Bouwteam: discussies rond de prijsvorming en enkele oplossingen
Bouwteams zijn “in”. De Cobouw schrijft er regelmatig over en onze cliënten vragen er vaak naar. Bouwend Nederland heeft de Model Bouwteamovereenkomst 1992 van VGBouw dit jaar ook een upgrade gegeven, waardoor hij ook geschikt is voor de UAV-GC. De reden van deze populariteit? Partijen hopen op een betere samenwerking en minder conflicten, doordat de aannemer er al in een vroeg stadium bij is. Toch gaat het nog regelmatig mis, en dan met name bij de prijsvorming. Wat mogen partijen van elkaar verwachten?
Bouwteam in het kort
In een bouwteam werken opdrachtgever en aannemer met elkaar aan het ontwerp en de planning. De aannemer mag vervolgens als tegenprestatie als enige een prijsaanbieding doen voor de realisatie van het werk. Wordt die aanbieding geaccepteerd, dan sluiten partijen een aannemingsovereenkomst (de bouwteamovereenkomst zelf is dus géén aannemingsovereenkomst). Zijn partijen het niet eens over de prijs dan wordt verder onderhandeld, eventueel met een kostendeskundige. Lukt het niet, dan mag de opdrachtgever derden uitnodigen om een aanbieding te doen.
Te hoge aanbieding, maar toch plicht tot dooronderhandelen
Een te hoge aanbieding betekent niet automatisch dat de aannemer de overeenkomst niet nakomt (zie RvA nr. 36.580). Volgens de RvA is het in een bouwteam namelijk gebruikelijk dat het PvE, ontwerp en budget in goed overleg worden aangepast. Ook speelde mee dat de overschrijding van het budget marginaal was, dat de opdrachtgever zelf een tegenvoorstel had gedaan dat boven het eigen budget lag en dat de aannemer diverse optimalisaties had voorgesteld. De opdrachtgever moest dus dooronderhandelen en had ten onrechte al derden uitgenodigd voor een aanbieding.
In de nieuwe model bouwteamovereenkomst is een taakstellend budget geïntroduceerd. Als de aanbieding daar binnen past, komt automatisch een aannemingsovereenkomst tot stand (art. 14 lid 1). Dit is een stap in de goede richting, maar als je als opdrachtgever een te hoge aanbieding op voorhand wil voorkomen, moet je afspreken dat het taakstellend budget niet overschreden mag worden en dat de overeenkomst anders automatisch eindigt.
Geen aanbieding
Het risico van zo’n duidelijk plafondbedrag en het automatisch tot stand komen van de aannemingsovereenkomst is dat de aannemer, die met te hoge bouwkosten geconfronteerd wordt, dan liever helemaal geen aanbieding doet.
De aannemer is namelijk niet verplicht om een prijsaanbieding te doen (RvA nr. 36.946). NB: dat is natuurlijk anders als dit wél in de overeenkomst is opgenomen. Dat de aannemer zich bereid en in staat heeft verklaard de opdracht te aanvaarden en uit te voeren is niet voldoende. Zijn te hoge conceptbegroting, moet volgens de RvA juist worden gezien als een mededeling dat de aannemer geen aanbieding binnen het budget kon doen.
Dit kan voorkomen worden door als opdrachtgever een realistisch budget en eisenpakket vast te stellen. Andersom moet de aannemer zich inspannen om een goede aanbieding te doen. In de nieuwe model bouwteamovereenkomst van Bouwend Nederland staat daarom ook dat beide partijen zich in zullen spannen om een ontwerp op te stellen dat binnen het taakstellend budget past (art. 1 lid 2).
Slot
Met goede contracten kan aan de voorkant een hoop onduidelijkheid (en dus discussie) aan de achterkant voorkomen worden. De verschillende bouwteammodellen (zowel UAV als UAV-GC) hebben we voor u klaar liggen en waar nodig kijken we met u mee om deze aan te passen aan uw project. Ook bieden we (inhouse) workshops aan over hoe een bouwteam nu eigenlijk werkt (do’s en don’ts) en over de aanbesteding van bouwteamcontracten.
Heeft u vragen over bouwteamovereenkomsten? Neem dan contact op met Hugo Meijer.