Voorkom leegstand: (uitbreiding van) de mogelijkheden van tijdelijke verhuur

Een zo efficiënt mogelijk gebruik van de bestaande woningvoorraad is – in het kader van het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt – van groot belang. Leegstaande woonruimte moet zoveel mogelijk benut worden voor de volkshuisvesting. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is mogelijk voor de volgende categorieën woonruimte:

• woonruimte in een gebouw (zoals kantoren, hotels, scholen of ziekenhuizen) dat in afwachting is van een andere bestemming;
• woonruimte in een voor verkoop bestemde woonruimte (ook nieuwbouw);
• woonruimte in een voor verhuur bestemde woonruimte in afwachting van sloop of renovatie; en
• woonruimte in een voor verkoop bestemde huurwoning.

Deze laatste categorie is met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt sinds 1 juli 2016 mogelijk. Een huurder wordt – in tegenstelling tot de mogelijkheden van tijdelijk huren op grond van het Burgerlijk Wetboek (zie hieromtrent onze blog) niet beschermd door de huurrechtelijke bepalingen uit die wet.

Voor de mogelijkheid van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet heeft de eigenaar van de woning een zogenoemde “Leegstandwetvergunning” van de gemeente nodig. De gemeente mag alleen die voorwaarden stellen die in artikel 15 lid 3 van de Leegstandwet zijn vermeld. Als aan de voorwaarden genoemd in de onderdelen a, b, c en e van het derde lid is voldaan, mag de gemeente de vergunning niet weigeren. De gemeente toetst of aan de voorwaarden is voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van tijdelijke verhuur. Door de vergunning weet de verhuurder op voorhand zeker dat hij de huur kan opzeggen als de woning wordt verkocht of als de sloop / renovatie gaat beginnen.

Verhuurders mogen meerdere keren een vergunning aanvragen voor dezelfde woning. Daar is wel een voorwaarde aan verbonden: om te voorkomen dat de Leegstandwet misbruikt wordt om woningen langdurig te verhuren met tijdelijke contracten moet er tussen beide aanvragen minstens vijf jaar zonder een dergelijke vergunning zitten.

Met het verlenen van de vergunning wordt een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming uitgesloten, waaronder artikel 7:242 BW. De uitsluiting van dit artikel betekent dat een aantal algemene bepalingen van regelend recht worden. De verhuurder kan de tijdelijke huurovereenkomst dus naar zijn wensen aanpassen. Zo kan de verhuurder in de overeenkomst vastleggen dat de gebrekenregeling niet van toepassing is. Ook kan de verhuurder tegengaan dat de huurder aanspraak kan maken op de omkering van de bewijslast bij de oplevering van de woonruimte na einde van de huur of op een vergoeding. De afwijkingen gelden echter niet van rechtswege: in de huurovereenkomst moet expliciet worden vermeld welke artikelen buiten toepassing worden gesteld en welke regels daarvoor in de plaats treden.

De maximale termijn van de huurovereenkomst is gelijk aan de geldigheidsduur van de vergunning. De Leegstandwetvergunning kan ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts worden verleend voor de duur van 2 jaar, en daarna op verzoek van de eigenaar steeds met maximaal 1 jaar worden verlengd. Daarbij geldt dat de gehele duur van de vergunning ten aanzien van de tijdelijke verhuur van een woonruimte maximaal 5 jaar kan bedragen. Voor een vergunning voor verhuur van huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden kan dat maximaal 7 jaar zijn en de verhuur van gebouwen zonder woonbestemming maximaal 10 jaar. In afwijking van het uitgangspunt dat een vergunning (in beginsel) voor maximaal 2 jaar wordt verleend, is in de Leegstandwet bepaald dat een vergunning voor te koop staande woningen (van particulieren) voor 5 jaar ineens wordt verleend. Deze vergunning kan niet worden verlengd. Daarnaast geldt er ook een minimumduur van de huurovereenkomst, namelijk 6 maanden. Voor te koop staande huurwoningen geldt een minimumduur van 3 maanden.

De opzegtermijn voor een huurder bedraagt 1 maand, voor een verhuurder zijn dit er 3. De opzegtermijn voor een verhuurder in geval van verhuur van een te koop staande huurwoning wijkt hiervan af en bedraagt 2 maanden. Daarbij geldt dat de huurovereenkomst in elk geval eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest.

In de praktijk kan het voorkomen dat een Leegstandwetvergunning is verlopen en een verhuurder dat niet in de gaten heeft. Indien de huurder in dat geval maandelijks de huur blijft betalen en de verhuurder deze betalingen accepteert, dan is de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet overgegaan in een reguliere huurovereenkomst en geniet de huurder huurbescherming.

In (artikel 16 van) de Leegstandwet zijn een aantal bepalingen opgenomen die in ieder geval in de huurovereenkomst moeten worden vermeld. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, er moet in worden vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, voor welk tijdvlak de vergunning is verleend en wat de (maximale) huurprijs bedraagt. In de vergunning is een maximale huurprijs opgenomen, gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Indien een vergunning is verleend voor de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen van particulieren, geldt het puntenstelsel en de maximale huurverhoging niet. Het is van groot belang dat de huurovereenkomst voldoet aan de eisen van de Leegstandwet. Bepalingen die in strijd met artikel 15 en 16 van de Leegstandwet in de overeenkomst zijn opgenomen, zijn nietig. En als de verplichte bepalingen niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, dan geniet de huurder (toch) de reguliere huurbescherming.

Vanzelfsprekend kan onze sectie huurrecht u adviseren en begeleiden in het opstellen van tijdelijke huurovereenkomsten die voldoen aan de eisen van de Leegstandswet.