Tips en adviezen bouwteam in 2024
Het bouwteam is goed voor opdrachtgevers, (onder)aannemers én adviseurs. Aannemers wilden de uitdaging al graag aan. Opdrachtgevers hadden er niet zo'n haast mee, net zo min als zij van de UAV/RAW wilden afstappen ten gunste van de UAV-GC 2005.
Dat is anno 2024 écht anders. Via ons signaleringssysteem zien wij nu voortdurend bouwteams aanbesteed worden en maken we zelf voor onze klanten steeds vaker bouwteamovereenkomsten voor nieuwbouw, (grote) renovaties en transformaties. NB: opvallend is ook dat de ontwerp verantwoordelijkheid bij de aannemer gelegd wordt.
Tips en adviezen
Vragen zijn:
- Hoe leg je een bouwteam contractueel vast;
- wat moet er in de aannemingsovereenkomst;
- hoe (en met wie!) maak je het ontwerp;
- welke vonnissen zijn er over bouwteams; en
- wat brengt de nabije toekomst?
Doelen
Bouwteams zijn ook heel geschikt voor experimentele bouw (bijv. zuivering medicijnen uit oppervlaktewater), voor binnenstedelijke herstructurering (onderzoek van bestaande gebouw- en ontwerpkeuzes op basis daarvan), verdelen van vergunningsproblematiek, keuzes circulariteit/duurzaamheid, risicoanalyses enz.
Contractueel
Moderne modellen zijn die van Duurzaam Gebouwd (DG 2020) en Bouwend Nederland (KBNL 2021) met de mogelijkheid om in plaats van de UAV 2021 met de UAV-GC 2005 de ontwerpverantwoordelijkheid bij de aannemer te leggen. NB: blijf nadenken wat je zelf wilt. Wij denken graag mee. Bijvoorbeeld over de prijsaanbieding: is die verplicht of vrijblijvend? Zorg ook dat de aannemingsovereenkomst aansluit op de bouwteamovereenkomst en meegaat met de aanvraag. En besef dat je een hybride variant tussen UAV en UAV-GC kunt (laten) maken.
Aandachtspunten
De Wet kwaliteitsborging (Wkb) is nu van kracht, regel dat dus net als het auteursrecht op het ontwerp, al dan niet in BIM en de sleutel daartoe.
Partijen
- Is een installatiebedrijf voor het project wellicht een logischer hoofdaannemer? Of moet de adviseur zijn/haar verantwoordelijkheid nemen?
- Vergeet ook de sloopbedrijven en hun rol in het circulariteitsproces niet, net zo min als de flex- en tijdelijke woningenbouwers als Jan Snel en Huawei.
Aanbesteden
Let op bij een mogelijke aanbestedingsplicht voor de openbare ruimte, en op Didam als er een grondoverdracht in het project zit.
Ontwerpfase: informatie is van levensbelang
Zorg dat de aannemer alle relevante informatie krijgt die je als opdrachtgever hebt. Laat hem bovendien goed onderzoek doen naar de bodem. In geval van renovatie/transformatie van het pand zelf, de belendingen en alles wat verder relevant is tijdens de uitvoering. Denk in dat kader ook aan de nutsaansluitingen, eventuele noodvoorzieningen inbegrepen.
Uitvoeringsfase
Weet wat je als contractspartij afgesproken hebt en laat je mensen zich daar naar gedragen. Besef dat de keuze voor een ontwerpverantwoordelijke aannemer een andere rol van de opdrachtgever (en zijn adviseurs) vraagt. Rechtbanken en de Raad van Arbitrage wijzen regelmatig de claim van de opdrachtgever terecht af, omdat hij zich zelf niet aan de regels gehouden heeft.
Uitspraken
Jarenlang is het rustig geweest met vonnissen over bouwteams. Maar daar komt verandering in, bijvoorbeeld over de plicht van de aannemer om een prijsaanbieding te doen. Of het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 maart 2023, waarin de opdrachtgever niet verder wilde en de aannemer een kostenvergoeding vroeg voor zijn inspanningen in het bouwteam. Het Hof vond dat de onderhandelingen zover gevorderd waren, dat het verzoek van de aannemer terecht was.
Vragen over bouwteams?
Mail naar Hugo Meijer (meijer@thna.nl), Daniëlle de Vos (vos@thna.nl) of Sheila van Gemeren (gemeren@thna.nl). Modellen die samen met u ingevuld worden op basis van het specifieke project, hebben wij vanzelfsprekend klaar liggen.