De Wet betaalbare huur komt er aan: bent u al voorbereid?

De Wet betaalbare huur heeft veel gevolgen voor (ver)huurders van woonruimte:

1. introductie nieuwe categorie woonruimte: middenhuur;
2. puntentoekenning volgens het woningwaarderingsstelsel (‘WWS’) en percentage huurverhoging wordt dwingendrechtelijk in de wet geregeld;
3. het WWS wordt herzien: puntenaftrek bij lage energielabels
4. huurverhoging door verduurzamingsmaatregelen;
5. ruimere toetsingsmogelijkheid huurprijs én servicekosten;
6. wijziging opslag op verhuur nieuwbouwwoningen;
7. wijziging opslag verhuur Rijksmonumenten; en
8. verplichte huisvestingsvergunning.

Hieronder worden de wijzigingen kort toegelicht.

Een van de belangrijkste beoogde wijzigingen is dat een nieuwe categorie woonruimte wordt geïntroduceerd: de middenhuur. De middeldure woonruimte die op basis van het puntensysteem van het WWS valt tussen de huidige gereguleerde en geliberaliseerde woonruimte.

Van een middeldure woonruimte is concreet sprake als:

1. de waardering van de kwaliteit (puntentelling) leidt tot een maximale huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024), of
2. bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs is overeengekomen tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024).

Huurders van een middeldure woonruimte krijgen hierdoor ook toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning.

De puntentoekenning voor alle zelfstandige én onzelfstandige woonruimten met minder dan 187 punten volgens het WWS wordt dwingend op grond van de Wet goed verhuurderschap.

Dit betekent dat verhuurders gebonden zijn aan de puntentoekenning van het WWS en daarvan niet ten nadele van de huurder mogen afwijken. Met andere woorden: verhuurders mogen geen hogere huurprijs meer in rekening brengen dan volgens het WWS wordt voorgeschreven. Ook worden verhuurders verplicht huurders te informeren over de puntentoekenning van de gehuurde woonruimte.

Daarnaast wordt het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage voor alle huurwoningen bestuursrechtelijk handhaafbaar. Verhuurders mogen dit percentage niet overschrijden.

Let op: als verhuurders deze verplichtingen niet naleven, kan de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan dit door de Wet goed verhuurderschap ook op verzoek van huurders doen. Bij een te hoge huurprijs of een huurverhoging die boven het voor de woning geldende percentage ligt, kan de gemeente bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van maximaal € 23.750 aan de verhuurder opleggen.

Een slechte conditie van de huurwoning gaat leiden tot forse minpunten volgens het WWS en dus tot een lagere huurprijs. Dit moet voor verhuurders een prikkel zijn om woningen te verduurzamen.

Huurwoningen met energielabels E, F en G krijgen aftrekpunten. Hoe lager het energielabel, hoe meer aftrekpunten. Voor energielabel E gaat het om een puntenvermindering van 4 punten, voor energielabel F van 9 punten en voor energielabel G van 15 punten.

Op dit moment levert het verduurzamen van huurwoningen geen extra punten volgens het WWS op. Het wetsvoorstel beoogt hier verandering in te brengen voor woningen in het middensegment. Verhuurders mogen een passende huurverhoging doorvoeren als zij verduurzamingsmaatregelen treffen en die maatregelen leiden tot woningverbetering, ook als het aantal punten door de maatregelen boven de 186 komt. Tegelijkertijd behoudt de huurder de huurbescherming.

Huurders van woonruimte krijgen ruimere mogelijkheden om de huurprijs en servicekosten door de Huurcommissie te laten toetsen. Naast dat het voor huurders in de sociale sector al mogelijk was de huurprijs en servicekosten door de Huurcommissie te laten toetsen, wordt dit ook voor huurders in de middenhuur en vrije sector mogelijk.

