null

Geen huurbescherming bij ogenschijnlijke voortzetting huurovereenkomst

Comedy Theaters te Amsterdam heeft weinig reden tot lachen vanwege een arrest van het gerechtshof Amsterdam. Naar oordeel van het hof geniet Comedy Theaters geen huurbescherming en is het terecht dat zij na een korte huurperiode van nog geen twee jaar de deuren moet sluiten. En dat terwijl sprake is van een 7:290 BW bedrijfsruimte en Comedy Theaters al langere tijd in het pand actief was. Toch vangt Comedy Theaters bot bij het gerechtshof.

De casus

Op 13 juni 2006 heeft verhuurder een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW gesloten met X Production BV/Comedy Theaters B.V.i.o. Het gehuurde bestaat uit een pand waarin een theater is gevestigd en een pand met kantoorruimte. De huurovereenkomst is aangegaan tot 31 juli 2011 met de optie te verlengen met vijf jaar. Na sluiting van de huurovereenkomst is Comedy Theaters in augustus 2006 in het Handelsregister geregistreerd.

Vanwege het niet betalen van de huur, is bij verstekvonnis in 2012 X Production veroordeeld tot betaling van ruim € 60.000,- wegens achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde. Naar aanleiding van dit vonnis is tussen verhuurder en X Production een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin is opgenomen dat X Production een extra termijn wordt gegund om tot ontruiming over te gaan. Ten behoeve daarvan is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd per 1 december 2012 en dient  X Production per 1 februari 2013 het gehuurde te ontruimen.

Op 1 februari 2013 heeft verhuurder een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor louter het pand waarin het theater is gevestigd. Vermoedelijk stond X Production nog steeds als huurder vermeld. Dit is handmatig aangepast en als huurder is opgenomen Comedy Theaters. De huur is aangegaan voor een periode van 1 jaar. Gedurende dit jaar heeft Comedy Theaters aangegeven het gebruik van het theater voort te willen zetten. Verhuurder en Comedy Theaters hebben vervolgens opnieuw een huurovereenkomst gesloten voor het pand waar het theater is gevestigd. Deze huurovereenkomst kent een looptijd van bijna 1 jaar, tot en met 30 januari 2015. In deze huurovereenkomst is een tussentijdse en wederzijdse opzegmogelijkheid opgenomen.

Het doek valt

Verhuurder zegt de huurovereenkomst met Comedy Theaters op tegen 31 december 2014. Comedy Theaters stemt niet in met de opzegging, waardoor verhuurder de rechtbank verzoekt Comedy Theaters tot ontruiming te veroordelen. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof wijzen deze vordering van verhuurder toe met als gevolg dat op 7 januari 2015 het theater door Comedy Theaters is ontruimd. Comedy Theaters laat het hier niet bij en richt zich tot de kantonrechter met een verzoek tot verklaring voor recht dat de huuropzegging geen rechtskracht heeft. De kantonrechter wijst het verzoek af, waarna het gerechtshof Amsterdam zich over de kwestie mag buigen.

Comedy Theaters stelt dat zij reeds als huurder van de huurovereenkomst gesloten in 2006 gezien kan worden. Weliswaar is in die huurovereenkomst X Production als huurder vermeld, maar Comedy Theaters heeft feitelijk uitvoering gegeven aan de huurovereenkomst door het theater te gebruiken en de huur te betalen. Het gerechtshof volgt Comedy Theaters hierin niet. Zij wijst er onder meer op dat in de procedure wegens de huurachterstand niet Comedy Theaters als partij een rol speelde, maar X Production als zijnde huurder is veroordeeld. Ook is alleen X Production partij bij de vaststellingsovereenkomst die zag op de uiteindelijke ontruiming in 2013. Het feit dat Comedy Theater de huurbetalingen heeft verricht doet aan de positie van X Production als huurder niet af, nu een derde bevrijdend kan betalen voor een schuldenaar. Het gerechtshof wijst erop dat niet blijkt dat Comedy Theaters na haar oprichting alsnog de huurovereenkomst van 2006 heeft bekrachtigd, waardoor dus X Production als huurder beschouwd dient te worden.

Voorts tracht Comedy Theater een relatie tussen de huurovereenkomst van 2006 en 2013 te leggen door erop te wijzen dat de naam van X Production per abuis was vermeld en door Comedy Theater is gewijzigd. Ook dit argument haalt het niet, nu het gerechtshof duidelijk stelt dat dit niet ertoe leidt dat de twee aparte huurovereenkomsten daardoor met elkaar kunnen worden vereenzelvigd. Kort en goed, Comedy Theaters was geen huurder in de periode 2006 tot februari 2013.

