De verhuurderheffing, fact, maar ook (op basis van) fiction
Of er één land ter wereld is dat een speciale belasting heeft op betaalbare sociale huurwoningen? Het is een goeie (zij het retorische) vraag die in de Algemene Politieke Beschouwingen werd gesteld. Het tekent hoe opmerkelijk het rond woningcorporaties gesteld is. Er is te weinig vermogen voor de opgave waarvoor zij staan, overheidsfinanciering is na de jaren negentig en de Bruteringswet nagenoeg gestopt, DAEB is nu wettelijk opgedragen. Maar de overheid heft belasting over de sociale woningen, terwijl commerciële verhuurders buiten schot blijven.
Reden van instelling verhuurderheffing
Er zijn nog maar weinig voorstanders van de verhuurderheffing. De afbouw is al enige tijd geleden begonnen, maar de grootste regeringspartij wil de verhuurderheffing niet loslaten. Is er nog wel rechtvaardiging voor de verhuurderheffing? Waarom is die überhaupt ingesteld?
Bij het oorspronkelijke wetsvoorstel in 2013 – gebaseerd op het regeer- en gedoogakkoord 2010 van Rutte-I - was de verhuurderheffing onderdeel van een maatregelenpakket. Het hoofddoel was de woningmarkt beter te laten functioneren, maar de primaire doelstelling was ‘het realiseren van budgettaire opbrengst’. Geld voor in de schatkist dus. Volgens een OESO-rapport zou een belasting op onroerende zaken het minst verstorend werken. Voilà: de verhuurderheffing.
Geen belasting voor commerciële huurders
Waarom dan niet belasting voor commerciële huurders? De memorie van toelichting beperkt zich tot de opmerking dat de gereguleerde huurmarkt al ‘een robuuste, stabiele grondslag’ zou bieden. Het hemd is nader dan de rok. Corporaties waren ook toen als toegelaten instellingen primair wettelijk aangewezen voor het treffen van ‘voorzieningen in het belang van de volkshuisvesting’. Met de scheiding van DAEB – niet-DAEB die destijds net op Europees niveau was afgesproken lagen corporaties al onder een vergrootglas. Om die redenen wellicht een gemakkelijke keuze.
Er was nog een andere reden: ‘scheefwonen’. Hetzelfde Kabinet koos voor een huurverhoging op grond van inkomen om dat aan te pakken. Huurders met te hoge inkomens huurden woningen, bedoeld voor de laagste inkomens. De gedachte was toen dat er voldoende beschikbaarheid was, maar er moest ‘doorstroming’ komen naar wat we tegenwoordig de ‘middenhuur’ noemen, of naar de koopsector. Ook bij het niet-doorstromen zou in ieder geval een marktconformere huurprijs gaan gelden. Meer marktwerking, dus een huurverhoging van + 5% was mogelijk gemaakt.
Met de vervolgwet in 2014 (de Wet maatregelen woningmarkt, I en II) blijkt dat de huurverhoging, naast Btw-verlaging en stimuleringsmaatregelen voor energiebesparing, gezien werd als compensatie. Het zou rechtvaardigen dat via de verhuurderheffing werd bijgedragen ‘aan de grote budgettaire opgaven waarvoor Nederland staat’. Maar was de verhuurderheffing voor dit schatkistprobleem de beste oplossing? Ook toen was de woningmarkt al problematisch. De verhuurderheffing werd een sturingsinstrument met heffingskortingen als prikkel voor investeringen voor ‘maatschappelijk urgente uitgaven’, zoals Rotterdam Zuid. Anders gezegd, een prikkel door minder te hoeven betalen.
Rol van woningcorporaties?
Er speelde meer. De overheid herinnerde zich dat corporaties vermogen hadden opgebouwd dankzij (in directe zin) objectsubsidies en (indirect, via de huurders) de huurtoeslag. Bijdragen aan de schatkist zouden daarom redelijk zijn. Het is de gedachte van ‘het maatschappelijk bestemde vermogen’ dat bij de verschillende wetswijzigingen later ook zou worden geuit. Met opbrengsten uit woningverkopen en ‘besparingen ten gevolge van efficiencymaatregelen’, samen met de extra huuropbrengsten zouden (althans, dat meende de regering) corporaties geen negatieve effecten ondervinden.
