Didam-jurisprudentie oktober 2023: aandelenoverdracht

Iedere maand schrijven we blogs naar aanleiding van het Didam-arrest. In de maand oktober zijn maar liefst vijf Didam-uitspraken gepubliceerd die het signaleren waard zijn. Op deze uitspraken gaan we in dit blog nader in.

U vindt onze andere blogs door Didam in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.

Uit de Didam-uitspraken in oktober kunnen de volgende lessen worden getrokken.

1. In de eerste uitspraak oordeelt de kantonrechter dat ook gelijke kansen moeten worden geboden bij een geval van een overname van een bestaande (huur)overeenkomst door een derde.

2. De tweede uitspraak benadrukt dat de gemeente alleen mededinging hoeft te organiseren als er daadwerkelijk andere serieuze gegadigden zijn.

3 + 4. In de derde en vierde uitspraak benadrukt de voorzieningenrechter dat de gemeente beleidsruimte heeft als het gaat om gebiedsontwikkeling. De gemeente mag grondposities inzetten om haar beleidsdoelen te realiseren.

5. In de vijfde uitspraak verbiedt de voorzieningenrechter twee gemeenten hun aandelen in een vennootschap te verkopen zonder daarvoor een selectieprocedure te doorlopen. Deze uitspraak is ook interessant voor de praktijk omdat de Didam-regels hiermee een rol gaan spelen bij de vraag of onderhandelingen over een overeenkomst terecht zijn afgebroken en de afgewezen partij daarna niet meer als serieuze gegadigde hoeft te worden beschouwd.

Hieronder beschrijven we de genoemde vijf uitspraken uitgebreid.

Op 16 oktober 2023 is een uitspraak van 22 september 2023 van de rechtbank Rotterdam gepubliceerd(ECLI:NL:RBROT:2023:9115), waarin de kantonrechter oordeelt dat ook gelijke kansen moeten worden geboden bij een geval van een overname van een bestaande (huur)overeenkomst door een derde. 

Feiten 
Sinds 2009 huurt partij A van de gemeente Rotterdam een perceel strand in Hoek van Holland. In die huurovereenkomst is een exploitatieverplichting aan de zijde van partij A opgenomen. Tevens is een verbod opgenomen om zonder expliciete toestemming van de gemeente de exploitatie over te dragen aan een derde. Partij A besluit niet meer te exploiteren en draagt haar exploitatie over aan partij B. De gemeente gaat daarop over tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, in verband met de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst.

Beoordeling van de kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat voor rekening en risico van partij A komt dat zij zonder expliciete toestemming van de gemeente haar aandelen heeft overgedragen aan partij B en de exploitatie heeft gestaakt. Het kan de gemeente bovendien niet verweten worden dat zij niet alsnog akkoord is gegaan met overname van de exploitatie door partij B, dan wel voortzetting van de huurovereenkomst. De gemeente moet op basis van het Didam-arrest een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria organiseren. De gemeente had in strijd met dit arrest gehandeld als zij, zonder de hiervoor geschetste procedure te volgen, zou hebben toegestaan dat partij B de exploitatie van het horecabedrijf mocht overnemen dan wel dat partij B de huurovereenkomst (door aankoop van de aandelen van partij A) mocht voortzetten.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag oordeelt op 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:14892) dat de gemeente Delft voor de verplaatsing van een studentenroeivereniging geen selectieprocedure hoefde te organiseren. De bezwaarmakende studentenrugbyvereniging en het naastgelegen bedrijf kunnen niet worden aangemerkt als serieuze gegadigden en komen daarom niet in aanmerking voor de uitgifte in erfpacht van het perceel.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt op 10 oktober 2023 in twee uitspraken over dezelfde kwestie dat de gemeente gelet op haar beleidsdoelstellingen een perceel grond één-op-één mocht verkopen aan de eigenaar van het naastgelegen perceel.

Feiten
De gemeente Breda is voornemens de voormalige Incom-locatie onderhands uit te geven aan de eigenaar van het naastgelegen perceel. Rokade stelt dat de door de gemeente voorgenomen verkoop in strijd is met de regels van het Didam-arrest en de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht. Ook de eigenaar van een ander stuk grond in de buurt heeft interesse in de aankoop van het bovengenoemde perceel en start een kort geding. In beide zaken oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente één op één mocht verkopen.

Beoordeling van de voorzieningenrechter 
De voorzieningenrechter gaat in op de beleidsruimte en de doelstellingen van de gemeente. Daarnaast oordeelt de voorzieningenrechter dat de eigenaar van het andere stuk grond in de buurt een natuurlijk persoon is en dat het niet reëel is dat hij zelf kan zorgdragen voor ontwikkeling van het perceel van de gemeente en van zijn eigen perceel. Van een samenwerking met een andere partij is niet gebleken. Deze partij heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een potentiële gegadigde is, dus ook zijn beroep op het Didam arrest slaagt niet.

Op 17 oktober 2023 oordeeldede voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabantdat overheidslichamen ook ruimte dienen te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen bij het overdragen van aandelen.

Feiten
UFA exploiteert visafslagen in Scheveningen en in Stellendam. De gemeente Vlissingen en de gemeente Sluis houden gezamenlijk 100% van de aandelen in het kapitaal van de besloten vennootschap HZV. HZV heeft begin 2020 aan UFA meegedeeld dat zij voornemens is haar aandelen te verkopen. UFA heeft HZV een voorstel gedaan. Er werd onderhandeld maar uiteindelijk niet voor UFA gekozen. Vervolgens maken de gemeenten Vlissingen en Sluis het voornemen bekend om de aandelen te verkopen aan de andere gegadigde, Urk. UFA vordert de gemeenten te gebieden alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor de verkoop van de aandelen.

De gemeenten stellen dat alleen Urk is aan te merken als serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor de aankoop van de aandelen. Omdat tijdens het onderhandelingstraject met UFA is gebleken dat UFA, anders dan Urk, geen of onvoldoende garantie kon of wilde verstrekken ten aanzien van het behoud van een visveiling in Vlissingen, stond het de gemeente Vlissingen en Sluis volgens hen vrij om vervolgens alleen met Urk verder te onderhandelen en te volstaan met het voornemen om de overeenkomst met Urk te sluiten bekend te maken. UFA verweert zich met de stelling dat de gemeentes UFA nooit om een garantie om een fysieke veiling in Vlissingen in stand te houden hebben gevraagd. Als dat het geval zou zijn geweest zou UFA die hebben afgegeven.

Beoordeling van de voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeentes redelijkerwijs niet hadden mogen aannemen dat UFA niet bereid of in staat was de kennelijk gewenste garantie af te geven. Dit brengt mee dat de gemeentes, na het afbreken van de onderhandelingen met UFA, ook redelijkerwijs niet mochten aannemen dat bij voorbaat vast stond dat UFA geen serieuze gegadigde meer was voor de koop van de aandelen, afgemeten naar objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarmee heeft zij in strijd met artikel 3:14 BW en daarmee onrechtmatig jegens UFA gehandeld.