Hoge Raad schept duidelijkheid: huurkorting door corona  

Op 31 maart 2021 heeft de rechtbank Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Deze luiden:

1.    Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2.    Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3.    (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4.    Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Naar aanleiding van deze vragen heeft Advocaat-Generaal M.H. Wissink op 30 september 2021 een zeer lezenswaardige en uitgebreide conclusie genomen. Deze vindt u hier. En op de valreep van 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord. Het arrest vindt u hier. Na lang wachten hebben verhuurders en huurders meer duidelijkheid over de juridische uitgangspunten.

Volgens de Hoge Raad is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, maar als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. De rechter kan op basis van deze grondslag de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. 

De Hoge Raad stelt voorop dat het antwoord van de vraag niet alleen ziet op de verplichte sluiting van het gehuurde, maar ook op andere overheidsmaatregelen zoals adviezen van overheidswege in verband met de coronapandemie, als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. 

Dit uitgangspunt geldt uiteraard alleen voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 en behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel. Het geldt ook als de huurovereenkomst het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen uitsluit, of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming. En het geldt in de gevallen dat de overeenkomst voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten geldt dat per geval moet worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid. 

De Hoge Raad geeft vervolgens een model dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van huurprijsvermindering. Het uitgangspunt daarbij is kort gezegd dat het financiële nadeel gelijk tussen verhuurder en huurder moet worden verdeeld, voor zover dit nadeel niet al (deels) gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).

Dit wordt ook wel de ‘vastelastenmethode’ genoemd. De toepassing resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de berekening gelden de volgende stappen: 

1.    De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

2.    Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

3.    De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

4.    Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. 

In het arrest van de Hoge Raad is ter verduidelijking een fictief rekenvoorbeeld opgenomen. 

Daarnaast volgt uit het arrest van de Hoge Raad, anders dan de conclusie van Wissink en in tegenstelling tot veel lagere rechtspraak, dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. 

Deze door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de uitbraak van het coronavirus is een van de met de coronapandemie samenhangende overheidsmaatregelen. De sluiting is volgens de Hoge Raad het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten maar het heeft geen betrekking op de verhuurde zaak. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW oordeelt de Hoge Raad dan ook dat daaruit niet volgt dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek.

Het voorgaande staat overigens aan de toepassing van bepalingen als art. 6:248 lid 2 BW en art. 6:258 BW niet in de weg.  

Hoewel het arrest van de Hoge Raad eindelijk duidelijkheid biedt, heeft het met name betrekking op bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (zoals horeca en winkelruimte). Het is en blijft nog de vraag of de geformuleerde uitgangspunten ook van toepassing zijn op overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW (zoals sportscholen en bioscopen). Dit zal in de komende jurisprudentie nog moeten blijken. Ik sluit niet uit dat ook in die gevallen sprake is van onvoorziene omstandigheden met een korting op de huurprijs tot gevolg. Ook deze huurders zijn immers geconfronteerd met een sluiting van overheidswege. 

Huurprijsvermindering is en blijft maatwerk. Bent u huurder en wilt u weten of u met terugwerkende kracht aanspraak kunt maken op huurprijsvermindering? Of bent u een verhuurder en wordt u geconfronteerd met een huurder die aanspraak maakt op huurprijsvermindering? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.