Meer duidelijkheid over herziening van exploitatieplannen
Op 13 maart 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) uitspraak gedaan over de herziening van het exploitatieplan Buiksloterham in Amsterdam. Het gaat om een in 2009 vastgesteld exploitatieplan voor een industrieterrein dat geleidelijk en organisch wordt herontwikkeld naar een gebied waar wonen en werken is toegestaan en wordt gemengd. Daarbij worden bestaande bedrijven zoveel mogelijk gehandhaafd. Een aantal geschilpunten waarover de Afdeling een uitspraak heeft gedaan is het signaleren waard vanwege hun belang voor de praktijk. Het gaat om:
Taxatie van de inbrengwaarden
Het eerste onderdeel betreft de vraag of bij een herziening de inbrengwaarde van de percelen opnieuw moet worden getaxeerd. Die inbrengwaarden zijn van groot belang voor eigenaren in het gebied die een bouwplan willen realiseren. De inbrengwaarde van hun eigendom mag immers op de bruto exploitatiebijdrage in mindering worden gebracht. Een eigenaar heeft er dus belang bij dat zijn inbrengwaarde niet te laag wordt vastgesteld. In dit geval waren de inbrengwaarden in 2009 bij vaststelling van het exploitatieplan getaxeerd. In deze herziening had de gemeente bepaald dat de getaxeerde waarden vanaf 2009 met 1% rente per jaar werden aangepast. Volgens appellanten leidt dit tot een veel te lage inbrengwaarde, mede gelet op de marktontwikkelingen en de ontwikkelingen in het gebied waardoor sprake is van waardestijging van de gronden.
De Afdeling is het met appellanten eens. De inbrengwaarden van gronden worden, net zoals andere kosten, beschouwd als geraamde kosten. Zolang een kostenpost het karakter heeft van een raming kan, en in voorkomend geval moet, die worden herzien en inbrengwaarden zijn daarop geen uitzondering. Verder was in dit geval ook sprake van verleende omgevingsvergunningen en door een appellant na de taxatie uit 2009 gedane investeringen. Gelet hierop heeft de gemeente de raming van de inbrengwaarden volgens de Afdeling in redelijkheid niet kunnen baseren op de waarden zoals die in 2009 door de taxateur zijn geraamd.
Verlenging van de looptijd
Het tweede te bespreken onderdeel betreft de beslissing van de gemeente om de oorspronkelijke looptijd van het exploitatieplan van 2009 tot 2019 met 11 jaar te verlengen tot 2030. Als onderbouwing heeft de gemeente toegelicht dat de verwachting is dat alle werken, werkzaamheden en maatregelen zoals opgenomen in het exploitatieplan eind 2019 nog niet zijn gerealiseerd. Appellanten verzetten zich daartegen en stellen dat een dergelijke verlenging van de looptijd niet mogelijk is en de gemeente in een dergelijk geval een nieuw bestemmings- en exploitatieplan moet vaststellen. Ten onrechte wordt de eindafrekening 11 jaar vooruitgeschoven.
De Afdeling volgt appellanten hierin niet. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis (van artikel 6.20 van de Wro) stelt de gemeente zich terecht op het standpunt dat de looptijd van een exploitatieplan in bepaalde situaties langer mag zijn dan de looptijd van het betrokken bestemmingsplan. Wel vindt de Afdeling dat een verlenging van de looptijd zoals hier aan de orde met 11 jaar, afdoende moet worden gemotiveerd. In dit geval was dat nog niet voldoende gebeurd zodat het beroep tegen het exploitatieplan op dit punt slaagt.
Herziening van de (raming van) plankosten
Het derde punt dat in beroep aan de orde werd gesteld, betreft het opnieuw ramen van de plankosten. Dit was door de gemeente gedaan op basis van de ontwerp-ministeriële regeling Regeling plankosten exploitatieplan 2010 (“de ontwerpregeling”) en niet op basis van de per 1 april 2017 in werking getreden Regeling plankostenscan exploitatieplan. Bij de toegepaste berekening van de plankosten heeft de gemeente ook de tot 21 jaar verlengde looptijd meegenomen. Volgens appellanten zorgt dit voor een stijging van de plankosten met € 3,35 miljoen. Betoogd wordt dat de herziening van de plankosten op basis van de nu geldende Regeling plankostenscan exploitatieplan had moeten plaatsvinden.
De Afdeling stelt echter de gemeente in het gelijk: volgens het document “FAQ regeling plankosten exploitatieplan 2017”, gepubliceerd op www.rijksoverheid.nl op 26 juni 2018 is die regeling niet van toepassing bij herziening van een exploitatieplan dat al voor de inwerkingtreding van de regeling is vastgesteld. De raming van de plankosten op basis van de ontwerpregeling uit 2010 blijft dus in stand.
Geraamde of gerealiseerde kosten
Tot slot stellen appellanten, dat de gemeente de post “overige gerealiseerde en geraamde kosten” ten onrechte niet heeft onderbouwd. De gemeente stelt dat die kosten niet behoeven te worden onderbouwd, omdat zij niet zijn herzien in de onderhavige herziening van het exploitatieplan.
De Afdeling stelt echter vast dat een deel van de geraamde kosten in de tussenliggende periode is gerealiseerd. Gelet daarop hadden die gerealiseerde kosten niet mogen worden opgenomen als geraamde kosten maar had de gemeente die kosten als gerealiseerd moeten opnemen. Het beroep tegen het exploitatieplan slaagt om die reden.
Al met al moet de gemeente een nieuw besluit nemen op een aantal onderdelen.
Lessen voor de praktijk
Voor de praktijk is duidelijker geworden hoe een exploitatieplan moet worden herzien. Met name de mogelijkheid de looptijd van het bestemmingsplan (aanzienlijk) te verlengen en dit aspect ook mee te nemen bij de berekening van de plankosten, is voor gemeenten van belang zijn. De onder omstandigheden verplichte hertaxatie van inbrengwaarden is vooral een aandachtspunt voor eigenaren om op te letten bij de herziening van een exploitatieplan.
