Dossiers - Ten Holter Noordam advocaten

Een goede koppeling tussen de zorg- en huurovereenkomst is goud waard. Zijn uw contracten in orde?

Veel zorginstellingen zijn gelijktijdig verhuurder. Zij sluiten naast een zorgovereenkomst ook een huurovereenkomst met hun cliënten. Of een gemengde overeenkomst waarin zowel sprake is van zorg als huur. Door het element huur hebben cliënten in beginsel recht op huurbescherming. En dat is voor zorginstellingen niet altijd gunstig. Een goede koppeling tussen de zorg- en huurovereenkomst kan de uitkomst bieden. Klinkt logisch. Maar toch gaat dit in de praktijk regelmatig mis. Hoe kan dit worden voorkomen? En hoe kan ervoor worden gezorgd dat het einde van de zorgovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst betekent?

De (gemengde) zorg- en huurovereenkomst

De huur van woonruimte is een in de wet benoemde overeenkomst. Dit geldt ook voor een zorgovereenkomst, zoals een overeenkomst van opdracht of een geneeskundige behandelingsovereenkomst. De wet bepaalt dat als een overeenkomst voldoet aan de essentialia van twee in de wet benoemde overeenkomsten, de wettelijke bepalingen naast elkaar van toepassing zijn, tenzij de verschillende wettelijke bepalingen onverenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet (artikel 6:215 BW).

 

De bepalingen inzake huur en zorg zijn dus in beginsel naast elkaar van toepassing, tenzij de wettelijke regels botsen. En dat is bijvoorbeeld het geval bij beëindiging van de overeenkomsten.

 

Ter illustratie: een cliënt besluit geen zorg meer af te nemen van de zorginstelling, bijvoorbeeld omdat hij de zorg elders af wil nemen of omdat hij geen zorg meer nodig heeft. De cliënt kan de zorgovereenkomst in dat geval te allen tijde opzeggen. De zorginstelling kan daarentegen de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Opzegging kan immers alleen op basis van de wettelijk voorgeschreven opzeggingsgronden en met inachtneming van de wettelijke opzeggingsformaliteiten. Stemt de cliënt niet met de opzegging in, dan moet de beëindiging van de huurovereenkomst via de rechter worden bewerkstelligd. Het einde van een zorgovereenkomst is geen wettelijke opzeggingsgrond waar de zorginstelling zich op kan beroepen. Dit kan er dus toe leiden dat de cliënt in de woning kan blijven wonen zonder dat hij zorg van de zorginstelling afneemt. Dit is geen wenselijke situatie. 

 

De afgelopen jaren is er behoorlijk wat jurisprudentie geweest over de samenloop van een zorg- en huurovereenkomst en met name over de vraag welke wettelijke bepalingen van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen de zorginstelling en de cliënt/huurder. De conclusie daaruit is (kort gezegd) dat als het zorgelement overheerst, de wettelijke huurbepalingen niet van toepassing zijn.

 

En dat is gunstig voor een zorginstelling. De hiervoor beschreven situatie is dan niet aan de orde. Omdat de huurbepalingen dan niet van toepassing zijn, eindigt de huurovereenkomst op het moment dat de zorgovereenkomst eindigt. De cliënt heeft in dat geval geen huurbescherming en moet de woonruimte verlaten.

Maar wanneer overheerst het zorgelement?

Bij de beoordeling van de vraag welk element overheerst zijn ‘alle omstandigheden van het concrete geval’ van belang. Denk aan de inhoud van de overeenkomst, de feitelijke gang van zaken en hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan bij het aangaan van de overeenkomst.

 

Uit de jurisprudentie zijn een aantal factoren af te leiden die relevant voor de beoordeling zijn, zoals:

  • verplichte zorgafname
  • de aard en omvang van het zorgpakket
  • de omvang van bijkomende zorggerelateerde leveringen en diensten
  • de beschikbaarheid van dagbesteding
  • de mate van zelfstandigheid van de cliënt
  • zorgkosten in verhouding tot de huurprijs
  • maaltijdverstrekking

 

Bij alle factoren is (uiteraard) de omvang van de zorg van doorslaggevende betekenis. Hierbij geldt dat het ter beschikking stellen van woonruimte een middel moet zijn om (verplichte) zorg aan de cliënten te kunnen verlenen. Als het zorgpakket facultatief of beperkt van omvang is, is de kans reëel dat het zorgelement niet overheerst.

En als het zorgelement overheerst. Is dat voldoende?

Als het zorgelement overheerst bent u er (helaas) nog niet. Als sprake is van zowel een zorgovereenkomst als een huurovereenkomst, is het namelijk van belang dat beide overeenkomsten onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. Er kan sprake zijn van een onlosmakelijke band als beide overeenkomsten zoveel mogelijk inhoudelijk op elkaar zijn afgestemd en/of aan elkaar gekoppeld zijn.

 

Dit laatste wordt ook wel een ‘koppelbeding’ genoemd. Er moet (kort gezegd) duidelijk overeengekomen worden dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de zorgovereenkomst eindigt en dat de huurder verplicht is om de zorg in de woonruimte exclusief af te nemen van de zorginstelling/verhuurder.

 

Het enkel opnemen van een koppelbeding in de zorg- en huurovereenkomst leidt niet automatisch tot een onlosmakelijke band tussen beide overeenkomsten. En ook niet tot het (laten) overheersen van het zorgelement. Het opstellen van overeenkomsten is maatwerk. De vraag of er sprake is van onlosmakelijke verbondenheid waarbij het zorgelement overheerst, is altijd afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het concrete geval. Het simpelweg gebruiken van modellen die online worden aangeboden is doorgaans onvoldoende om te voorkomen dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Met vergaande gevolgen.

 

Als de overeenkomsten, ondanks het koppelbeding, niet onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, worden de overeenkomsten los van elkaar gekwalificeerd. Dit houdt in dat de wettelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing blijven naast de wettelijke zorgbepalingen. Dit is ook het geval als er wel sprake is van een onlosmakelijke band tussen beide overeenkomsten, maar het zorgelement niet overheerst. De cliënt in kwestie heeft in die gevallen gewoon huurbescherming.

Contracteren is dus maatwerk. Tip: check uw overeenkomsten

Een goede koppeling tussen de zorg- en huurovereenkomst lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk blijkt dat zorginstellingen toch geconfronteerd worden met cliënten die een geslaagd beroep op huurbescherming kunnen doen. Zoals aangegeven, is het opstellen van overeenkomsten maatwerk en moet per geval beoordeeld worden of sprake is van een onlosmakelijke band tussen de overeenkomsten en het zorgelement overheerst.

 

Dus een oproep aan alle zorginstellingen: voorkom vervelende discussies achteraf en zorg ervoor dat uw overeenkomsten juridisch kloppen. Twijfelt u of de koppeling tussen de zorg- en huurovereenkomst van uw zorginstelling voldoende is vastgelegd of wilt u dit zekerheidshalve laten beoordelen? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos. Zij is gespecialiseerd in het opstellen en beoordelen van zorg- en huurovereenkomsten en kijkt graag met u mee.

 

Klinkt een juridische check aantrekkelijk en wilt u hier vaker gebruik van maken? Of van onze helpdesk? Informeer dan naar het abonnement op onze Module Zorg. Dit biedt u veel voordelen, waaronder een korting op ons uurtarief.