Verhaal van plankosten eindelijk geregeld
Op 1 april 2017, bijna negen jaar na de inwerkingtreding van de wettelijke regeling voor het verhaal van kosten van grondexploitatie door gemeenten op grondeigenaren, treedt een regeling met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan in werking (de Regeling plankosten exploitatieplan, hierna: de Regeling). Onder plankosten wordt verstaan de kosten van voorbereiding van en toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen en overige gemeentelijke apparaatskosten voor het uitvoeren van een exploitatieplan. De praktijk behielp zich tot nu toe met een op 17 januari 2010 vrijgegeven concept voor een Ministeriële regeling plankosten (de zogeheten Plankostenscan) die echter nimmer formeel is vastgesteld of in werking is getreden. De reden daarvoor was, naar verluidt, dat deze regeling op onvoldoende draagvlak bij de betrokken belangenorganisaties van gemeenten en marktpartijen kon rekenen. Volgens de toelichting op de thans vastgestelde regeling is deze tot stand gekomen in nauw overleg met organisaties van gemeenten, ontwikkelaars en bouwers. Alle betrokken partijen zijn er nu voorstander van om de regeling zo snel mogelijk in werking te laten treden. Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?
Het direct effect van de Regeling is dat een maximum wordt gesteld aan bepaalde via het exploitatieplan op grondeigenaren te verhalen plankosten. Reeds bij de totstandkoming van de wettelijke regeling in 2008 werd de wenselijkheid onderkend om regels te stellen over de hoogte en begrenzing van de te verhalen plankosten. De nu voorgestelde regeling vertoont belangrijke overeenkomsten met de eerder in 2010 ter inzage gelegde conceptregeling. Net als in die conceptregeling worden de plankosten bepaald door vast te stellen welke gemeentelijke producten en activiteiten in de looptijd van het exploitatieplan tot stand zullen komen. De regeling geeft vervolgens aan op welke wijze de daarmee gemoeide kosten kunnen worden berekend. Als producten worden genoemd verwerving, stedenbouw, ruimtelijke ordening, civiele en cultuurtechniek, landmeter/vastgoedinformatie, communicatie, management en planeconomie. De kosten van producten en activiteiten worden bepaald door een hoeveelheid met een prijs te vermenigvuldigen, waarbij hoeveelheden en prijzen zijn gebaseerd op kengetallen. De kengetallen in de Regeling zijn gebaseerd op een referentieplan voor een uitleglocatie van 15 ha. Als het exploitatieplan afwijkt van dat referentieplan worden de uitkomsten van de berekeningen aangepast met invloeds- of complexiteitsfactoren. Dat kan leiden tot hogere of lagere plankosten ten opzichte van het referentieplan.
De wettelijke regeling heeft uitsluitend betrekking op kostenverhaal via exploitatieplannen en geldt niet voor anterieure overeenkomsten. Dit zijn overeenkomsten tussen de gemeenten en particuliere eigenaren waarin afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal en die tot stand zijn gekomen voorafgaand aan de inwerkingtreding van een exploitatieplan. Indien na de vaststelling van een exploitatieplan afspraken worden gemaakt (zogeheten posterieure overeenkomsten) is de Regeling wel van toepassing omdat bij dergelijke overeenkomsten het exploitatieplan in acht moet worden genomen. Dat betekent dat bij een anterieure overeenkomst de contractsvrijheid van partijen ook ten aanzien van te verhalen plankosten voorop blijft staan. In lijn met de huidige praktijk is echter te verwachten dat in onderhandelingssituaties in veel gevallen zal worden aangehaakt bij de uitkomsten van een berekening op grond van de wettelijke regeling.
Voor te verhalen plankosten bij kleine bouwplannen geldt een in de Regeling vastgesteld bedrag variërend tussen € 6.000,00 en € 9.500,00. Zo wordt bij een bouwplan voor één woning een maximum te verhalen bedrag aan plankosten genoemd van € 8.000,00. Overigens behoudt de gemeenteraad ook de mogelijkheid om bij kleine bouwplannen gebruik te maken van een regeling voor kruimelgevallen waarbij vrijstelling van het kostenverhaal wordt verleend. In dat geval zijn alleen leges voor de vergunningverlening verschuldigd.
Verder is nog van belang dat de regeling niet van toepassing is op alle plankosten. Uitgezonderd zijn de onderzoekskosten ten behoeve van het bestemmingsplan (met uitzondering van het verrichten van grondmechanisch onderzoek), het voorbereiden van en toezicht houden op de uitvoering van bodemsanering, vergoedingen voor prijsvragen in ontwerpcompetities en bovenwijkse infrastructurele voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Verder geeft de Regeling een aantal instructies over de wijze waarop plankosten in de exploitatieopzet moeten worden opgenomen en geactualiseerd. De tarieven in de Regeling worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de cao voor gemeenteambtenaren. Tot slot is bepaald dat de Minister van Infrastructuur en Milieu binnen vijf jaar na inwerkingtreding van de Regeling een verslag opstelt over de doeltreffendheid en de effecten van de Regeling in de praktijk.
Gelet op het feit dat reeds bij de totstandkoming van de wettelijke regeling van het verhaal van grondexploitatiekosten het wenselijk werd geacht om regels te stellen over de hoogte en begrenzing van de plankosten is het toe te juichen dat thans eindelijk een wettelijke regeling tot stand is gekomen die op voldoende draagvlak bij belangenorganisaties van gemeenten en bouwers/ontwikkelaars kan rekenen. Hoewel de Regeling formeel alleen van toepassing is op kostenverhaal via een exploitatieplan is de verwachting dat de praktijk ook bij het aangaan van anterieure overeenkomsten bij de Regeling zal aanhaken. Voorts is van belang dat de Regeling een maximum stelt en dat het de overheid dus vrij staat om minder plankosten te verhalen indien de werkelijke kosten lager worden geraamd of indien dat wenselijk of rechtvaardig wordt geacht. Tot slot is volgens de toelichting op de Regeling ook beoogd om efficiënt werken door gemeenten te bevorderen. Al met al is het een goede zaak dat deze Regeling nu is vastgesteld en in werking treedt, mede omdat deze meer zekerheid geeft aan gemeenten en marktpartijen over de verhaalbaarheid van plankosten.
