Didam-jurisprudentie: uitspraken in oktober 2022
Deze maand zijn wederom een aantal Didam-uitspraken gepubliceerd. In deze uitspraken is telkens aan de orde of bij een voorgenomen verkoop kan worden afgezien van een openbare selectieprocedure, omdat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. De uitspraken bieden nieuwe voorbeelden van omstandigheden op basis waarvan gemeenten wel of niet een één op één verkoop kunnen motiveren. In deze blog hebben we de oktober-uitspraken op een rij gezet.
Eerder schreven wij blogs over de gevolgen van het Didam-arrest (1) voor bestaande overeenkomsten voor de verkoop van onroerende zaken en (2) voor de één op één verkoop van onroerende zaken aan een woningcorporatie ten behoeve van sociale woningbouw. Ook hebben we de Didam-uitspraken van september 2022 op een rij gezet in een eerdere blog.
Uitspraak 1 – Eisende partij geen serieuze gegadigde
In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 5 oktober 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:10163) wordt geoordeeld dat eiseres niet hoefde te worden aangemerkt als serieuze gegadigde. Daarnaast heeft de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper als enig serieuze gegadigde mogen aanmerken.
De feiten
Op 17 juni 2022 heeft de Gemeente haar voornemen om een grondreserveringsovereenkomst te sluiten met McReal Estate B.V. (“McReal”) gepubliceerd in het Gemeenteblad. Daarbij is kortgezegd vermeld dat die overeenkomst wordt gesloten ten behoeve van de realisatie van een nieuwe hoofdvestiging van het openbaar vervoerbedrijf HTM. De voor realisatie van het bouwplan benodigde kavel bestaat voor 2/3 deel uit grond die al aan McReal in eigendom toebehoort en voor 1/3 deel uit een braakliggend naastgelegen perceel van de Gemeente. Die kavel is smal en daardoor moeilijk te ontsluiten, zodat de ontwikkelmogelijkheden toenemen door samenvoeging van beide kavels. McReal heeft overeenstemming bereikt met HTM over de invulling van het bouwplan en de afname na voltooiing van de bouw. De Gemeente is daarom van oordeel dat McReal de enige serieuze gegadigde is voor het aangaan van een grondreserveringsovereenkomst en de daaruit op termijn voortvloeiende koopovereenkomst van het perceel.
Verploegen heeft zelf ook een kavel in de nabijheid en maakt bezwaar tegen de voorgenomen verkoop van het perceel aan McReal.
Beoordeling door de rechtbank
Eisende partij geen serieuze gegadigde
De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente terecht Verploegen niet heeft aangemerkt als serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel. Belangrijk hiervoor is dat Verploegen niet is ingegaan op een ‘Request for proposal’ van HTM. Ook heeft de gemeente uit een e-mail kunnen afleiden dat het belang van Verploegen kennelijk niet langer is gelegen in de ontwikkeling van het perceel, maar in het voorkomen van consequenties voor (het ontwikkelpotentieel van) haar eigen perceel.
Beoordeling van de criteria voor enige serieuze gegadigde
De volgende vraag is of de gemeente aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft bepaald dat McReal de enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het gemeentelijk perceel is. Die vraag wordt bevestigend beantwoord.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente aannemelijk heeft gemaakt dat HTM moet verhuizen en dat het vanwege de eisen die voortvloeien uit het omgevingsplan noodzakelijk is om dat deel van het gemeentelijke perceel te benutten voor de huisvesting van HTM, onder meer in verband met de geluidsoverlast. Met betrekking tot de mogelijk zelfstandige ontwikkeling van het perceel oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente aannemelijk heeft gemaakt dat een gezamenlijke ontwikkeling van de percelen van McReal en de gemeente nodig is om te voldoen aan de ambities en doelstellingen uit het omgevingsplan. Ook overweegt de rechter, dat aan de gemeente een ruime beleidsvrijheid toekomt om publiek-maatschappelijke belangen te dienen en beleidsdoelen te realiseren.
Uitspraak 2 – Één op één verkoop aan een woningcorporatie toegestaan
De rechtbank Noord-Holland heeft op 6 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:8865) geoordeeld dat de gemeente Haarlemmermeer zonder een openbare selectieprocedure te volgen haar gemeentegrond één op één mag verkopen aan woningcorporatie Ymere ten behoeve van sociale woningbouw.
De feiten
De gemeente motiveerde actief te willen voorzien in de behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw en wilde dat vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet mogelijk maken door in zee gaan met een woningcorporatie. Tussen de gemeente en de woningcorporatie Ymere gelden prestatieafspraken en verder waren geen andere woningcorporaties geïnteresseerd in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. Daarom merkt de gemeente Ymere aan als de enige geschikte kandidaat. Eiseressen (een aannemingsbedrijf en een vastgoedbeheerder) menen dat deze handelswijze van de gemeente in strijd is met het Didam-arrest.
Beoordeling door de rechtbank
In rechtsoverweging 5.8 overweegt de voorzieningenrechter het volgende:
“De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis van 22 augustus 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:3350) in een met de onderhavige casus vergelijkbaar geval geoordeeld dat het hiervoor vermelde toetsingscriterium voor de selectie door een gemeente van een gegadigde voor de verkoop van gemeentegrond met het oog op de realisatie van sociale woningbouw een redelijk criterium is.”
