null

Didam-jurisprudentie: uitspraken in december 2022

In de maand december zijn twee Didam-uitspraken gepubliceerd. Aan de orde is telkens de vraag of het overheidslichaam één op één mag verkopen of in erfpacht mag uitgeven, op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het arrest wordt toegepast bij een grondverkoop ten behoeve van de ontwikkeling van natuur en bij een uitgifte in erfpacht ten behoeve van de functionele eenheid tussen twee percelen.

In deze maandelijkse Didam-blogreeks zetten we de uitspraken weer voor u op een rij. Lees ook de andere blogs die wij schreven naar aanleiding van het Didam-arrest. U vindt ze door Didam in de zoekbalk op onze website in te typen.

Uitspraak 1 – Onduidelijke motivering voorgenomen verkoop

De rechtbank Noord-Nederland oordeelde op 14 december 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:4685) dat de Provincie in de bekendmaking van de voorgenomen verkoop van de percelen onvoldoende gemotiveerd heeft op basis van welke criteria zij heeft aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde was voor de te verkopen percelen. De Provincie had een openbare selectieprocedure moeten volgen.

De feiten

Via een provinciale subsidieregeling kan iedereen die eigenaar is van gronden in een bepaald gebied subsidie aanvragen voor het omvormen van landbouwgrond naar kruiden- en faunarijk grasland. Aan twee grondeigenaren worden subsidies van €87.768,00 en € 317.293,00 verleend. De Provincie vermeldt op haar website voornemens te zijn met deze twee grondeigenaren een koopovereenkomst te sluiten voor percelen grond van de Provincie. Ter toelichting op de verkoop vermeldt de Provincie dat de kopers de grond gaan inzetten voor de realisatie van provinciale beleidsdoelen op hun grond. Met de verkoop van deze grond wordt volgens de Provincie 67.870 m2 grond omgevormd naar natuur middels de subsidieregeling. De Provincie vermeldt dat er maar één serieuze gegadigde is waardoor zij de grond niet openbaar te koop aan hoeft te bieden. Het betreft immers tweemaal een transactie met een particulier, die daarvoor zijn eigen grond omvormt naar natuur en zodoende een natuurdoel wordt gerealiseerd.

Naar aanleiding van de bekendmaking van deze voornemens heeft eiser contact gezocht met de Provincie om zijn interesse voor de percelen kenbaar te maken. Eiser verneemt van een werknemer van de Provincie dat de Provincie met twee particulieren is overeengekomen dat zij landbouwgrond van hen omvormen naar natuur met gebruikmaking van subsidie en dat deze particulieren daarbij als voorwaarde hebben bedongen dat zij vervangende landbouwgrond van de Provincie kunnen kopen. Die vervangende landbouwgrond betreft de percelen die de gemeente wil verkopen.

De Provincie verkoopt dus op een andere plaats “vervangende” grond aan de eigenaren, zodat zij elders hun landbouwbedrijf kunnen voortzetten en zij hun eigen grond middels de subsidieregeling kunnen omvormen naar kruiden- en faunarijk grasland. Eiser vordert de Provincie te verbieden de grond te verkopen anders dan na het volledig doorlopen van een openbare selectieprocedure.

Beoordeling door de rechtbank

Tijdens de zitting blijkt dat de Provincie de grondeigenaren heeft benaderd om percelen landbouwgrond die hen in eigendom toebehoren en die grenzen aan een bepaald gebied om te vormen naar natuur met gebruikmaking van subsidie. De grondeigenaren hebben daarmee ingestemd op voorwaarde dat zij andere landbouwgrond van de Provincie kunnen kopen voor hun bedrijfsvoering. Dat sprake is van deze constructie wordt echter naar het oordeel van de voorzieningenrechter geheel niet duidelijk uit de summiere en vaag geformuleerde toelichting in de publicatie van de voornemens tot verkoop op de website van de Provincie. Zo wordt met de zin "De koper wil de grond gaan inzetten voor de realisatie van provinciale beleidsdoelen op zijn grond" ten onrechte de suggestie gewekt dat de koper het aan te kopen perceel wil gebruiken om op die grond provinciale beleidsdoelen te realiseren, maar daarvan is geen sprake. De Provincie gebruikt de percelen als 'ruilmiddel' om de koper te bewegen zijn eigen grond te gebruiken voor de realisatie van provinciale beleidsdoelen. De daaropvolgende zinnen maken de motivering van de Provincie alleen maar onduidelijker.

Mede gezien deze onduidelijkheid kan uit de publicatie niet worden afgeleid op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria de Provincie van oordeel is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de percelen. In de publicatie worden geen criteria vermeld noch zijn deze daaruit impliciet af te leiden.

