Wat als uw zorginstelling geconfronteerd wordt met een inwonende mantelzorger, echtgenoot of kind van uw cliënt in de huurwoning?

Medehuurders zijn personen die, kort gezegd, met de huurder van woonruimte samenwonen maar die op basis van de huurovereenkomst geen huurder zijn. Denk aan de echtgenoot of geregistreerd partner, een kind of een mantelzorger van de cliënt.

Het Burgerlijk Wetboek geeft dwingendrechtelijke bescherming aan medehuurders als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Medehuurderschap kan ook ontstaan na het overlijden van de cliënt. Dit onderwerp wordt in deze blog buiten beschouwing gelaten en komt in een volgende blog aan de orde. 

Voor de echtgenoot of geregistreerd partner van de cliënt geldt een bijzondere wettelijke regeling. Deze persoon is van rechtswege medehuurder zolang zij in de gehuurde woonruimte haar hoofdverblijf heeft.

Van een hoofdverblijf is volgens jurisprudentie sprake als ‘het leven van de huurder zich in de hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt’. Dit is een feitelijke invulling. Bij de beoordeling van dit criterium moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

Wordt aan voornoemde voorwaarde voldaan, hoeft voor het medehuurderschap geen toestemming aan uw zorginstelling te worden gevraagd. Het maakt daarbij niet uit of de huurovereenkomst met de cliënt voor of na het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap is gesloten. Betwist uw zorginstelling dat van een hoofdverblijf sprake is dan is het aan de echtgenoot of geregistreerd partner van de cliënt om aan te tonen dat hier sprake van is.

Voor bewoners van het gehuurde die niet de echtgenoot of geregistreerd partner van de cliënt zijn geldt een andere wettelijke regeling. Een kind of mantelzorger van een cliënt of een andere derde (ook wel een ‘medebewoner’ genoemd) kan gezamenlijk met de cliënt aan uw zorginstelling verzoeken of zij als medehuurder kan worden aangemerkt. Een medebewoner moet voor dat verzoek aan kunnen tonen dat hij:

1.    het hoofdverblijf heeft in de woonruimte; én

2.    tenminste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft met de cliënt.

Als aan deze voorwaarden wordt voldaan heeft uw zorginstelling drie maanden de tijd om op dit verzoek te reageren. Stemt u in, dan wordt de medebewoner automatisch medehuurder. De gevolgen hiervan worden verderop besproken.

Of aan de eis van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is voldaan moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het gaat daarbij om objectieve omstandigheden (zoals de leeftijd van de betrokkenen en de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan) en subjectieve omstandigheden (zoals de bedoelingen van partijen). Dit is een strenge toets. Uit jurisprudentie blijkt dat rechters het bestaan van een dergelijke huishouding niet snel aannemen.

Het is aan de huurder en de medebewoner gezamenlijk om aan te tonen dat van een dergelijke huishouding sprake is. Omstandigheden die een rol kunnen spelen bij de vraag of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, kunnen zijn:

·       de medebewoner en cliënt voorzien gezamenlijk in de kosten van huishouding en/of levensonderhoud;

·       er is sprake van wederkerigheid in de relatie tussen medebewoner en cliënt;

·       de medebewoner en cliënt maken gezamenlijk gebruik van de woonruimte, nuttigen gezamenlijk maaltijden, voeren gezamenlijk activiteiten uit, etc.;

·       de medebewoner heeft de (overige) verzorging voor de cliënt duurzaam op zich genomen.

Kan een gemeenschappelijke huishouding worden aangetoond dan moet deze ook duurzaam zijn. Dit betekent dat de gemeenschappelijke huishouding op de toekomst is gericht. Met andere woorden, de huurder en medebewoner moeten de bedoeling hebben om de samenwoning lang te laten duren en niet op (korte) termijn weer te laten eindigen. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is dus geen sprake als een mantelzorger tijdelijk bij de cliënt komt inwonen om hem tijdens ziekte (extra) te verzorgen.

