Oplevering bij de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Het huidige art. 7:758 BW bepaalt dat het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever is. De aannemer is vanaf het moment van oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken die de opdrachtgever niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken. De vraag is dus welke gebreken de opdrachtgever had kunnen ontdekken. Dit hangt mede af van diens deskundigheid. Zo zal van een consument – doorgaans een leek – minder snel verwacht worden dat hij een gebrek ontdekt dan van een professionele projectontwikkelaar.

De bedoeling van de Wkb is dat de aannemer na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken. Volgens de wetgever vormde de huidige verdeling van aansprakelijkheid geen prikkel voor aannemers om te zorgen voor de kwaliteit van het bouwwerk. De wetgever wil dat veranderen. De aannemer blijft daarom aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Hij is uiteraard niet aansprakelijk voor gebreken die hem niet zijn toe te rekenen. Denk hierbij aan gebreken die zijn ontstaan door gebrekkig onderhoud. Let op: de wetswijziging heeft slechts betrekking op bouwwerken.

De nieuwe wet brengt de aannemer ook in een lastiger bewijspositie. In het huidige stelsel is sprake van een objectieve norm: had de opdrachtgever het gebrek kunnen ontdekken? Dit is makkelijker te bewijzen dan de subjectieve norm: heeft de opdrachtgever het gebrek ontdekt? Hoe gaat de aannemer bijvoorbeeld bewijzen dat de opdrachtgever bij oplevering daadwerkelijk die krassen in het glas heeft gezien? Hij doet er dus verstandig aan om de oplevering nóg nauwkeuriger te documenteren, bijvoorbeeld met een opleverlijst waarbij niet alleen de opleverpunten worden gemeld, maar ook de goedgekeurde onderdelen. Er is zelfs geopperd om de oplevering op te nemen met een videocamera.

Het voorgaande brengt mee dat de opdrachtgever bij de oplevering meer achterover kan leunen. Van hem wordt namelijk niet langer verwacht dat hij bepaalde gebreken had moeten ontdekken. In vergelijking met het huidige stelsel wordt de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever dus minder groot.

Een lichtpuntje voor de aannemer: de nieuwe wet staat toe dat aannemer en opdrachtgever in de overeenkomst bepalen dat deze regeling niet van toepassing is. Let op: als de opdrachtgever een consument is, mag dat niet.

De oplevering en de verklaring van de kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger, die erop toeziet dat het bouwwerk bij oplevering aan de bouwtechnische voorschriften voldoet, geeft een verklaring af aan de opdrachtgever. Zie ook de blog Gebiedsontwikkeling: Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Zonder zijn verklaring dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften kan het bouwwerk niet gereed gemeld worden bij de gemeente en wordt het gebouwde niet door de gemeente vrijgegeven.

Het is de vraag welke invloed deze verklaring op de oplevering gaat hebben. Zal de opdrachtgever het bouwwerk pas aanvaarden als de kwaliteitsborger de betreffende verklaring heeft afgegeven? De opdrachtgever weet immers dan pas zeker of het bouwwerk aan de wettelijke voorschriften voldoet, maar heeft hij wellicht strengere eisen gesteld? En: hoe zit het in dat geval met kleine opleverpunten? Normaliter staan deze punten niet aan oplevering in de weg, maar wordt dit anders als deze opleverpunten wel verhinderen dat de verklaring wordt afgegeven?

Wat betreft de oplevering pakt Wkb op meerdere vlakken nadelig uit voor de aannemer. De aansprakelijkheid van de aannemer wordt ruimer en daarom wordt het oplevermoment belangrijker. Tegelijkertijd krijgt de aannemer een lastiger bewijspositie. Het is tot slot niet uit te sluiten dat de verklaring van de kwaliteitsborger een vertragend effect op de oplevering kan hebben.