Een jaar corona: wel of geen recht op huurprijsvermindering?

In juli 2020 schreef ik een blog over de eerste vier corona-uitspraken. Deze uitspraken laten een wisselend beeld zien van hoe rechters naar de juridische vraagstukken in relatie tot de coronacrisis kijken. Huurprijsvermindering wordt niet in alle gevallen toegewezen. Op dit moment zijn er ongeveer veertig uitspraken gepubliceerd. De meeste uitspraken hebben betrekking op horecaondernemingen. In het merendeel is de huurder in het gelijk gesteld: de rechter wijst een (voorlopige) vermindering van de huurprijs toe.

Een jaar na de uitbraak van het coronavirus is meer inzichtelijk hoe rechters naar deze problematiek kijken. Huurprijsvermindering kan in beginsel worden toegewezen als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, BW of van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Uit de corona-uitspraken blijkt dat toewijzing van huurkorting steeds meer plaatsvindt op grond van onvoorziene omstandigheden, waarbij de rechter in het midden laat of (ook) sprake is van een gebrek. In deze blog wordt alleen ingegaan op huurprijsvermindering als gevolg van onvoorziene omstandigheden.

Het merendeel van de rechters oordeelt dat de uitbraak van het coronavirus, gelet op de getroffen maatregelen door de overheid en de gevolgen daarvan voor de economie en maatschappij, aan te merken is als een onvoorziene omstandigheid.

De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben volgens rechters geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft dan voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet (volledig) geëxploiteerd kan worden door een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen de prestatie en de wederprestatie is uit balans geraakt. Dat betekent dat beide partijen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mogen verwachten. Herstel van het evenwicht kan dan bereikt worden doordat de rechter de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW wijzigt of ontbindt.

In geval van onvoorziene omstandigheden rust in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Als verhuurder en huurder niet in staat zijn om overeenstemming te bereiken, is het aan de rechter om hier een beslissing over te nemen. Vermindering van de huurprijs ligt dan voor de hand. 

Rechters kunnen huurprijsvermindering dus ook op grond van onvoorziene omstandigheden toewijzen. En zelfs met terugwerkende kracht. Uit de corona-uitspraken blijkt dat nu zowel verhuurder als huurder niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis het naar oordeel van de rechters niet redelijk is dat de (financiële) tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld.

Verschillende verdeelsleutels zijn de revue gepasseerd. Zo is een huurkorting van 33% over de maanden april tot en met augustus 2020 redelijk gevonden. Maar ook een maandelijkse huurkorting van 50% over de periode 16 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot heden. In deze maanden is het gehuurde (over het algemeen geldt dit voor horecaondernemingen) als gevolg van overheidsmaatregelen namelijk gesloten geweest. Daarbij is een huurkorting van 25% toegewezen over de maanden juni tot en met 14 oktober 2020, toen het gehuurde wel weer geëxploiteerd werd.

De rechtbank Amsterdam komt op 10 december 2020 en 9 maart 2021 met een heldere verdeelsleutel. Ook deze rechter neemt de omzetdaling als gevolg van de coronacrisis als uitgangspunt. Als sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs kan dan worden berekend volgens de formule:

Helder uitgangspunt. Maar het is de vraag of een omzetafhankelijke huur de oplossing kan bieden. Bij de beoordeling van het recht op huurprijsvermindering moeten namelijk alle omstandigheden van het geval betrokken worden. Denk aan de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen. Huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden biedt daar ook ruimte voor.

Het recht op huurprijsvermindering is zeker geen vanzelfsprekendheid. Het is aan de huurder om aan te tonen dat de huurprijs tijdelijk verminderd moet worden op grond van onvoorziene omstandigheden. De huurder moet dus onderbouwen dat hij als gevolg van de uitbraak van het coronavirus beperkt is (geweest) in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Relevante omstandigheden kunnen zijn:

• Verschil in omzetcijfers na aanvang van de coronacrisis ten opzichte van de financiële situatie over de periode daarvoor. Een huurder moet bij voorkeur inzicht geven in objectieve omzetcijfers over de jaren 2018, 2019 en 2020.
• Gevolgen van de uitbraak voor de feitelijke bedrijfsvoering. Kan het gehuurde niet volledig geëxploiteerd worden door verplichte maatregelen van overheidswege of is dit een eigen keuze van huurder? Of wordt het gehuurde wel geëxploiteerd maar wordt een huurder geconfronteerd met tegenvallende bezoekersaantallen?
• Overzicht van steunmaatregelen waar de huurder gebruik van heeft gemaakt (NOW, TVL). En belangrijker nog: op welke wijze de huurder van deze maatregelen gebruik heeft gemaakt.

Ook wordt rekening gehouden met de positie van de verhuurder. In hoeverre is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten in verband met bijvoorbeeld financieringslasten? Niet iedere verhuurder is in staat om de nadelige gevolgen voor de huurder op te kunnen vangen.

In beginsel heeft een huurder recht op huurprijsvermindering als gevolg van onvoorziene omstandigheden of een gebrek. Maar dit is niet het uitgangspunt. Huurders moet aantonen dat zij door de coronamaatregelen zwaar getroffen zijn als gevolg waarvan een ongewijzigde huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Dit is een zware bewijslast. En er moet niet alleen met de financiële positie van de huurder rekening worden gehouden, maar ook met die van de verhuurder.

Huurprijsvermindering is en blijft maatwerk. Bent u huurder en wilt u weten of u met terugwerkende kracht aanspraak kunt maken op huurprijsvermindering? Of bent u een verhuurder en wordt u geconfronteerd met een huurder die meent aanspraak te hebben op huurprijsvermindering? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.