Didam-jurisprudentie mei 2023: één-op-één verkoop toegestaan
In de maand mei is slechts één Didam-uitspraak gepubliceerd. Aan de orde is de vraag of het overheidslichaam één op één mocht verkopen op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het arrest wordt toegepast bij een grondverkoop ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Wij schrijven maandelijks blogs naar aanleiding van het Didam-arrest. U vindt ze door Didam in de zoekbalk op onze website in te typen.
Uitzondering op hoofdregel toegestaan
De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland oordeelde op 25 april 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:2660) dat de gemeente Zaltbommel heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure voor de verkoop van een perceel grond.
Feiten
Op 15 juli 2008 zijn partij A (eiser in de hoofdzaak) en gemeente Zaltbommel een samenwerkingsovereenkomst met elkaar aangegaan met als doel de realisatie van een bedrijventerrein. In de samenwerkingsovereenkomst heeft partij A zich verplicht om verschillende percelen op dat terrein bouwrijp te maken en deze ter beschikking te stellen aan de gemeente. Op 17 december 2015 hebben partijen de samenwerkingsovereenkomst gewijzigd door middel van een allonge. Daarbij zijn onder andere de percelen gewijzigd die partij A bouwrijp aan de gemeente Zaltbommel ter beschikking zal stellen. Uit de allonge blijkt dat de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst voor de realisatie van het bedrijventerrein achterblijft op de verwachtingen van partijen waardoor uitvoering van de overeenkomst niet meer aan de orde is.
In die allonge is bepaald dat aan partij A een eerste recht van aankoop zou toekomen van een op te leveren perceel als partij B (eiseres in incident), die (ook) gegadigde was met betrekking tot het perceel, níet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van de bestemmingswijziging gebruik maakte van de mogelijkheid tot aankoop. Tussen de gemeente en partij B is vervolgens een koopovereenkomst tot stand gekomen. Partij A stelt zich op het standpunt dat de gemeente bij de verkoop van het perceel aan partij B de regels uit het Didam-arrest niet heeft nageleefd.
Beoordeling van de voorzieningenrechter
Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hoefde de gemeente geen ruimte te bieden voor mededinging, omdat de uitzondering uit het Didam-arrest zich voordoet. Als gevolg van het bepaalde in de allonge kan partij A niet worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het perceel. Zij heeft van die positie vrijwillig afstand gedaan. Ook is niet gebleken dat er buiten partij B andere serieuze gegadigden waren voor het perceel. Gezien het voorgaande moet partij B worden aangemerkt als de enige serieuze gegadigde.
Partij A heeft nog betoogd dat het moment waarop moet worden vastgesteld of sprake is van één serieuze gegadigde, niet het moment is waarop een overheidslichaam een koopovereenkomst sluit, maar het moment waarop het overheidslichaam exclusief met een partij in onderhandeling treedt. Volgens partij A heeft de gemeente niet onderbouwd dat op het moment dat zij exclusief in gesprek ging met partij B – te weten medio 2015 – er maar één serieuze gegadigde was. Voor zover als peilmoment al moet worden uitgegaan van het moment waarop sprake is van serieuze onderhandelingen, geldt volgens de voorzieningenrechter dat partij A in 2015 geen serieuze gegadigde meer was als gevolg de allonge. Partij A was dus tijdens de serieuze onderhandelingen en tijdens het sluiten van de koopovereenkomst geen serieuze gegadigde.
Ook als de gemeente wél had voldaan aan de regels uit het Didam-arrest – door ten tijde van haar voornemen om het perceel te verkopen objectieve, redelijke en toetsbare criteria kenbaar te maken aan de hand waarvan de koper zou worden geselecteerd – zou partij B de enige serieuze gegadigde zijn geweest. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is geen sprake.
Gevolgen voor de praktijk
De uitspraak maakt nog maar eens duidelijk dat degene die een beroep doet op het Didam-arrest zélf duidelijk een potentiële gegadigde moet zijn en een belang moet hebben bij de aankoop van de grond. Ook wordt meegewogen of er andere partijen zijn die interesse hebben getoond in de grond. Niet helemaal volgens de Didam-jurisprudentie handelen levert niet direct een schending van het gelijkheidsbeginsel op.
Wilt u advies over de gevolgen van “Didam” voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.