Veiling Kasteel Sterkenburg

Kasteel Sterkenburg is een charmant kasteel op de Utrechtse Heuvelrug dat deels teruggaat tot in elk geval de 14 eeuw. De huidige eigenaren zijn verwikkeld in een juridisch steekspel met Van Lanschot Bankiers en een dochter van opkoopfonds Cerberus Capital management LP, Promontoria Holding 107 B.V.

In een akte van 30 september 2015 heeft Van Lanschot ruim 120 minder renderende zakelijke leningen overgedragen aan Promontoria. Daarbij heeft Van Lanschot onder andere haar rechten en verplichtingen uit de kredietovereenkomst met de eigenaren van Kasteel Sterkenburg overgedragen. Aan de eigenaren van het kasteel is alleen geen toestemming gevraagd voor de contractsoverneming en dat breekt Van Lanschot nu op.

De eigenaren hebben de contractsoverneming aangevochten en gevorderd om de contractsoverneming nietig te verklaren. Die vordering is door de Rechtbank Oost Brabant zeer onlangs op 20 september jl. toegewezen.

De rechtbank oordeelt expliciet dat de eigenaren van het kasteel van tevoren toestemming hadden moeten verlenen aan de contractsoverneming. Op grond van de algemene bankvoorwaarden (artikel 36) was het weliswaar toegestaan om “een deel van de onderneming” zonder toestemming over te dragen aan een derde, maar de rechtbank overweegt dat de portefeuille met zakelijke vastgoedleningen volgens normaal spraakgebruik niet kan worden opgevat als overdracht van “een deel van de onderneming” van de bank. De omstandigheid dat Van Lanschot na de overdracht aan Promontoria haar afdeling Bijzonder Beheer heeft opgeheven betekent niet dat Van Lanschot haar afdeling als deel van de onderneming heeft overgedragen. Het hoofddoel was niet het overdragen van bijzonder beheer, maar het overdragen van een pakket kredieten ter gedeeltelijke uitvoering van een in 2013 genomen besluit om de zakelijke kredietportefeuille af te bouwen. Promontoria is betrokken bij de verwerving van vastgoed en functioneert niet als een afdeling bijzonder beheer. Het heeft geen financiële vergunning, maar maakt gebruik van een vrijstelling. Voor de rechtbank voldoende reden om aan te nemen dat Van Lanschot toestemming van de overdracht had moeten vragen.

Als gevolg van de uitspraak is een situatie ontstaan waarbij vooralsnog – hoger beroep is nog mogelijk - moet worden aangenomen dat de overdracht van de kredietovereenkomst nietig is. In dat geval zijn de kasteeleigenaren nooit in verzuim geweest ten opzichte van de executerende partij. Door vast te houden aan de openbare veiling loopt de executerende partij nu het risico om op 7 november a.s. onbevoegd over te gaan tot openbare verkoop. De eigenaren zullen het hier niet bij laten. Zij hebben Van Lanschot Bank aansprakelijk gesteld en trachten de online veiling te voorkomen. Niettemin staat de veiling nog altijd gepland …

Bij contractsoverneming wordt regelmatig nagelaten om toestemming aan de wederpartij te vragen. Dat is ook het geval als contracten worden overgedragen in het kader van een activatransactie. De koper gaat er in dat geval van uit, dat de wederpartijen zich er niet van bewust zullen zijn dat hun toestemming is vereist, en willen geen slapende honden wakker maken. Maar in sommige gevallen zul je een slapende hond toch echt moeten wekken, zo ook op Kasteel Sterkenburg.