Didam-jurisprudentie juni 2024: prejudiciële vragen

Iedere maand schrijven we blogs naar aanleiding van het Didam-arrest. Deze maand signaleren we vier Didam-uitspraken. Daartussen zit een tussenvonnis van de rechtbank Gelderland waaruit blijkt dat die rechtbank voornemens is om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank wil voorkomen dat zij beslist op de nakomingsvordering, terwijl de mogelijkheid bestaat dat het hof of de Hoge Raad later anders oordeelt, gezien de recent verschenen conclusie van advocaat-generaal Snijders van 24 mei 2024 inzake Didam II. De uitspraak van de Hoge Raad in die zaak is voorlopig bepaald op 25 oktober 2024. Lees meer over de conclusie van de advocaat-generaal in onze blog van mei 2024.

Onze andere blogs vindt u door ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

De rechtbank Gelderland is voornemens prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de uitleg van het Didam-arrest ten aanzien van overeenkomsten die zijn gesloten vóórdat het Didam-arrest werd gewezen, zo blijkt uit het tussenvonnis van 29 mei 2024. Eerder heeft de rechtbank Midden-Nederland in het vonnis van 24 mei 2023 ook overwogen prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. In verband met een schikking in die zaak is dat uiteindelijk niet doorgegaan. Wat prejudiciële vragen zijn lees je in onze blog van juli vorig jaar.

Aanleiding voor de voorgenomen prejudiciële vragen is een geschil tussen de gemeente en een projectontwikkelaar over de geldigheid van een voorkeursrecht dat is overeengekomen ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Op grond van dit voorkeursrecht is de gemeente verplicht om in het geval van een voorgenomen verkoop de gemeentegrond eerst aan de projectontwikkelaar te koop aan te bieden. De gemeente wil de verplichting om de percelen eerst aan projectontwikkelaar te koop aan te bieden niet langer gestand doen. Zij acht dat in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De projectontwikkelaar beroept zich op het vertrouwensbeginsel en vordert nakoming van de aanbiedingsplicht.

In de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 4 juni 2024 speelde de vraag of de gemeente Gorinchem bij de verkoop van een bedrijfskavel een selectieprocedure heeft gehanteerd die voldoet aan de criteria uit het Didam-arrest.

De gemeente had het voornemen tot een één-op-één verkoop op 11 april 2024 in het Gemeenteblad gepubliceerd. Eiser had in 2020 al aangegeven interesse te hebben in de betreffende kavel, maar toen had de gemeente negatief geantwoord op de vraag van eiser of zij de kavel kon kopen.

De voorzieningenrechter oordeelt dat, anders dan de gemeente meent, zij de kavel niet op transparante wijze te koop heeft aangeboden. De door haar overgelegde verkoopuitingen zijn advertenties waarop in algemene bewoordingen is vermeld dat er percelen op bedrijventerrein Oost II te koop worden aangeboden. De kavel vormt slechts een klein deel van het bedrijventerrein. In die advertenties is geen informatie opgenomen over de specifieke kavels, het tijdschema of de selectieprocedure. Daarmee was niet duidelijk kenbaar dat de kavel te koop stond en onder welke voorwaarden. Ook heeft de gemeente nagelaten om op openbare wijze bekend te maken dat bij de verkoop het selectiecriterium ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’ gold. Haar stelling dat dit niet hoefde omdat het gebruik van dit criterium algemeen bekend is onder gegadigden, is niet onderbouwd en ligt volgens de rechter niet voor de hand.

De voorzieningenrechter acht daarom voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de gevolgde selectieprocedure met betrekking tot de verkoop van de kavel niet voldoet aan de criteria van het Didam-arrest en de gemeente in die zin in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente moet voor de verkoop van de kavel een selectieprocedure organiseren.

Op 13 juni 2024 behandelde de rechtbank Den Haag de vraag of een voorgenomen verkoop van een gemeentelijk perceel in strijd is met het Didam-arrest. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend.

De gemeente wilde het perceel verkopen aan de eigenaar van het naastgelegen perceel, om de bouw van een wooncomplex met appartementen voor de (sociale) verhuur aan jongeren in de leeftijd van 18 tot 28 jaar mogelijk te maken. Eiser wilde het betreffende perceel ontwikkelen als parkeerruimte, omdat volgens eiser in de omgeving al sprake is van parkeerproblematiek, die bij ontwikkeling van het beoogde bouwplan alleen maar zou toenemen.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat aan de gemeente beleidsvrijheid en beleidsruimte toekomt bij het opstellen van criteria aan de hand waarvan de kring van gegadigden wordt bepaald. De gemeente heeft met betrekking tot haar stelling dat haar beleid is gericht op (sociale) woningbouw verwezen naar diverse beleidsstukken, waaruit volgt dat de gemeente er naar streeft (sociale) woningbouw te laten ontwikkelen. Daarnaast heeft de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat een integrale ontwikkeling van het perceel met een aangrenzend perceel nodig is om een haalbaar bouwplan te kunnen ontwikkelen dat voldoet aan gemeentelijke behoeften en dat zij door verkoop aan de eigenaar van een belendend perceel ook voldoet aan het beleid dat zij in het algemeen voert met betrekking tot gronduitgifte.

Op grond van haar beleid mocht de gemeente de beoogd koper in de gegeven omstandigheden aanmerken als enige serieuze gegadigde voor het betreffende perceel. De vorderingen van eiser worden afgewezen.

De rechtbank Den Haag wijst op 5 juni 2024 een vordering tot veroordeling van het Hoogheemraadschap om door te onderhandelen over de verkoop van percelen af.

Partijen waren in onderhandeling over de verkoop van een stuk grond. Tussen eiser en het Hoogheemraadschap zijn diverse concept-koopovereenkomsten aan de orde geweest. Nadat het Didam-arrest is gewezen heeft het Hoogheemraadschap aan eiser gemeld het overleg over de koopovereenkomst te beëindigen. Het Hoogheemraadschap heeft een paar jaar later een openbare verkoopprocedure voor de locatie uitgeschreven en gegadigden, waaronder eiser, de mogelijkheid geboden mee te dingen. Eiser heeft niet meegeboden.

De voorzieningenrechter oordeelt dat tegenover eiser geen vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. In de meeste overgelegde concept-koopovereenkomsten is de naam van de kopende entiteit leeg gelaten. In één van de concept-koopovereenkomsten waarin wel een partijnaam is ingevuld, staat niet eiser of zijn holding vermeld, maar staat een ander bedrijf als kopende partij weergegeven. In de laatste concept-koopovereenkomst is een kopende entiteit vermeld die nooit is opgericht.

Bij die stand van zaken is er geen grond voor toewijzing van de vorderingen die ertoe strekken het Hoogheemraadschap op te dragen om met eiser verder te onderhandelen over de verkoop van de locatie. Het belang van het Hoogheemraadschap om vrij over haar eigendom te beschikken, weegt zwaarder dan dat van eiser om, zonder dat daarvoor een rechtsgrond aannemelijk is geworden, exclusief met het Hoogheemraadschap verder te onderhandelen over de verkoop van de locatie.