Duidelijk werd dat de corporatiesector ook niet-efficiënte investeringen deed. De voorbeelden zijn breed uitgemeten in de media. Overigens veel breder – ook in de Parlementaire enquête woningcorporaties van 2014 – dan dat procentueel maar een klein percentage (feitelijk rond de 4 procent) van de corporaties echt in de grote problemen terecht was gekomen met desinvesteringen. De rest moest via het CFV (nu de AW) de consequenties daar mede voor dragen, tot op de dag van vandaag. De verhuurderheffing voor de hele sector kwam daar bovenop. Door de ingrijpende incidenten in de sector, die onmiskenbaar vele miljarden kostten, veranderde ook het politieke sentiment over corporaties. Corporaties trokken, onder meer met door henzelf geïnitieerde rapporten het boetekleed aan. De verhuurderheffing was met een afsprakenkader in 2013 door AEDES geaccepteerd. Vervolgens werd het wettelijk uitgewerkt. In de slipstream werd de aanpassing van de toen al geaccepteerde Herzieningswet meegenomen, die via een novelle leidde tot de wetsherziening van 2015. Niet-DAEB werd met die wet aan veel voorwaarden onderworpen (waaronder markttoets, die nu verleden tijd is).
De woningmarkt functioneert niet beter
Nu, acht jaar later, is de schatkist nog steeds niet volledig gevuld, zeker sinds de coronacrisis. Maar de omstandigheden zijn totaal gewijzigd en de uitgangspunten zijn achterhaald. De woningmarkt (als geheel) functioneert niet beter. Daar zal de verhuurderheffing niet alle schuld van kunnen worden krijgen, maar het heeft in ieder geval niet voor een verbetering gezorgd. De krapte op de woningmarkt is alleen maar nijpender geworden in de sociale huur én de midden huur. Doorstroming is lastig, ook naar de koopsector gezien de gemiddelde verkoopprijs van 410.000 euro, mede veroorzaakt door beleggers en commerciële verhuurders die met de verhuurderheffing worden ontzien. Bovendien stijgen met de huizenprijzen de WOZ-waarden, wat de basis is voor de berekening van de verhuurderheffing, die meestijgt.
Verbetering inkomsten
De inkomstenkant, is die daadwerkelijk verbeterd zoals bedoeld? Met het wetsvoorstel-Nijboer wordt de jaarlijkse huurverhoging boven de liberalisatiegrens beperkt tot de inflatie + 1%. De motie-Beckerman bevriest de huren in de gereguleerde sector. Dat alles is mooi voor de huurders, en terecht. Onderzoek uit Groningen wees in 2016 al uit dat de verhuurderheffing tot huurverhogingen leidde. Maar het is minder mooi voor corporaties in financiële zin, zeker nu het Kabinet voor de zomer berekende dat het vermogen van corporaties tekort schiet voor de opgaven waarvoor zij staan. Vooral de nieuwbouw lijdt eronder, die sowieso al onder druk staat door de stikstofcrisis en hoge bouwkosten.
Verkoop van woningen, biedt dat nog een steeds een mogelijkheid?
Het is lastig ondanks de kabinetsplannen om het (kleine) beleggers moeilijker te maken de woningen (uiteindelijk) uit handen van beleggers te houden in deze tijd van lage rentes. Stimuleringsmaatregelen voor energiebesparing, bieden die nog soelaas? Verduurzaming wordt duurder en gaat met de wetswijziging van 2021 voor de Woningwet zelfs tot het takenpakket van corporaties behoren. Dit alles nog afgezien van allerlei andere heffingen, zoals de ATAD en de vennootschapsbelasting.
Afschaffen verhuurdersheffing: zijn prestatieafspraken nodig?
De motivering voor de verhuurderheffing ligt nog slechts in de schatkist. Beoogde voordelen zijn vervallen of achterhaald en nadelen overwegen. Zeker in deze woningcrisis. De foto’s van jaarlijkse miljoenenaanslagen op internet branden op het netvlies. Temeer is opvallend dat langzamerhand steeds meer subsidies worden gepresenteerd die de woningbouw moeten stimuleren. De Wet stedelijke vernieuwing is al een tijdje afgeschaft, maar de aanpak van wijken krijgt weer de aandacht. Hoe is in dat kader een heffing uit te leggen voor de grootste groep verhuurders van Nederland die dus ook de grootste bijdrage zouden kunnen leveren? Immers, corporaties bezitten ongeveer 30% van de hele woningvoorraad in Nederland.
De verhuurderheffing gewoon afschaffen dan? De vraag is wellicht eerder, waarom niet? Maar zijn – zoals aangekondigd – ‘prestatieafspraken’ nodig? De voorzitter van AEDES kondigde aan daartoe wel bereid te zijn. Corporaties maken al jaarlijks afspraken met gemeenten, want zij willen wel. Dat corporaties zich primair op de gemeentelijke woonvisie moeten richten is een wettelijk uitgangspunt. De Minister heeft ook de mogelijkheid beleid te maken, de zogenoemde rijks prioriteiten. Echter, die zijn gebaseerd op overleg met de stakeholders, maar niet wettelijk verbonden met de woonvisies. