Wat zijn de huurrechtelijke gevolgen van het overlijden van een cliënt in een zorginstelling?

De hoofdregel binnen het huurrecht is dat de huurovereenkomst niet eindigt door het overlijden van de huurder of verhuurder. Voor huurders van woonruimte geldt echter een bijzondere regeling, opgenomen in artikel 7:268 BW. De gevolgen van het overlijden van een huurder zijn afhankelijk van de vraag of sprake is van een medehuurder of medebewoner en zo niet, of sprake is van erfgenamen die de erfenis al dan niet aanvaarden.

Is er een medehuurder?

Een medehuurder als bedoeld in de artikelen 7:266 en 7:267 BW wordt na het overlijden van een cliënt van rechtswege huurder. Medehuurders zijn personen die met de huurder van woonruimte samenwonen maar die op basis van de huurovereenkomst geen huurder zijn. Denk aan de echtgenoot of geregistreerd partner, een kind of een mantelzorger van de cliënt.

Bij overlijden van een cliënt zet de medehuurder de huurovereenkomst dus als huurder voort. Een zorginstelling heeft daar als verhuurder geen zeggenschap over.

Als de medehuurder de huurovereenkomst toch wil beëindigen, kan hij de overeenkomst binnen zes maanden na het overlijden van de cliënt opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.

Zo niet, is er een andere persoon met wie de cliënt samenwoonde?

De positie van andere huisgenoten van de cliënt – die dus niet de status van medehuurder hebben – is zwakker. Deze ‘medebewoner’ zet de huurovereenkomst voort voor een termijn van zes maanden en alleen als deze (1) zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft en (2) met de overleden cliënt een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.

Voldoet de medebewoner niet aan deze twee voorwaarden dan verblijft hij direct zonder titel in de woning. Hij handelt daarmee onrechtmatig jegens de zorginstelling. De woonruimte moet in dat geval direct worden ontruimd.

Als de medebewoner ook na de termijn van zes maanden in de woonruimte wil blijven wonen en u als zorginstelling daar geen toestemming voor geeft, kan de medebewoner bij de rechter vorderen dat de huurovereenkomst voortgezet mag worden. De vordering moet in dat geval binnen zes maanden na het overlijden van de cliënt zijn ingesteld. Deze termijn is dwingend. Overschrijding ervan leidt tot verlies van de rechten. En uit vaste jurisprudentie blijkt dat een verhuurder geen waarschuwingsplicht heeft.

De rechter zal de vordering van de medebewoner slechts afwijzen als:

• de medebewoner niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft gehad en met de overleden cliënt een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad;
• de medebewoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst; of
• als de woning een woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, als de persoon niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.

Deze afwijzingsgronden zijn vergelijkbaar met die van de vordering tot medehuurderschap. De samenwoning hoeft daarentegen niet tenminste twee jaar te hebben geduurd. En de samenwoning hoeft ook niet tot het overlijden te hebben voortgeduurd. Dit zijn grote verschillen.

Let op: als geen van voornoemde afwijzingsgronden zich voordoen, dan moet de rechter de vordering van de medebewoner toewijzen. Uw zorginstelling wordt dan geconfronteerd met een nieuwe huurder. Dit kan onwenselijk zijn, zeker als de medebewoner niet zorgbehoevend is of al zorgovereenkomst met een andere zorginstelling heeft gesloten.

En wat als er geen personen zijn die de overeenkomst kunnen voortzetten?

Als er geen medehuurders of samenwoners zijn die de huurovereenkomst kunnen voortzetten, dan eindigt deze van rechtswege uiterlijk aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de cliënt.

Erfgenamen van de cliënt kunnen de huur opzeggen tegen het einde van de eerste maand met inachtneming van de voor opzegging voorgeschreven formaliteiten. Zij treden als ‘rechtsopvolger onder algemene titel’ in alle rechten en plichten van de overleden cliënt. Ze hebben echter geen recht om de woning te huren en moeten de huurovereenkomst dus afwikkelen. Tot die tijd zijn ze wel verplicht de huur aan de zorginstelling te voldoen, inclusief eventuele huurachterstanden. En zij zijn ook verplicht de woning op een juiste wijze aan de zorginstelling op te leveren. Niet alleen door ontruiming van de woning, maar bijvoorbeeld ook door de zelf door de cliënt aangebrachte voorzieningen te verwijderen en schade te herstellen.

In de praktijk komt het vaak voor dat zorginstellingen na het overlijden van een cliënt met erfgenamen worden geconfronteerd die niet voornemens zijn de rechten en plichten van de overleden cliënt voor hun rekening te nemen. En dit heeft gevolgen voor uw zorginstelling.

Voor een zorginstelling is het van belang te weten wie de erfgenamen van de overleden huurder zijn en wat zij ten aanzien van de nalatenschap hebben besloten. Het voorgaande geldt namelijk alleen als de erfgenamen de nalatenschap hebben aanvaard. Erfgenamen kunnen de nalatenschap ook beneficiair aanvaarden of verwerpen. En bij verwerping verliezen erfgenamen het recht op goederen van de nalatenschap en ze worden verlost van de schulden van de nalatenschap.

Ontruimen van het gehuurde

Als het gehuurde na de beëindiging van de huurovereenkomst niet leeg wordt opgeleverd, dient de zorginstelling de erfgenamen als rechtsopvolgers onder algemene titel tot ontruiming te dagvaarden. Maar als de erfgenamen de nalatenschap hebben verworpen is het de vraag hoe met de ontruiming van de woning omgegaan moet worden. En hoe gaat uw zorginstelling in dat geval om met bijvoorbeeld meubilair uit de gehuurde woonruimte? Dit is onder meer afhankelijk van de vraag of hierover iets in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden is bepaald. Vernietiging van een inboedel kan bijvoorbeeld slechts worden gelegitimeerd met een beroep op contractuele bepalingen als is overeengekomen dat de zorginstelling gerechtigd is om zaken die bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde achterblijven, te verwijderen en te vernietigen. En in dat geval is het ook aan te bevelen om er externe partijen bij te betrekken.

Er gelden dus strikte regels voor wat betreft de mogelijke voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van een cliënt. Daarbij geldt een mededelingsplicht voor de medehuurder of medebewoner: de persoon die de overeenkomst voort wenst te zetten is wettelijk verplicht om dit aan de zorginstelling te melden.

Wilt u meer weten over de gevolgen van het overlijden van uw cliënt voor de huurovereenkomst? Of wilt u weten of uw huurovereenkomst (voldoende) voorziet in de situatie dat er geen erfgenamen van de cliënt bekend zijn of zij de erfenis niet hebben aanvaard? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.