De Omgevingswet, de Woningwet en middenhuurwoningen; de rol van woningcorporaties en gemeenten
Woningcorporaties kunnen sinds 1 januari 2021 weer makkelijker middenhuurwoningen bouwen. Dit is belangrijk want er is een heel grote behoefte aan dit type woningen. In dit blog lichten wij de achtergrond van deze verruiming toe en gaan we in op mogelijkheden voor gemeenten om via het bestemmingsplan te sturen op de realisatie van middenhuurwoningen. Ook bespreken we de gevolgen van de Omgevingswet voor deze sturingsmogelijkheden en de mogelijkheden op basis van de Woningwet.
Hoe zit het met woningcorporaties en middenhuur?
(Woning)corporaties die middenhuurwoningen wilden bouwen – woningen met een huur van meer dan (op dit moment) EUR 752,33 per maand – hadden hier sinds 1 juli 2015 goedkeuring van de minister van BZK voor nodig. Daarbij moest voor investeringen door corporaties die niet vallen onder diensten van algemeen economisch belang (DAEB) onder meer een markttoets worden verricht en was goedkeuring van de minister nodig (artikel 44c). Deze goedkeuringsprocedure zette in de praktijk een grote rem op de realisatie van middenhuurwoningen, die onder niet-DAEB vallen.
Daarom is medio 2019 de Wet maatregelen middenhuur aangenomen. Die versoepelde naast andere maatregelen zoals zekerstelling dat de huisvestingsverordening ook voor middenhuur kan worden ingezet de procedure voor de markttoets. Goedkeuring van de minister voor niet-DAEB, was nog wel nodig, maar de markttoets was afgeschaft. Andere hindernissen werden ook uit het artikel geschrapt. Inwerkingtreding van die wet werd echter uitgesteld. Er ontstond het besef dat meer nodig was.
Op Prinsjesdag in 2020 ging het kabinet een stap verder: “Gezien de beknelde positie van huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt, in combinatie met de economische onzekerheden als gevolg van de coronacrisis, acht het kabinet het wenselijk om de procedurele drempels voor woningcorporaties om in de niet-DAEB te investeren zo spoedig mogelijk weg te nemen”. De Woningwet is vervolgens op verschillende onderdelen gewijzigd. Dit hield ook verband met een evaluatie van de wetsherziening van 2015. Een van die wijzigingen is het tijdelijk schrappen van het goedkeuringsvereiste voor niet-DAEB investeringen. Deze wijziging is – anders dan de andere wijzigingen – al in werking getreden. Het artikel is per 11 september jl. geschrapt voor de duur van drie jaar, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021. Sinds deze datum werd – zo vermelden de parlementaire stukken - overigens al niet meer gehandhaafd op dit vereiste.
Corporaties hebben voorlopig dus weer meer mogelijkheden om middenhuurwoningen te bouwen. Dat is goed nieuws voor corporaties die de middelen hebben middenhuurwoningen te realiseren. Belangrijk is daarom welke middelen dergelijke investeringen ondersteunen. Hierna wordt eerst de wijziging van de planologische wetgeving besproken. Vervolgens komen de mogelijkheden op basis van de Woningwet aan bod.
Planologische regels: hoe kunnen gemeenten op dit moment sturen op middenhuur?
Gemeenten hebben mogelijkheden om via een bestemmingsplan te sturen op een aantal specifieke woningbouwcategorieën. Dit zijn sociale huur- en koopwoningen, percelen voor particulier opdrachtgeverschap en (met ingang van 1 juli 2017) middenhuurwoningen. Ook deze maatregel is ingevoerd in de reeks van maatregelen om de middenhuur te stimuleren.
Hiertoe is in artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaald dat een bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid regels kan bevatten met betrekking tot deze woningbouwcategorieën. Er mogen ingevolge artikel 3.1, eerste lid, Wet ruimtelijke ordening (Wro) overigens uitsluitend percentages gerelateerd aan een plangebied in een bestemmingsplan worden opgenomen. In een exploitatieplan kunnen gemeenten het aantal en de situering van deze woningen vastleggen.
Om te sturen op de realisatie van middenhuurwoningen, moet de gemeente wel een (doelgroepen)verordening vaststellen. Hierin moet worden vastgelegd wat de maximale huurprijs is voor een middenhuurwoning. Daarnaast regelen dat de instandhouding voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd. Dit is niet verplicht maar regelt de gemeente dit niet, dan kan niet worden gestuurd op middenhuur (althans; niet via het bestemmingsplan).
Verandert er nog wat onder de Omgevingswet?
