Didam-jurisprudentie: uitspraken in november 2022
In de maand november zijn vier Didam-uitspraken gepubliceerd. Voor uw gemak zetten we de uitspraken in deze blog op een rij. Aan de orde is telkens de vraag of het overheidslichaam één op één mocht verkopen, verhuren of in erfpacht mocht uitgeven, op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Het arrest wordt toegepast bij 1) een erfpachtuitgifte, 2) een verkoop van grond naar aanleiding van een burgerinitiatief, 3) de verhuur van een pand aan een sportschool en 4) de verkoop van percelen waarover eiser eerder heeft onderhandeld met de gemeente. De uitspraken bieden nieuwe voorbeelden van omstandigheden op basis waarvan gemeenten wel of niet een één op één verkoop kunnen motiveren.
Lees ook de andere blogs die wij schreven naar aanleiding van het Didam-arrest. U vindt ze door Didam in de zoekbalk op onze website in te typen.
Uitspraak 1 – Onderhandse uitgifte in erfpacht: geen schending vertrouwensbeginsel
In de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 1 november 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:6184) was het volgende aan de orde. De gemeente Ede is eigenaar van enkele percelen grond die zij in langdurige erfpacht heeft gegeven aan de vader van eiser. De gemeente was in onderhandeling met eiser over een nieuwe erfpachtuitgifte, maar nadat zij juridisch advies heeft ingewonnen brak zij de onderhandelingen met eiser af in verband met het Didam-arrest. De kern van het geschil vormde de vraag of de gemeente de procedure van gronduitgifte nog kon stopzetten in de fase waarin deze zich bevond.
De feiten
Op 26 februari 2020 hebben eiser, vader en de gemeente een vaststellingsovereenkomst ondertekend, waarin de gemeente aan eiser en vader het gebruiksrecht van de percelen voor vee geeft tot 1 juli 2020. Deze termijn is daarna een aantal keer in onderling overleg verlengd. Vervolgens is overleg geweest tussen de gemeente, eiser en een andere partij met de intentie dat door eiser en die betrokken partij gezamenlijk een bedrijfsplan werd ingeleverd bij de gemeente. Op 14 januari 2022 hebben eiser, de betrokken partij en de gemeente een overeenkomst tot bindend advies gesloten waarmee een deskundigencommissie in het leven werd geroepen. De gemeente ontving op 7 juni 2022 juridisch advies van een advocatenkantoor over de gevolgen van het Didam-arrest voor de gesprekken met eiser en een betrokken partij. Uit het advies bleek dat voor de uitgifte van het erfpacht door de gemeente een openbare procedure georganiseerd moest worden. Eiser vordert dat de voorzieningenrechter de gemeente veroordeelt om het bindend advies uit te voeren en dat de gemeente wordt verboden de percelen aan een derde in gebruik te geven dan wel te gunnen.
Beoordeling door de rechtbank
Het Didam-arrest dateert van na de brief van 9 november 2021 waarin de gemeente voorstelt om een deskundige commissie aan te stellen om een bindend advies uit te brengen over de gronduitgifte en voordat de overeenkomst is gesloten. Uit punt 3.4 van die overeenkomst blijkt dat vanaf het begin aangegeven is dat de gemeente op dit punt nader juridisch advies zou inwinnen. De voorzieningenrechter concludeert dat de gemeente het vertrouwensbeginsel niet heeft geschonden, omdat zij meermaals aan eiser heeft laten weten dat ze aan het onderzoeken was welk effect het Didam-arrest had op de besprekingen en dit ook als voorbehoud heeft genoemd. De Gemeente heeft vervolgens ook in haar e-mailbericht van 14 juni 2022 waarmee zij de procedure afbrak, aangegeven dat zij dit deed vanwege het Didam-arrest en vanwege de andere belangstellenden die zich hadden gemeld voor de percelen. Zij heeft daarbij voldoende gemotiveerd hoe zij tot die beslissing is gekomen. Nu naast eiser ook een andere betrokken partij belangstelling had acht de voorzieningenrechter voorshands aannemelijk dat redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de erfpacht van de percelen.
De conclusie is dat de gemeente met een beroep op het Didam-arrest de procedure tot gronduitgifte kon stopzetten zonder daarmee in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen jegens eiser.