Het toetsingsverzoek hoeft niet meer binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie worden ingediend. Daarbij geldt dat wanneer verhuurders binnen een tijdvak van vier kalenderjaren vaker door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, zij hogere leges zijn verschuldigd. De leges worden verhoogd van € 700,00 naar € 1.400,00 tot mogelijk de daadwerkelijke kosten van de Huurcommissie voor de procedure.

Let op: op grond van de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente ook handhavend optreden als servicekosten niet correct door verhuurders in rekening worden gebracht. Lees hier meer over in onze eerdere blogs over de Wet goed verhuurderschap.

Voor huurwoningen die na inwerkingtreding van de wet voor het eerst in gebruik worden genomen (nieuwbouw), maar waarvan de start van de bouw vóór 1 januari 2028 ligt, kunnen verhuurders een nieuwbouwopslag hanteren van 10% op de huurprijs. Hiermee wordt beoogd de bouw van nieuwe huurwoningen te stimuleren.

Let op: de nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs in het WWS wordt beperkt tot twintig jaar. Dit betekent dat verhuurders verplicht zijn om na twintig jaar de huur weer gelijk te stellen aan de huur conform de puntentelling en zij dus een lagere huurprijs bij de huurders in rekening moeten brengen. 

Op dit moment wordt op grond van het WWS 50 extra punten toegekend als een woning als Rijksmonument kwalificeert of deel uitmaakt van een Rijksmonument. De huidige 50-puntenopslag wordt door de nieuwe wet omgevormd tot een opslag van 30% en is met een amendement verhoogd naar een opslag van 35%.

Hoewel huisvestingsvergunningen in steeds meer gemeenten nodig zijn, kunnen gemeenten door deze beoogde wijziging huisvestingsvergunningen verplicht stellen voor (ook) middeldure huurwoningen. Als gemeenten hier gebruik van willen maken, moeten zij dit expliciet in hun huisvestingsverordening aangeven.

De wijzigingen gaan gelden voor alle nieuwe huurovereenkomsten die na inwerkingtreding van de nieuwe wet (mogelijk al op 1 juli 2024) tot stand komen. Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt dus dat verhuurders een puntentelling aan de huurders moeten verstrekken waaruit blijkt hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs volgens het WWS in rekening kan worden gebracht. Dat geldt ook voor huurwoningen in de middenhuur. Verhuurders zijn verplicht zich aan de maximale huurprijs te houden.

Voor bestaande huurovereenkomsten gelden drie situaties:

1. als de huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, gaat de Wet betaalbare huur per direct in. Dit betekent dat verhuurders zich per direct aan de maximale huurprijs volgens het aangepaste WWS moeten houden en zij de huurprijs direct moeten aanpassen als dat nodig is;
2. als de huurwoning in de vrije sector wordt verhuurd maar deze woning na inwerkingtreding van de wet door het aangepaste WWS minder dan 144 punten heeft, gaan de nieuwe regels na één jaar gelden. Dit betekent dat verhuurders de huurprijs volgens het aangepaste WWS aan moeten passen vanaf 1 juli 2025, ervan uitgaande dat de wet op 1 juli 2024 in werking treedt; en
3. als de huidige huurovereenkomst niet onder de hiervoor genoemde situaties valt dan brengt de nieuwe wet geen wijzigingen met zich mee.

Kijk voor meer informatie ook op de website van de Rijksoverheid.

Met een mogelijke inwerkingtreding op 1 juli 2024 is het van belang dat u als verhuurder goed bent geïnformeerd over en voorbereid bent op deze wet. Verhuurders kunnen de maximale huurprijs (laten) berekenen met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Wees er wel van bewust dat deze online tool na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur wijzigt.

Op donderdag 20 juni 2024 organiseren wij om 09.00 uur een online Bouwtafel waarbij u in een half uur over deze wet wordt bijgepraat. U kunt zich aanmelden via onderstaande link.  

Heeft u vragen over de Wet betaalbare huur? Neem dan vrijblijvend contact op met Daniëlle de Vos of Dagmar van der Wal.