarop de Staatssecretaris nu tot een oplossing tracht te komen, lijkt mij echter juridisch niet houdbaar en leidt bovendien tot risico’s voor zorginstellingen. Zij lopen immers het risico dat huurders (met succes) een beroep doen op de huurprijsbeschermingsbepalingen met alle (financiële) gevolgen van dien.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Jetske Huber.