null

Betrekken van huurders bij een herontwikkeling om vertraging te voorkomen

Huurders spelen een belangrijke rol bij een (voorgenomen) herontwikkeling. Toch wordt hun positie in de praktijk vaak onderschat en worden zij niet, of te laat, in de voorbereiding betrokken. Als zij onvoldoende worden geïnformeerd of geen gelegenheid krijgen om advies uit te brengen, kan dit tot vertraging leiden. Met nadelige (financiële) gevolgen. Een goed begin is het halve werk, zoals het bekende gezegde luidt. Begin dus bij de huurders!

In deze blog wordt enkel ingegaan op de positie van huurders van woonruimten.

Actieve informatieplicht verhuurder

Als verhuurder bent u wettelijk verplicht uw huurders te informeren over wijzigingen die betrekking hebben op beleid en beheer voor zover dat:

  1. rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan;
  2. rechtstreeks van invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de betrokken huurders; en
  3. voor de huurders van wezenlijk belang zijn.

Deze actieve informatieverplichting is geregeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder (de Overlegwet) en geldt voor een verhuurder die meer dan 25 woningen in eigendom heeft.

Huurdersorganisatie of bewonerscommissie?

Wees ervan bewust dat huurders zich kunnen laten vertegenwoordigen door een huurdersorganisatie of bewonerscommissie. Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders. Een bewonerscommissie is informeler en betreft een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex. Deze vorm van vertegenwoordiging komt in de praktijk vaak voor. 

Als in een wijk sprake is van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie, bent u als verhuurder verplicht hen schriftelijk te informeren als (onder andere) woongelegenheden gesloopt, gerenoveerd, verwerft, vervreemd of bezwaard worden. Dit is dus ook van toepassing bij een voorgenomen herontwikkeling. U moet daarbij de redenen die aanleiding zijn voor de voorgenomen wijziging vermelden én aangeven wat de gevolgen daarvan voor de huurders zullen zijn. Deze informatieplicht moet voorkomen dat de huurdersorganisatie of bewonerscommissie achter de feiten aanloopt.

Gevolgen van de informatieplicht

Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben op grond van de Overlegwet recht op overleg. Als zij meer (achtergrond)informatie over de voorgenomen herontwikkeling en de gevolgen daarvan voor de huurders willen ontvangen, bent u als verhuurder verplicht het gesprek aan te gaan.

Daarnaast hebben huurdersorganisaties en bewonerscommissies recht om advies uit te brengen. Het advies kan op kosten van de verhuurder ook bij een deskundige worden ingewonnen. De Overlegwet bepaalt dat de verhuurder de voorgenomen wijziging van beleid of beheer niet eerder mag uitvoeren dan nadat de huurdersorganisatie of bewonerscommissie minimaal zes weken de tijd heeft gehad hier een advies over uit te brengen. De termijn gaat lopen op de dag dat de verhuurder de vereiste informatie heeft verstrekt. Gedurende die termijn mag de verhuurder zijn voorgenomen wijziging dus niet uitvoeren.

Het advies bindt u niet, maar u bent als verhuurder wel verplicht om binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijk advies aan de huurdersorganisatie of bewonerscommissie mee te delen of zij het advies wel of niet volgt. U moet deze beslissing concreet onderbouwen. Overschrijding van voornoemde 14-dagen termijn betekent niet dat u het advies moet volgen. Het betekent slechts dat de verhuurder zijn voornemen nog niet kan uitvoeren.

Kans op een (kort geding) procedure?

Als u de huurdersorganisatie of bewonerscommissie heeft laten weten dat het advies niet of niet volledig wordt gevolgd, moet u alsnog drie dagen wachten voordat u uw voornemen mag uitvoeren. Deze korte wachttijd geeft de huurdersorganisatie of bewonerscommissie de mogelijkheid om zo nodig rechtsmaatregelen te nemen om de uitvoering van de voorgenomen herontwikkeling tegen te houden (zoals het starten van een kort geding procedure).

Daarnaast bepaalt de Overlegwet dat de huurdersorganisatie of bewonerscommissie, als zij niet tijdig door de verhuurder wordt betrokken zodat zij bijvoorbeeld geen advies meer uit kan brengen, het geschil kan voorleggen aan de kantonrechter of de huurcommissie. Dit kan tot vertraging leiden.

Als de kantonrechter constateert dat sprake is van een schending door de verhuurder van de verplichtingen uit de Overlegwet, waardoor de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is benadeeld, kan hij bepalen dat de uitvoering van de voorgenomen herontwikkeling wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld. U moet de huurders dan alsnog een termijn geven om een advies uit te brengen. De kantonrechter kan ook bepalen dat een besluit tot herontwikkeling in het geheel niet mag worden uitgevoerd. De kantonrechter toetst in dit kader overigens slechts of de procedure zoals opgenomen in de Overlegwet is gevolgd. Huurders kunnen geen oordeel vragen over de inhoud van de plannen, bijvoorbeeld omdat zij menen zelf een beter plan voor de herontwikkeling te hebben. Maar dat neemt niet weg dat wel serieus verweer gevoerd moet worden en de wettelijke termijnen in acht moeten worden genomen.

Vertraging voorkomen? Betrek de huurders op tijd bij de herontwikkeling!

De uitkomst van een procedure is op voorhand lastig te voorspellen. Voor een verhuurder is het daarom van groot belang de huurders op tijd bij de voorgenomen herontwikkeling te betrekken. Hoe meer zij betrokken zijn, hoe groter het begrip en hoe meer zij bereid zullen zijn hun medewerking te verlenen.

  1. Geef daarom altijd – op tijd! – een duidelijke toelichting van de voorgenomen plannen; en
  2. Maak op een duidelijke en begrijpelijke manier inzichtelijk wat de gevolgen van de herontwikkeling voor de huurders zijn.

Kunnen zij na de ontwikkeling terugkeren in de wijk? Hoe zit het met vervangende huisvesting? Wat zijn de gevolgen voor de huurprijs? Hoe zit het met leefbaarheid? Zoals gezegd is een goed begin het halve werk. Voor de gewenste en vaak noodzakelijke medewerking van huurders is dat wat mij betreft zeker het geval. Wilt u meer weten over uw verplichtingen als verhuurder? Heeft u ontwikkelingsplannen maar heeft u de huurders nog niet in de voorbereidingen betrokken? Informeer dan vrijblijvend naar de mogelijkheden bij Daniëlle de Vos.