Gebiedsontwikkeling: Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
De Wet kwaliteitsborging is een korte wet. Van belang zijn vooral de in het verlengde ervan liggende aanpassingen van de Wabo, het Bouwbesluit (straks de Omgevingswet) en het Burgerlijk Wetboek.
Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Bijzondere ontwikkelingen daargelaten, verwacht men dat de wet op 1 januari 2018 in werking treedt. Voor de bouwpraktijk gaat dat gevolgen hebben. In onze blogreeks UAV-GC 2005 zullen wij daar dieper op in gaan. In deze blog beperken wij ons tot de hoofdlijnen.
Deze wet wordt in de Cobouw van 24 maart jl. overigens de Bouwfoutenwet genoemd. Waarom? Door de wijziging in het Burgerlijk Wetboek blijft de aannemer ook ná oplevering aansprakelijk voor gebreken in het werk, voor zover die niet zichtbaar waren op het moment van oplevering. De bewijslast van de zichtbaarheid ligt dan bij de aannemer. Ter toelichting: de Tweede Kamer meende dat de aannemers Kwaliteitsborging alleen dan serieus gaan nemen!
Gemeenten
Als bevoegd gezag blijft de gemeente verantwoordelijk voor het afgeven van de omgevingsvergunning. De controle in het kader van de aanvraag, de bouw, de oplevering en na-oplevering wordt echter anders ingevuld. Door het systeem van private kwaliteitsborging, zal de gemeente niet de kwaliteit van aanvraag en bouw toetsen, maar de borging daarvan door de aanvrager van de vergunning (lees: vaak de (ontwikkelende) aannemer namens deze) op een aantal onderdelen. Denk daarbij aan:
- juiste vervolgklasse;
- risicoanalyse;
- risicobeoordeling op hoofdlijnen;
- risicoanalyse ten behoeve van handhavende taken en eventuele eisen;
- juiste toegelaten instrument voor de vervolgklasse;
- juiste Kwaliteitsborger;
- opleverdossier compleet.
Met de risicobeoordeling en het geven van informatie over de omstandigheden die de gemeente bekend zijn, heeft deze toch ook een inhoudelijke rol. Het opleverdossier zal ook van groot belang zijn, omdat het gebouwde pas in gebruik genomen mag worden als het bevoegd gezag daarmee akkoord gaat.
NB: De omgevingsveiligheid blijft een taak van de gemeente.
Aanvrager vergunning
Bij de grotere bouwprojecten, zeker die van de UAV-GC, zullen de personen van aanvrager en (ontwikkelende) aannemer dezelfde zijn. Formeel is er echter een scheiding. De aannemer heeft een aparte rol in het proces van de Kwaliteitsborging. De aanvrager van de vergunning moet méér gegevens aanleveren dan voorheen, om de gemeente de vereiste toets te laten uitvoeren. Zijn (onafhankelijke!) Kwaliteitsborger speelt hierin een cruciale rol met zijn Inspectieplan, een Risicobeoordeling en een Borgingsplan. In het Borgingsplan houdt de Kwaliteitsborger rekening met eventuele aanvullende voorwaarden van de vergunning met betrekking tot bouwveiligheid en overige eisen die uit de Risicobeoordeling voortgekomen zijn. Denk daarbij aan omgevingsfactoren en andere aandachtspunten, zoals geluid en bodem.
Aannemer
De aannemer moet zich houden aan de voorwaarden van de vergunning. Bijzonder van het nieuwe systeem is dat de technische uitwerking ook ná het verlenen plaats kan vinden. De Kwaliteitsborger moet dan in zijn Borgingsplan aangeven wat onvoldoende is uitgewerkt, wanneer dat alsnog gaat gebeuren en (uiteindelijk) hoe het is gebeurd. Het bevoegd gezag kan tussentijdse inspecties door de Kwaliteitsborger eisen.
Zo komt het dossier van het nieuwe artikel 7:757a Burgerlijk Wetboek tot stand, dat de aannemer in het kader van de oplevering uiterlijk tien dagen vóór de beoogde ingebruikneming bij het bevoegd gezag moet aanleveren. Hij zorgt zo voor “de gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst” bestaande uit tekeningen en berekeningen van het bouwwerk, installaties, een beschrijving van toegepaste materialen van installaties en de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud. Hiermee stelt de aannemer het bevoegd gezag in staat om te beoordelen of het akkoord op de ingebruikneming gegeven kan worden.
Tenslotte: Of het Kwaliteitsborgingssysteem werkt gaat getoetst worden door middel van steekproeven door de Rijksdienst voor de Bouwkwaliteit.
Wordt vervolgd: In onze blogreeks UAV-GC 2005 (abonneer u via tiggelen@thna.nl) gaan wij de gevolgen van deze wet uitwerken. Met name de basisovereenkomst en uw algemene voorwaarden zullen kritisch bekeken moeten worden. Ook de overeenkomsten met onderaannemers en particuliere opdrachtgevers zullen aangepast moeten worden aan de Wkb.