De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat een woningcorporatie bij uitstek ervaring heeft met de ontwikkeling van sociale huurwoningen en dat de uitvoering van de taken door een woningcorporatie in de Woningwet met waarborgen zijn omkleed. Dat maakt dat de voorzieningenrechter zich aansluit bij de uitspraak van 22 augustus 2022 en concludeert dat alleen een woningcorporatie als serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking komt.
Uitspraak 3 – Geen nietigheid in 2017 gesloten overeenkomst, omwonende is geen serieuze gegadigde
In de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333) is onder meer geoordeeld dat slechts bij een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn van een nietige overeenkomst op grond van artikel 3:40 BW.
De feiten
De gemeente heeft in 2017 een koopovereenkomst gesloten met een bouwbedrijf om een aantal woningen te ontwikkelen op een perceel van de gemeente. De gemeente heeft haar voornemen summier gemotiveerd gepubliceerd. Eiser stelt dat de gemeente hem mededingingsruimte moet bieden bij de verkoop van het perceel en vordert een verbod aan de gemeente de grond te leveren aan de partij anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure.
Beoordeling door de rechtbank
De ingestelde vorderingen strekken ertoe dat de nakoming van een koopovereenkomst wordt verboden die door de gemeente en het bouwbedrijf is gesloten vóórdat het Didam-arrest is gewezen. De gemeente kon daarmee bij het sluiten van de overeenkomst in 2017 geen rekening houden. Uitgangspunt is dat de koopovereenkomst te goeder trouw gesloten is en door de gemeente in beginsel moet worden nagekomen. Daarna wordt overwogen in rechtsoverweging 6.6:
“De gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan de vordering alleen dragen als de overeenkomst strijdig geoordeeld moet worden met de goede zeden of openbare orde en op grond van artikel 3:40 BW nietig is. Handelen door een overheidslichaam in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot dat rechtsgevolg leiden, maar daarvoor is wel een gekwalificeerde schending nodig. Die doet zich hier om de navolgende redenen niet voor.”
Vervolgens overweegt de voorzieningenrechter, dat het in feite gaat om een conflict tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen zoals de gemeente bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. De rechter oordeelt, dat de gemeente in dat spanningsveld op goede gronden heeft gekozen voor nakoming van het vertrouwensbeginsel door middel van nakoming van de overeenkomst.
Voorts is van belang, dat eiser (een omwonende) niet heeft onderbouwd dat hij een serieuze gegadigde is. Bij die stand van zaken is van strijd met het Didam-arrest geen sprake.
Uitspraak 4 – Verbod op uitvoering koop, selectieprocedure moet worden doorlopen
De rechtbank Rotterdam oordeelde op 24 oktober 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:9029) dat geen sprake is van een uitzondering op het Didam-arrest en dat het overheidslichaam derhalve alsnog een openbare selectieprocedure dient te organiseren.
De feiten
Op 2 mei 2022 heeft de Gemeenschappelijke Regeling Nieuw Reijerwaard (“de GR”) op haar website een publicatie geplaatst waarin zij haar voornemen tot verkoop van een kavel aan een consortium ten behoeve van de realisatie van een EnergyHub bekendmaakt. Eiseres Shell heeft tijdig en meermaals belangstelling getoond in de ontwikkeling, maar daarop is door de GR nooit gereageerd. Shell is van mening dat haar mededingingsruimte geboden moet worden.
Beoordeling door de rechtbank
De voorzieningenrechter stelt vast dat de GR bekend was met de interesse van Shell in de aankoop van de percelen. Dat betekent dat het voor GR duidelijk had moeten zijn dat Shell een potentiële gegadigde was. Aangezien er meerdere gegadigden waren, brengt het gelijkheidsbeginsel met zich dat GR (1) objectieve, toetsbare en redelijke criteria moet opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd en (2) de gegadigden tijdig moet informeren over de selectieprocedure en de criteria die gelden. Omdat GR al voordat het Didam-arrest is gewezen een één-op-één verkoop aan het consortium aan het voorbereiden was, betekent dit dat aannemelijk is dat er al een (gewenste) koper was voordat er (concrete) selectiecriteria zijn opgesteld om een koper te selecteren. De voorzieningenrechter van oordeel dat het, gezien deze tijdsvolgorde, er alles van weg heeft dat de concrete selectiecriteria zijn toegeschreven naar (het plan/de bieding van) het consortium.
Dit leidt tot het oordeel dat de GR redelijkerwijs niet tot het besluit heeft kunnen komen dat het consortium de enige serieuze gegadigde is, waardoor aan Shell (en eventueel anderen) de gelegenheid moet worden geboden om mee te dingen.
Verder rechtvaardigt volgens de voorzieningenrechter de onwillige houding die de GR tot nu heeft getoond jegens Shell dat aan het verbod tot één-op-één verkoop een dwangsom wordt verbonden.
Gevolgen voor de praktijk
In deze uitspraken is telkens aan de orde of bij een voorgenomen verkoop of uitgifte in erfpacht kan worden afgezien van een openbare selectieprocedure omdat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In drie gevallen is dat zo en in één geval niet. Bovendien wordt telkens getoetst of de eisende partij die opkomt tegen de verkoop aan een ander, zelf eigenlijk wel een serieuze gegadigde is.
Heeft u vragen over de gevolgen van “Didam” voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.