Uitspraak 2 – Verkoop van grond naar aanleiding van een burgerinitiatief: de enige serieuze gegadigde
De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 7 november 2022 (ECLI:NL:RBZWB:2022:6882) geoordeeld dat de verkoop van een perceel bosgrond door de gemeente Tilburg niet in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en met het Didam-arrest. Kern van het geschil was de vraag of de gemeente kon volstaan met de bekendmaking of dat zij aan eisers als serieuze gegadigden ruimte had moeten bieden om mee te dingen naar de verwerving van het perceel door middel van een openbare selectieprocedure.
De feiten
Door de eigenaren van perceel 5 is in 2015 een initiatiefvoorstel ingediend. Dit voorstel strekt tot het creëren van een plek waar kinderen uit financieel armlastige gezinnen onbezorgd hun verjaardag kunnen vieren. In de loop van 2020 hebben de eigenaren van perceel 5 kenbaar gemaakt dat hun initiatiefvoorstel alleen goed uitgevoerd kan worden door het naastgelegen perceel (perceel 4) te kopen. Op 7 januari 2021 heeft de gemeente hen de conceptkoopovereenkomst toegezonden. Perceel 4 is 160 meter lang en 8 meter breed en het ligt parallel aan perceel 5, het perceel van de beoogde kopers. Eiser vordert de gemeente te verbieden om perceel 4 te verkopen anders dan na het volledig doorlopen van een openbare selectieprocedure.
Beoordeling door de rechtbank
Vooropgesteld wordt dat de voorgenomen verkoop van perceel 4 plaatsvindt op grond van een burgerinitiatief en niet op initiatief van de gemeente. Ook is duidelijk dat samenvoeging van de percelen ruimtelijk gezien logisch is. De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat de mogelijkheden van het initiatief door de samenvoeging van de percelen worden vergroot. Ook heeft een ieder volgens de voorzieningenrechter de mogelijkheid gehad om initiatieven in te dienen met betrekking tot perceel 4. Vast staat dat op 7 januari 2021 door eisers geen initiatief was ingediend.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente tegen deze achtergrond genoegzaam gemotiveerd dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de eigenaren van perceel 5 de enige serieuze gegadigde is voor perceel 4. Van de gemeente kan ook niet gevergd worden dat zij in dit geval een omvangrijke en arbeidsintensieve openbare verkoopprocedure moet volgen die niet in verhouding staat tot de grootte en de waarde van het perceel.
Uitspraak 3 – Huurovereenkomst overgenomen sportschool: vertrouwensbeginsel gaat boven het gelijkheidsbeginsel
De kernvraag die speelt in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831) is of de gemeente de door eisers gestelde toezegging heeft gedaan en zo ja, of de gemeente (ondanks het Didam-arrest) daaraan gehouden kan worden. Geoordeeld is dat het vertrouwensbeginsel in dit geval boven de regels zoals geformuleerd in het Didam arrest gaat.
De feiten
Per e-mail stelt de gemeente Amsterdam op 11 oktober 2022 dat het haar niet vrijstaat om een pand alleen aan eisers te huur aan te bieden, omdat de gemeente moet voldoen aan de vereisten van het Didam-arrest. Ook schrijft de gemeente dat zij een openbare en transparante procedure zal starten en dat eisers tegen dat besluit desgewenst voordien een kortgeding kunnen starten. Eisers vorderen de gemeente te bevelen om hen een huurovereenkomst voor het pand aan te bieden.
Beoordeling door de rechtbank
De voorzieningenrechter oordeelt dat sprake is van een toezegging van de gemeente aan eisers dat met eisers een huurovereenkomst zou worden gesloten. Daarna oordeelt de voorzieningenrechter dat het Didam-arrest niet alleen voor koop geldt maar óók voor huur en dus ook in dit geval van toepassing is.
Toch vormt het arrest volgens de voorzieningenrechter geen reden om de gemeente niet aan haar toezegging te houden. Al met al mochten eisers erop vertrouwen dat de gemeente hen een huurovereenkomst zou aanbieden nu voldoende vaststaat dat zij een overname-overeenkomst hebben en eisers ook aan de overige voorwaarden voldoen. Van hen kan niet worden gevergd dat zij in plaats daarvan meedingen in een openbare selectieprocedure, met voor hen onzekere uitkomst. Dat vloeit zowel voort uit het algemene principe ‘afspraak is afspraak’ als uit het door de gemeente als overheidslichaam in acht te nemen vertrouwensbeginsel.