Het valt niet uit te sluiten dat andere personen en bedrijven met percelen grond nabij het betreffende gebied in de regio die in aanmerking komen voor subsidie dezelfde deal ten aanzien van hun percelen zouden willen sluiten met de Provincie als de kopers hebben gedaan en dus de in het geding zijnde percelen zouden willen kopen. Het verbod tot één op één verkoop wordt toegewezen.

Uitspraak 2 – Uitgifte in erfpacht aan buurman-uitbater

De rechtbank Rotterdam oordeelde op 19 december 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:11310) dat een beoogde uitgifte in erfpacht door de gemeente Rotterdam in strijd is met het Didam-arrest.

De feiten

De gemeente is bloot-eigenaar van het Fortterrein. Het Fortterrein omvat ook het kustverdedigingsfort Fort 1881. In het fort is een museum gevestigd. In 2015 heeft de gemeente het Fortterrein in erfpacht uitgegeven aan een vastgoedpartij, de uitbater van het museum. De erfpachtcanon is eeuwigdurend afgekocht. De gemeente wil het nabijgelegen marechausseeterrein kopen van het Rijksvastgoedbedrijf en dit vervolgens ook in erfpacht uitgeven aan de vastgoedpartij die uitbater is van het museum. De uitbater wil op het marechausseeterrein een hotel met veertig kamers realiseren. Eiser wil ook in de gelegenheid gesteld worden mee te dingen naar de kavel.

De gemeente is van mening dat de vastgoedpartij de enige gegadigde voor de uitgifte in erfpacht is. De gemeente acht de functionele eenheid tussen het Marechausseeterrein en het Fortterrein van wezenlijk belang. Deze eenheid wordt volgens haar alleen gewaarborgd als zowel het Marechausseeterrein als het Fortterrein in één nieuw eeuwigdurend erfpacht worden ondergebracht. Op basis hiervan stelt de gemeente zich op het standpunt dat de vastgoedpartij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria - en met inachtneming van de beleidsvrijheid - de enige serieuze gegadigde is.

 

Beoordeling door de rechtbank

De gemeente stelt dat de terreinen uit historische en ruimtelijke overwegingen (weer) worden samengevoegd en dat dit plan alleen uitvoerbaar is met één exploitant op beide terreinen. Eiser stelt zich op het standpunt dat de terreinen niet samen te voegen zijn vanwege de hoogteverschillen. Ook worden de terreinen al jarenlang los van elkaar geëxploiteerd en verwacht eiser dat dit zo zal blijven in de toekomst. Voor zover de terreinen inderdaad zoals de gemeente beoogt worden samengevoegd, volgt de voorzieningenrechter het standpunt van de gemeente niet dat dit alleen mogelijk is met één exploitant. Er valt niet in te zien waarom de functionele eenheid niet kan worden bereikt met twee exploitanten. In een selectieprocedure kunnen daarover eisen worden geformuleerd.

Nu niet is gebleken dat er bindende afspraken zijn gemaakt met het vastgoedbedrijf en het bewaren van de functionele eenheid alleen kan worden bewerkstelligd met één exploitant, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de handelswijze die de gemeente heeft gehanteerd, in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Daarbij is eiser óók bereid en in staat gebleken om een hotel en/of restaurant op het Marechausseeterrein te beginnen, dus kon de gemeente niet redelijkerwijs tot het besluit komen dat het vastgoedbedrijf de enige serieuze gegadigde is. Het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering faalt.

Ook een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De bestemmingsplanprocedure moet nog worden opgestart voor de wijziging van het bestemmingsplan, en na afronding van die procedure moet nog een omgevingsvergunning voor de exploitatie van het Marechausseeterrein worden verleend, waarna het Marechausseeterrein pas in erfpacht kan worden uitgegeven. Dit betekent dat de gemeente geen belang heeft bij spoedige uitgifte in erfpacht van het Marechausseeterrein. Het algemene belang dat private partijen ervan uit mogen gaan dat een overheidslichaam bij de verkoop van onroerend goed gelijke kansen biedt aan partijen om mee te dingen en transparant is over de verkoopprocedure, weegt zwaarder.

Gevolgen voor de praktijk

In beide gevallen is geoordeeld dat het overheidslichaam niet één-op-één mag verkopen of in erfpacht uitgeven. In de uitspraken komt het belang van een goede motivering bij het inzetten van de uitzonderingsmogelijkheid van het Didam-arrest naar voren.

Wilt u advies over de gevolgen van “Didam” voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.