Uit jurisprudentie blijkt dat een gemeenschappelijke huishouding tussen een ouder en kind in beginsel niet als duurzaam wordt gezien. Deze vorm van samenwonen heeft namelijk (eveneens in beginsel) een aflopend karakter. Vroeg of laat gaat een kind namelijk het huis uit en op zichzelf wonen. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan het samenleven van een ouder en een kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Als een kind één of beide ouders blijvend verzorgd of voor de verzorging juist terug thuis gaat wonen kan in bepaalde gevallen wel sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ook als het kind een bepaalde leeftijd heeft bereikt, kan aangenomen worden dat de situatie blijvend en dus duurzaam is. Het kind moet dan in ieder geval, zo blijkt ook uit jurisprudentie, de leeftijd van 30 jaar hebben bereikt. In alle gevallen moet ook sprake zijn van bijkomende omstandigheden. De gemeenschappelijke huishouding tussen grootouders en kleinkinderen wordt iets genuanceerder bekeken.

Stemt uw zorginstelling niet in met het verzoek, dan kunnen de medebewoner en de cliënt zich gezamenlijk tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter zal bepalen dat de medebewoner de medehuurder zal zijn. De rechter kan deze vordering alleen afwijzen als:

·       de medebewoner niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de cliënt een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;

·       de vordering, mede gelet op de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, slechts de strekking heeft de medebewoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; of

·       de medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Wijst de rechter de vordering van de cliënt en de medebewoner toe, dan is uw zorginstelling verplicht de medebewoner als medehuurder aan te merken.

Als er sprake is van medehuur heeft de echtgenoot, geregistreerd partner, kind, mantelzorger of andere derde dezelfde rechten en verplichtingen als de oorspronkelijke, contractuele huurder (de cliënt). Zij kunnen de rechten uit de huurovereenkomst alleen gezamenlijk uitoefenen.

Een positief gevolg is dat de nieuwe huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, tenzij de verplichtingen al opeisbaar waren voordat de inwoner medehuurder werd. In geval van niet nakoming is het daardoor niet van belang wie van beide huurders tekort is geschoten. Wordt de huur bijvoorbeeld niet of niet tijdig door de cliënt betaald dan kan uw zorginstelling de huur volledig op de medehuurder verhalen.

Een minder positief gevolg voor uw zorginstelling is dat een medehuurder automatisch huurder wordt in alle gevallen dat de huurovereenkomst eindigt. Of die beëindiging door opzegging, ontbinding of overlijden van de huurder plaatsvindt is daarvoor niet van belang. Dit betekent dat wanneer de huurovereenkomst met de cliënt eindigt omdat ook de zorgovereenkomst door uw zorginstelling is opgezegd, de medehuurder de woning mag blijven bewonen. Als deze medehuurder (nog) niet zorgbehoevend is en dus ook geen zorgovereenkomst met uw zorginstelling heeft ontstaat er een onwenselijke situatie. De woning komt in dat geval niet ter beschikking aan een nieuwe cliënt die wel zorg van de zorginstelling nodig heeft.

Als een medehuurder niet langer zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, verliest hij zijn medehuurderschap en eindigt zijn hoofdelijke aansprakelijkheid. Opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet nodig, maar het is uiteraard wel zinvol om deze wijziging van omstandigheden schriftelijk te bevestigen. Dit voorkomt discussies achteraf.

In de praktijk wordt nog onvoldoende stilgestaan bij de gevolgen van medehuurderschap. Wilt u meer over dit onderwerp weten? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos. Zij geeft ook workshops over dit onderwerp.

Let op: het in deze blog gestelde is niet van toepassing als er een goede koppeling tussen de huur- en zorgovereenkomst is opgenomen als gevolg waarvan de cliënt geen beroep op huurbescherming kan doen. Hier heeft Daniëlle eerder een blog over geschreven. Neem bij vragen contact met haar op.