Huurbescherming bij bedrijfsruimte 7:290 BW

Maar wat was nu precies het belang van Comedy Theaters bij het voeren van deze procedure? Wat wilde zij ermee bereiken?

Op grond van het huurrechtelijk regime krachtens artikel 7:290 BW, genieten huurders van bedrijfsruimten zoals een theater huurbescherming. Die bescherming ziet onder meer op het niet zomaar kunnen beëindigen van de huurovereenkomst door verhuurder en een bepaalde mate van zekerheid aangaande een vooraf overeen te komen huurtermijn. In artikel 7:292 BW is bepaald dat een huurder van een bedrijfsruimte in principe aanspraak kan maken op een volle huurtijd van vijf plus vijf jaar, dus totaal tenminste tien jaar. Er kunnen andere termijnen worden afgesproken die bijvoorbeeld zien op een periode langer dan vijf jaar en korter dan tien jaar, maar in beginsel is de hoofdregel vijf plus vijf. Een huurovereenkomst met een dergelijke duur kan tegen het einde van de termijn worden opgezegd. De verhuurder is daarbij verplicht een opzeggingsgrond te hanteren ex artikel 7:274 BW. En juist op dat punt komt de huurbescherming van de huurder kijken. De opzeggingsgronden die de verhuurder namelijk kan gebruiken, zijn limitatief. Deze zijn vermeld in artikel 7:296 BW. Indien een dergelijke grond niet wordt gehanteerd, is de opzegging in beginsel nietig. De opzeggingsgronden waar het hierbij om gaat zien (afhankelijk van de termijn waartegen wordt opgezegd) op een bedrijfsvoering van huurder die niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, een verhuurder die wegens dringend eigen gebruik over het gehuurde dient te beschikken danwel een door de rechter te maken belangenafweging waarbij een redelijk aanbod aan huurder een rol speelt alsook de verwezenlijking van een bestemming aan de orde kan zijn.

Op voornoemde huurbescherming bestaat een wettelijke uitzondering. Deze is opgenomen in artikel 7:301 BW. Hierin is aangegeven dat op een huurovereenkomst van twee jaar of korter de bepalingen die zien op wettelijke opzeggingsgronden niet van toepassing zijn. In een dergelijk geval kan dus door verhuurder worden opgezegd zonder enige opgave van reden en bestaat er in beginsel voor huurder geen mogelijkheid daartegen te ageren. Deze uitzondering is niet aan de orde, indien een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter niet als een zelfstandige huurrelatie kan worden gezien maar als een voortzetting van een eerdere huurovereenkomst. Immers, in een dergelijk geval zal de termijn uit de eerdere overeenkomst moeten worden opgeteld bij de nieuwe termijn en is dit altijd langer dan de in artikel 7:301 bedoelde twee jaar. En juist dit is het punt waar Comedy Theater over valt, maar wat niet mag baten.

Lachende derde

Voornoemde overwegingen die zien op het bestempelen van de positie van Comedy Theater als zijnde huurder, worden in het kader van artikel 7:301 BW terzijde geschoven. Het gerechtshof komt tot de conclusie dat het feit dat de huurovereenkomst in 2006 ziet op twee panden (theater en kantoorruimte), terwijl de in 2013 gesloten huurovereenkomst louter ziet op één pand (het theater) er al toe leidt dat van een voortgezette huurovereenkomst geen sprake is. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de huurprijs, nu die in 2006 aanzienlijk hoger lag dan in 2013. De omstandigheid dat met de huurovereenkomsten van 2013 en 2014 korte termijnen zijn afgesproken en andere voorwaarden zijn opgenomen dan in 2006, bevestigen naar oordeel van het gerechtshof dat deze overeenkomsten een voldoende eigenstandig karakter hebben, waardoor zij (in totaal) als huurovereenkomst van twee jaar of korter kunnen worden beschouwd. Hierdoor geniet Comedy Theater geen huurbescherming en stond het verhuurder vrij direct in 2015 met een derde partij een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.

Het bovenstaande laat eens te meer zien dat een duidelijke omschrijving van partijen, de duur van de overeenkomst alsmede van het doel en de bestemming van de huurovereenkomst van groot belang zijn. Vanzelfsprekend kunnen wij u bij het opstellen van een nieuwe 7:290 BW huurovereenkomst als bij de uitleg van bestaande bepalingen van dienst zijn.