Met ingang van 1 juli 2022 zal de Omgevingswet (Ow) in werking treden. ‘Naar verwachting’, want de beoogde datum van inwerkingtreding is al vele malen uitgesteld. Bij de inwerkingtreding van de Ow heeft elke gemeente één omgevingsplan; de oude bestemmingsplannen gaan daar in op samen met andere regels voor de fysieke leefomgeving.
De gemeente kan ook via het omgevingsplan (blijven) sturen op middenhuur. Dit vloeit voort uit artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) waarin is bepaald dat een omgevingsplan dat bouwactiviteiten toelaat (waarvoor kosten moeten worden verhaald) regels over te realiseren categorieën woningen kan bevatten. Hier zijn dezelfde vier categorieën opgenomen als in de huidige regels. Er kan dus nog steeds worden gestuurd op realisatie van specifieke woningbouwcategorieën waaronder middenhuurwoningen. Er lijkt daarbij geen belemmering te zijn op het opnemen van aantallen en situering van de woningen (er wordt niet meer voorgeschreven dat in het omgevingsplan alleen percentages kunnen worden opgenomen).
Verder is er nog een praktische verandering; er hoeft voor de maximale huurprijs en de instandhoudingstermijn (voor middenhuur: ten minste 10 jaar) geen aparte doelgroepenverordening meer te worden vastgesteld. Deze regels kunnen in de nieuwe situatie gewoon in het omgevingsplan worden opgenomen.
Het lijkt er dus eenvoudig beter op te worden.
De Woningwet: mogelijkheden voor de middenhuur
De Woningwet wordt ook gewijzigd. Gemeenten worden per volgend jaar verplicht tot het vaststellen van de woonvisie. De vrijblijvendheid van voorheen vervalt. Dat gebeurt met het van kracht worden van de rest van de wetswijziging van de Woningwet (naar verwachting januari volgend jaar). Interessant gaat worden hoe de woonvisie als verplichte wettelijke figuur, zich gaat verhouden tot de omgevingsplannen.
Net zoals voorheen blijven corporaties verplicht een bod doen op de woonvisie, en worden er vervolgens prestatieafspraken gemaakt. Het bod moet volgens artikel 42 Woningwet ‘redelijk’ zijn. Met het vervallen van artikel 44c en gezien de grote nadruk op de realisatie van middenhuur met de eerder genoemde maatregelen van de wetgever, is er nu een sterk argument voorhanden. In een discussie met de gemeente kan worden vastgehouden aan een wens in middenhuur te investeren, ook als de gemeente een andere balans in woningcategorieën zoekt. Dat kan bij een geschil op basis van artikel 44 Woningwet (dat een geschillenregeling kent waarbij de minister om een bindend advies kan worden gevraagd) handig zijn.
Maar beter is het in goed overleg tot afspraken te komen. Wat bij het sluiten van prestatieafspraken wel eens vergeten wordt, is dat de afspraken, als overeenkomst, twee kanten opwerken. Corporaties moeten een bod doen, maar niets staat er aan in de weg om iets terug te vragen. Bijvoorbeeld inzet voor de middenhuur met planologische procedures. Dat is door alle planologische wetswijzigingen immers mogelijk of het beschikbaar stellen van gronden. Dat zal wel op dezelfde wijze moeten als voor andere marktpartijen, want alleen voor DAEB geldt dat gemeenten de gronden onder de marktprijs aan corporaties mogen leveren. Maar gemeenten verkeren vaak wel in een positie om invloed op de grondexploitatie uit te oefenen. De gemeente kan gevraagd worden goede afspraken te maken over het voor de langere termijn handhaven van de middenhuur-bestemming, of wellicht zelfs inzet bij de transitie van vastgoed naar middenhuur. Er kan gevraagd worden corporaties zo mogelijk een rol te laten spelen bij de exploitatie en realisatie van middenhuur. En waarom niet de gemeente vragen een percentage middenhuur voor nieuwbouwprojecten te laten vaststellen, zoals dat ook voor sociale woningen voorkomt?
Conclusie
Kortom, met alle wetswijzigingen en aandacht voor de middenhuur nemen de mogelijkheden voor corporaties om middenhuur te realiseren toe. Het is zaak de diverse mogelijkheden met elkaar in samenhang te bezien, en goed in overleg met de gemeente te treden. Het tij is gunstig voor de middenhuur.
Heeft u nog vragen over de Omgevingswet en/of de Woningwet? Neem dan contact op met Christine Visser (bestuurs- en omgevingsrecht) en Michael de Groot (volkshuisvestingsrecht), beide advocaat-partner bij Ten Holter Noordam advocaten