De opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" bij doelgroepcontracten

Het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) kent een regeling van zogenoemde “doelgroepcontracten”. Het uitgangspunt van deze contracten is dat als een woning beschikbaar is gesteld of gebouwd is voor een bepaalde doelgroep, die woning hier ook daadwerkelijk beschikbaar voor moet blijven. Wordt een dergelijke woning niet meer door deze doelgroep bewoond dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op grond van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW op te zeggen. Tot 1 juli 2016 bestond deze opzeggingsgrond voor woningen die bestemd zijn voor gehandicapten of ouderen en voor woningen die bestemd zijn voor studenten (de zogenoemde “campuscontracten”).

Een verhuurder kan niet alleen een beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in geval van woningen ten behoeve van een doelgroep, maar ook indien er sprake is van dringend eigen gebruik in geval van renovatie van een woning of kantoorruimte. In deze blog gaan wij slechts in op de doelgroepcontracten.

Door de inwerkingtreding van de WDH op 1 juli 2016 is de regeling ten aanzien van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” uitgebreid met drie nieuwe doelgroepen, te weten jongeren, promovendi en grote gezinnen.

• De verhuurder kan de huur voor woningen die bestemd zijn als “jongerenwoningen” opzeggen ten behoeve van een nieuwe jonger huurder op het moment dat de zittende jonger huurder deze woning vijf jaar heeft bewoond. Onder jongeren worden ingevolge het BW personen tussen de 18 en 28 jaar verstaan. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen dat deze periode met twee jaar wordt verlengd. Om jongeren tegemoet te komen en het hen makkelijker te maken om na vijf jaar door te stromen naar een andere woning, is in de Huisvestingswet (artikel 11a) bepaald dat de inschrijfduur te behoeve van de woonruimteverdeling tijdens de periode van de tijdelijke huurovereenkomst doorloopt.
  
• Voor promovendi – anders gezegd: personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs zijn verbonden – gelden vergelijkbare regels als voor studenten. De woonruimte moet aldus bestemd zijn voor promovendi en in de huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning na beëindiging van de huur opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Studenten en jongeren zijn in het BW met een promovendus gelijkgesteld, dus de woning mag ook opnieuw aan een student of jonger huurder worden verhuurd. In geval van een promovendus is bepaald dat diegene jaarlijks door middel van een door de onderwijsinstelling te verstrekken verklaring moet aantonen dat hij nog steeds promovendus is. Kan hij dit niet, of wordt deze verklaring niet binnen drie maanden na een schriftelijk verzoek van de verhuurder overlegd, dan kan de verhuurder de huur opzeggen.
  
• De verhuurder kan ook gebruik maken van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” in geval van grote woningen die specifiek worden toegewezen aan grote gezinnen. Dergelijke woningen moeten vrij kunnen komen voor een ander groot gezin wanneer het gezin kleiner wordt, bijvoorbeeld omdat er kinderen uit huis gaan. De gedachte hierachter is dat in veel steden slechts een beperkt aantal (sociale) huurwoningen beschikbaar zijn voor grote gezinnen. Toegelaten instellingen (zoals woningcorporaties) willen met dit beperkte woningaanbod zuinig omgaan. Volgens het BW is van een groot gezin sprake als een gezin uit acht of meer personen bestaat. Een dergelijk gezin behoort niet meer tot de doelgroep indien de omvang is teruggevallen naar minder dan vijf personen. Het is aan de huurder om door middel van een afschrift van gegevens uit de basisadministratie personen aan te tonen dat er nog ten minste vijf personen op het betreffende adres woonachtig zijn.

Op het moment dat vast staat dat er sprake is van dringend eigen gebruik, dan vindt ten behoeve van de beëindiging een afweging plaats van de wederzijdse belangen van de verhuurder en huurder (en eventuele onderhuurders). Het is aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat zijn belangen – los van de dringendheid van het eigen gebruik – een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het gaat daarbij niet alleen om de huidige, maar ook om de toekomstige belangen van de verhuurder. Van de huurder mag worden verlangd zodanige gegevens omtrent zijn persoonlijke levensomstandigheden te verstrekken die een rechter nodig heeft ter beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst wegens een beroep op dringend eigen gebruik kan worden beëindigd. Indien een huurder dit weigert kan dat ten nadele van hem in de belangenafweging uitpakken. Ook kunnen de wijze waarop en de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen bij de belangenafweging worden betrokken.

Tot slot dienen vragen te worden gesteld in hoeverre het vereiste geldt dat de huurder andere passende (vervangende) woonruimte kan verkrijgen en in hoeverre de mogelijkheid bestaat aan de huurder een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen.

Ten aanzien van het vereiste van “passende” woonruimte is in het BW opgenomen dat dit in geval van woningen bedoeld voor gehandicapten, ouderen of grote gezinnen wél geldt. Maatgevend daarbij is of er sprake is van een wezenlijke verandering van het woongenot. Verschillen in huurprijs, ligging, grootte, soort woning en de buurt zijn geen bepalende factoren. Qua invulling is het begrip “passend” dus flexibel. Uit jurisprudentie blijkt dat de beschikbaarheid van de passende, vervangende woonruimte tijdens de beëindigingsperiode genoegzaam moet blijken. Een concreet aanbod van de verhuurder is niet nodig. De verhuurder kan echter niet volstaan met een enkele verwijzing naar een woningstichting die het aanbod van woonruimte via een woonkrant of website bekendmaakt. Hier staat tegenover dat een huurder niet kan volstaan met een algemeen verweer dat de aangeboden woning te duur of slecht onderhouden is; de bezwaren moeten concreet worden onderbouwd. Voor woningen die bedoeld zijn voor jongeren, studenten en promovendi geldt het vereiste van passende, vervangende woonruimte niet. Voor huurders die tot deze laatst genoemde doelgroepen behoren is het immers duidelijk voorzienbaar wanneer zij niet langer tot de doelgroep behoren en de huurovereenkomst dus door de verhuurder kan worden opgezegd.

Ten aanzien van de toekenning aan de huurder van verhuis- en inrichtingskosten geldt voor alle vormen van dringend eigen gebruik (dus voor alle doelgroepen) dat de rechter bevoegd is een dergelijke vergoeding toe te kennen. Let op: het is slechts een bevoegdheid van de rechter, hij is hier niet toe verplicht. Het gaat hierbij uitdrukkelijk om een tegemoetkoming in, en niet om een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten. Indien de rechter de tegemoetkoming toekent, bepaalt hij de hoogte aan de hand van alle omstandigheden van het geval met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid.

Voor vragen over de opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik in het algemeen of over de doelgroepcontracten kunt u contact opnemen met onze sectie huurrecht.