Bouw - Ten Holter Noordam advocaten

Blazen gestegen materiaalprijzen (nog) meer bouwprojecten op? Een beroep op kostenverhogende omstandigheden kán uitkomst bieden!

Feyenoord City: een prijsstijging van EUR 180.000.000,00 voor de bouw van een nieuw voetbalstadion aan de Rotterdamse Maas! Nou gaat het daar nog niet om een lopend contract, maar als bouwrechtadvocaten krijgen wij nu bijna dagelijks vragen van onze aannemer-cliënten. Hun onderaannemers en leveranciers leggen de gestegen materiaalprijzen een-op-een door.

Een voorbeeld: voor het leveren en monteren van kozijnen in 600 woningen in het midden van het land heeft een van onze cliënten in mei 2021 een contract met een onderaannemer gesloten. Deze claimt nu – ondanks de vaste prijs in zijn contract – een substantiële prijsverhoging omdat de houtprijzen zo enorm gestegen zijn. Wat te doen? Onze cliënte kan de prijsstijging niet doorberekenen aan de particuliere kopers van de woningen. Moet zij de prijsverhoging accepteren of weigeren vanwege de vaste prijsafspraak?

Juridisch geven twee uitspraken over de staalprijzencrisis van 2008 wel enig houvast. De vraag is of die uitspraken in 2021 gelden. De omstandigheden lijken namelijk niet (helemaal) hetzelfde te zijn als toen.

Hierna volgt een korte samenvatting van voornoemde uitspraken. Let op: die gaan over par. 47 UAV, de toets voor art. 6:258 BW is strenger!

Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, 2016

Op 25 april 2016 oordeelde de Raad van Arbitrage dat als de prijs van een specifiek materiaal met 20% (of meer) stijgt én dat zorgt voor een toename met 5% van de totale onderaanneemsom, het surplus (boven de 20%) bij de hoofdaannemer geclaimd kan worden. De prijsstijging mag niet voorzienbaar zijn en de omstandigheden niet aan de onderaannemer kunnen worden toegerekend. Bovendien moet de onderaannemer haar opdrachtgever zo spoedig mogelijk schriftelijk informeren over de prijsstijging, zodat partijen in overleg kunnen treden over een oplossing.

Hof Den Haag, 2012

Op 31 januari 2012 oordeelde het Hof Den Haag dat de 5%-norm van de Raad geen harde drempel is maar een open norm, waarbij alle omstandigheden relevant zijn. Genoemd werden de voorzienbaarheid van de kostenstijging op het moment van inkopen en omstandigheden als signalen, schadebeperking, tijdige melding en overleg, winstgevendheid van het project, kostendalingen etc..

UAV 2012 van toepassing

Bij par. 47 UAV moet sprake zijn van een prijsstijging die:

a)   onvoorzien was op het moment van het sluiten van de overeenkomst, en

b)   die zo aanzienlijk is dat het niet doorberekenen ervan onredelijk is,  en

c)    waarbij wel ruim bekeken wordt of de prijsstijging niet voor risico van de partij komt die claimt, en

d)   met de feitelijke toets: wat is er al in de overeenkomst geregeld + wat zou onder deze omstandigheden geregeld hebben moeten worden (zie hierna de uitspraak van het Hof Amsterdam)?

Prijsstijgingen anno 2021

De omstandigheden van toen zijn niet hetzelfde als die van nu. Simpelweg kijken naar de percentages van de prijsstijging is (zeker) niet voldoende. De tijden zijn ten opzichte van 2008 wel veranderd. Toen werd veel vaker gecontracteerd op basis van de UAV, dus met een grote verantwoordelijkheid voor de opdrachtgever. Aannemers moeten (een deel van) de ontwerpverantwoordelijkheid op zich nemen.

Uitsluiten, kan dat?

Anno 2021 wordt in gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten (GKA) met particuliere kopers en in turnkeyovereenkomsten met beleggers iedere mogelijkheid tot prijsverhoging expliciet uitgesloten. Par. 47 UAV 2012 geldt dan niet. Het Hof Den Haag meldt in de eerdergenoemde uitspraak dat voor een beroep op art. 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) een nog strengere toets geldt. Het uitsluiten van een beroep op onvoorziene omstandigheden door een professionele partij zal een claim extra bemoeilijken.

Hof Amsterdam, 2020

In een uitspraak van 23 juni 2020 is het Hof Amsterdam kordaat: de aannemer die welbewust het ontwerp- en uitvoeringsrisico met terugwerkende kracht op zich neemt, kan bij tegenvallers die voor zijn risico komen, richting zijn opdrachtgever geen beroep op art. 7:753 BW (kostenverhogende omstandigheden en overmacht) doen om zijn kosten vergoed en zijn termijn verlengd te krijgen. De aannemer had alleen een voorbehoud gemaakt voor bodemverontreinigingen, dat hem wel wat geld en tijd opleverde.

Tips anno 2021

Terug naar ons voorbeeld van de 600 woningen: hier was in 2020 een vaste prijs aangevraagd en begin 2021 geoffreerd. In mei 2021 is de vaste prijs zelfs nog iets verhoogd (op verzoek van de onderaannemer, vanwege de toen al spelende prijsstijgingen!). Het moment van levering komt er nu aan.


Wij zijn van mening dat deze onderaannemer geen aanspraak kan maken op (nog) een aanpassing van de onderaanneemsom. De vaste prijs is immers afgesproken op een moment dat de prijsstijgingen al volop speelden. Vanwege het criterium ‘onvoorzienbaarheid’ mogen dan veel strengere eisen worden gesteld. Een enkele overschrijding van de percentages van de Raad van Arbitrage is onvoldoende. Dat percentage dateert niet alleen uit een andere tijd, de omstandigheden van dit geval zijn ook gewoon anders.

Let op! De aannemer heeft richting zijn onderaannemers/leveranciers ook een eigen verantwoordelijkheid. Zeker als hij weet dat hij prijsstijgingen anno 2021 zelden tot nooit kan verhalen op zijn particuliere (GKA) kopers of beleggers. Beleggers sluiten het beroep op par. 47 UAV 2012 en/of art. 6:258 BW namelijk expliciet uit. Als professionele partij moet hij dat op zijn beurt goed regelen in de onderaannemingsovereenkomt. Een simpele verwijzing naar de hoofdaannemingsovereenkomst volstaat dan niet. Lees hier de blog over back-to-back contracteren

Bij vragen kunt u contact opnemen met Hugo Meijer (088-234 45 81 / meijer@thna.nl) of Sheila van Gemeren (088-234 45 62 / gemeren@thna.nl).