Wat moet uw zorginstelling weten over de 'gebrekenregeling'?
Eén van de hoofdverplichtingen van een verhuurder is het voorkomen dat het huurgenot van een huurder als gevolg van een gebrek wordt verstoord. In de praktijk blijkt dat niet altijd duidelijk is wanneer sprake is van een huurrechtelijk gebrek. En daardoor ook niet wanneer een cliënt een beroep op de gebrekenregeling kan doen en wat de gevolgen daarvan zijn voor uw zorginstelling.
'Een gebrek' wanneer is daar sprake van?
Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis. Het is in art. 7:204, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) gedefinieerd als: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft”.
Het uitgangspunt is het genot dat een cliënt op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Het gaat daarbij niet alleen om de staat van het gehuurde maar om alle op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheden die het genot ervan beperken. Denk aan materiële beschadigingen, slechte staat van onderhoud, gebrekkige installaties, overlast van andere huurders van uw zorginstelling, ongedierte, etc.
Voor de verhuur van woonruimte geldt een wettelijke gebreken lijst zie: Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen zeer ernstige gebreken, ernstige gebreken en overige ernstige gebreken.
De wet bepaalt specifiek dat geen sprake is van een gebrek in geval van:
- Een aan de huurder zelf toe te rekenen omstandigheid. Als de cliënt een gebrek zelf heeft veroorzaakt moet zij de schade dus ook voor eigen rekening herstellen; en
- Een feitelijke stoornis door derden. Denk hierbij aan geluids- of stankoverlast door een nabij gelegen perceel of wooncomplex (dat niet ook in eigendom is van uw zorginstelling).
Herstelplicht voor uw zorginstelling
De hoofdregel in het huurrecht is dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, ongeacht door welke oorzaak de gebreken zijn ontstaan en of de verhuurder voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is (artikel 7:206 BW). Als er dus sprake is van een gebrek dan is uw zorginstelling verplicht dit te herstellen.
Aan het ‘verlangen van de huurder’ worden geen hoge eisen gesteld. Een cliënt is niet verplicht om uw zorginstelling daadwerkelijk in gebreke te stellen. Het is voldoende dat aan uw zorginstelling wordt medegedeeld dat er een door uw zorginstelling te verhelpen gebrek is.
Als uw zorginstelling het gebrek niet of niet tijdig verhelpt, kan de cliënt een beroep doen op verrekening (artikel 7:206 lid 3 BW). Hiervoor moet de cliënt uw zorginstelling wel eerst in gebreke stellen. Met andere woorden: uw zorginstelling moet een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Als het gebrek daarna niet is verholpen is uw zorginstelling in “verzuim” en heeft de cliënt de bevoegdheid het gebrek zelf te (laten) verhelpen.
Wanneer geldt de herstelplicht niet?
De herstelplicht geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen die de cliënt zelf moet verhelpen, denk aan schilderwerk van binnenmuren, opvullen van gaten, vervangen en/of vernieuwen van elektra en andere aansluitingen, etc. Een overzichtelijke lijst van werkzaamheden is te vinden in het Besluit kleine herstellingen. Deze lijst is niet uitputtend. Er moet telkens aan de hand van feitelijke omstandigheden beoordeeld worden of het gaat om kleine herstellingen die voor rekening van de cliënt komen of gebreken die voor rekening van uw zorginstelling zijn.
Uw zorginstelling heeft ook geen herstelplicht als het verhelpen van gebreken niet mogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de zorginstelling te vergen zijn. Een voorbeeld van een dergelijke situatie is wanneer een zorgwoning voorafgaand aan renovatie volledig door brand verloren gaat. Uw zorginstelling is dan niet verplicht de woning (in oorspronkelijke staat) te herstellen.
Wat als uw zorginstelling haar herstelplicht niet nakomt?
Als de cliënt uw zorginstelling een redelijke termijn heeft gegeven om de gebreken te herstellen maar hier geen gebruik van wordt gemaakt, dan is uw zorginstelling in verzuim. In dat geval kan de cliënt de gebreken zelf (laten) herstellen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de zorginstelling verhalen. Deze kosten kunnen ook in mindering op de huurprijs worden gebracht.
Let op: tijdelijke vermindering van de huurprijs is mogelijk
De cliënt heeft als gevolg van de vermindering van het huurgenot dat door het gebrek is ontstaan, in aanvulling op het voorgaande, recht op een evenredige vermindering van de huurprijs voor de periode totdat het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). Er moet dan wel sprake zijn van een ‘substantiële aantasting van het huurgenot’.
Factoren die hierbij een rol kunnen spelen zijn:
- De aard van het gebrek in relatie tot de omvang van het gehuurde;
- De gevolgen van het gebruik voor bepaalde typen ruimten in het gehuurde; en
- De wijze waarop en de mate waarin de storing van het huurgenot door de cliënt zelf kan worden beperkt.
Een huurprijsvermindering kan alleen via de rechter gevorderd worden. Hierbij geldt dat de cliënt alleen vermindering van de huurprijs kan vorderen ter zake van gebreken die uw zorginstelling kende of behoorde te kennen.
Als sprake is van een niet-geliberaliseerde woonruimte (dus een zorgwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 752,33 in 2021) geldt een vervaltermijn van zes maanden. Deze termijn vangt aan op de dag volgend op die waarop de cliënt van het gebrek kennis heeft gegeven aan uw zorginstelling. Stelt de cliënt haar vordering niet in binnen zes maanden, dan kan geen huurprijsvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden in totaal. Deze termijn geldt ook voor een eventuele procedure bij de huurprijscommissie.
Recht op schadevergoeding?
Een gebrek levert overigens niet zonder meer recht op schadevergoeding voor de cliënt op. Dat is alleen mogelijk als sprake is van een ‘toerekenbare tekortkoming’ aan de zijde van uw zorginstelling. Dit is in ieder geval aan de orde als uw zorginstelling haar herstelverplichting niet nakomt.
Mag de betalingsverplichting worden opgeschort?
Een beroep op het opschortingsrecht kan gedaan worden in afwachting van voornoemde mogelijkheden (verrekeningsbevoegdheid en de huurprijsvermindering ex artikel 7:205 BW).
Voor een beroep op het opschortingsrecht hoeft de cliënt geen vordering bij de rechter in te stellen. Het is voldoende als hij duidelijk aangeeft dat hij naar nakoming van uw zorginstelling verlangt en dat hij in ieder geval op zijn beurt zal nakomen. In tegenstelling tot voornoemde verrekeningsbevoegdheid en het beroep op huurprijsvermindering, leidt opschorting alleen tot uitstel van de betaling en niet tot afstel.
Let op: als de cliënt zich ten onrechte beroept op het opschortingsrecht en hij als gevolg daarvan een aantal maanden geen huurpenningen betaalt, ontstaat er een huurachterstand. Deze huurachterstand zou een grondslag voor uw zorginstelling kunnen zijn om de huurovereenkomst op te zeggen en/of te (laten) ontbinden.
Wettelijke gebrekenregeling is semi-dwingend
De wettelijke gebrekenregeling is voor de verhuur van woonruimte van semi-dwingend recht. Dit betekent dat er niet ten nadele van een huurder van kan worden afgeweken. De aanwezigheid van een gebrek heeft gevolgen voor uw zorginstelling. U bent verplicht om actie te ondernemen en het gebrek te herstellen.
Wilt u meer weten over de gebrekenregeling en/of wordt uw zorginstelling geconfronteerd met cliënten die een beroep op deze regeling doen? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.
