De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen: hij komt er dan toch

Het wetsvoorstel heeft een turbulente voorgeschiedenis. Sinds het eerste voorstel uit 2011 zijn er veel wijzigingen gekomen, maar vooral veel vragen en twijfels.

Daarom werd de stemming door de Eerste Kamer bijna twee jaar terug nog aangehouden.

Het is opmerkelijk dat het wetsvoorstel nu toch is aangenomen, omdat het precies hetzelfde als twee jaar terug. De opmerkingen zijn er niet in verwerkt. Minister Ollongren heeft wel afspraken met de betrokken partijen gemaakt over o.a. een gefaseerde inwerkingtreding, zodra blijkt dat de sector er klaar voor is.

Het is daarom nog niet voor alle onderdelen bekend wanneer de Wkb in werking zal treden. Dat zal de regering later per artikel/onderdeel besluiten.

De nieuwe wet zorgt voor twee fundamentele wijzigingen. De eerste gaat over de aansprakelijkheid van de aannemer. De tweede over de wijze waarop toezicht wordt gehouden op de bouw(kwaliteit). Voor andere wijzigingen, zoals de schriftelijke mededelingsplicht, verwijs ik naar onze eerdere blogs daarover (Gebiedsontwikkeling: Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, Oplevering bij de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, Is ‘kwaliteitsborging’ volgens de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen en de UAV-GC hetzelfde?, Wet Kwaliteitsborging: vier wijzigingen van het burgerlijk wetboek ter versterking van de positie van de opdrachtgever, Updates Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen: uitstel en/of aanpassing?).

Het wettelijke uitgangspunt is heel lang geweest dat de aannemer na de oplevering niet meer aansprakelijk is, tenzij het gaat om een verborgen gebrek dat aan hem kan worden toegerekend.

De Wkb verruimt deze aansprakelijkheid: de aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor fouten en gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Het doet er niet meer toe of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering had moeten/kunnen ontdekken. De vraag is of hij het gebrek daadwerkelijk heeft ontdekt. De oplevering moet daarom nog beter – door de aannemer (!) – gedocumenteerd worden om te bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek al heeft ontdekt. Dat kan bijvoorbeeld door op het opleveringsformulier ook de goedgekeurde onderdelen op te nemen.

De aannemer kan de dans na oplevering slechts ontspringen als het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (bijv. vanwege een ontwerpfout architect opdrachtgever of gebrekkig onderhoud). Het is allemaal bedoeld als een stevige prikkel om kwaliteit te leveren.

Let op: Consumenten worden hiermee beter beschermd, omdat ten opzichte hen niet contractueel van deze bepaling mag worden afgeweken. Woningborg, SWK en Bouwgarant zullen dus hun standaard koop-/aannemingsovereenkomsten moeten aanpassen.

Als de opdrachtgever geen consument is, mag wel van deze regeling worden afgeweken (en dat is ook zeker aan te raden). Dat moet natuurlijk wel goed vastgelegd worden in je contract en algemene voorwaarden. Tip: wij hebben hiervoor een bepaling beschikbaar voor u.

Waar het systeem nu nog uitgaat van een toets van de papieren bouwplannen, zal de nadruk onder de Wkb komen te liggen op een uitgebreidere toets van het bouwwerk zelf, zowel tijdens de bouw als bij de oplevering. Bovendien is het bevoegd gezag (bijv. de gemeente) niet langer de partij die de controle uitvoert, maar een private kwaliteitsborger. Deze kwaliteitsborger mag vanzelfsprekend geen binding (organisatorisch, financieel of juridisch) hebben met het bouwproject.

Als de kwaliteitsborger bij de verplichte eindcontrole geen positieve verklaring afgeeft dat het bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet, mag de gemeente de ingebruikname daarvan weigeren. Het bevoegd gezag behoudt haar handhavende bevoegdheden tijdens de bouw, zoals het opleggen van een bouwstop.

Er moet ook een toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw komen met twee hoofdtaken: (i) het toelaten van instrumenten waarmee kwaliteitsborgers de kwaliteit van een bouwwerk kunnen toetsen; en (ii) het houden van steekproeven op bouwplaatsen om te onderzoeken of het nieuwe stelsel leidt tot een betere bouwkwaliteit.

Dit nieuwe stelsel wordt stapsgewijs ingevoerd. Eerst zijn de meer eenvoudige bouwwerken aan de beurt, zoals eengezinswoningen en eenvoudige bedrijfspanden, om te kijken of dat goed gaat. Het streven is dat het stelsel voor die categorie per 1 januari 2021 zal gelden. Een half jaar daarvoor zal de minister evalueren of de bouw klaar is voor deze wijziging.

De Wkb brengt de nodige veranderingen met zich. De toekomst zal uitwijzen of deze een betere bouwkwaliteit tot gevolg hebben. Er is in ieder geval werk aan de winkel. Denk aan het opleiden van nieuwe kwaliteitsborgers, het aanpassen van de koop- / aannemingsovereenkomsten, contracten en algemene voorwaarden, een herijking van het opleveringsmoment, etc.

Neem om uw contractstukken Wkb-proof te laten maken, of voor andere vragen, gerust contact met ons op.