Uitspraak 4 – Gelijke kansen geboden bij de verkoop van de percelen
In het kort geding van de rechtbank Midden-Nederland van 30 november 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:4992) staat de vraag centraal of de gemeente rechtsgeldig mocht overgaan tot verkoop van percelen en de (voorgenomen) levering van een strook grond die eerder deel uitmaakte van die percelen.
De feiten
De gemeente Almere is eigenaar van percelen grond. Grenzend aan de percelen ligt een ander perceel, dat in eigendom is van een onderneming. Op dit perceel bevindt zich een kinderdagverblijf. Grenzend aan de percelen van de gemeente én het perceel van de onderneming ligt nog een ander perceel, dat in eigendom is van eiser. Eiser en de gemeente hebben een geschil over de erfgrens van dat perceel.
Op 14 januari 2021 is een koopovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de onderneming waarbij een stuk grond van de gemeente is verkocht aan de onderneming ten behoeve van de uitbreiding van het kinderdagverblijf. Vanwege het geschil over de erfgrens heeft de gemeente haar perceel gesplitst in een strook grond (waarover eiser en de gemeente een geschil hebben) en twee andere percelen, zodat het gedeelte waarover geen erfgrensdiscussie speelt reeds geleverd kon worden aan de onderneming. In de koopovereenkomst staat dat het notarieel transport van de strook grond zal plaatsvinden zodra de gemeente haar geschil “met de eigenaar van het buurperceel (eiser) heeft afgerond, doch uiterlijk op 1 september 2023. (…). Indien het juridische geschil niet voor 1 september 2023 is afgerond, wordt de onderhavige koopovereenkomst ten aanzien van het perceel [..] ontbonden.”. Inmiddels is de uitbreiding van het kinderdagverblijf gerealiseerd.
Eiser wenst de afgesplitste strook grond, waarover hij met de gemeente discussie heeft, te verwerven (in plaats van de onderneming). Volgens eiser is hij door de gemeente niet in de gelegenheid gesteld om onder dezelfde voorwaarden als de onderneming de strook te verwerven. Eiser vordert een verbod om uitvoering te geven aan de met de onderneming gesloten koopovereenkomst voor wat betreft de overgebleven strook en vordert hem in de gelegenheid te stellen mee te dingen bij de verkoop van de strook.
Beoordeling door de rechtbank
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria daadwerkelijk van toepassing zijn nu de onderhandelingen en de verkoop van de percelen aan onderneming plaatsvonden vóórdat het Didam-arrest door de Hoge Raad is gewezen, voorshands niet aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen van eiser zal toewijzen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente bij de verkoop van de percelen (waar de strook toen nog deel van uitmaakte) gelijke kansen geboden aan de onderneming en aan eiser. Het doet niet ter zake dat de strook niet separaat is aangeboden aan eiser, omdat het als onderdeel van de andere percelen wel aan eiser is aangeboden. Aan eiser is mededingingsruimte geboden en de onderhandelingen zijn stukgelopen. Daarna is de gemeente met de onderneming gaan onderhandelen onder gelijke voorwaarden.
Gevolgen voor de praktijk
In deze uitspraken is telkens aan de orde of bij een voorgenomen verkoop of uitgifte in erfpacht kan worden afgezien van een openbare selectieprocedure. Op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria staat bij voorbaat vast of mag redelijkerwijs worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Opvallend is dat in twee zaken deze maand de afweging tussen het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel wordt gemaakt.
Tevens is opvallend dat de voorzieningenrechter in de tweede uitspraak overweegt dat van de gemeente niet gevergd kan worden dat zij een omvangrijke en arbeidsintensieve openbare verkoopprocedure moet volgen die niet in verhouding staat tot de grootte en de waarde van het perceel. Klaarblijkelijk speelt de vorm, waarde en grootte voor de voorzieningenrechter mee in de belangenafweging.
Heeft u vragen over de gevolgen van “Didam” voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.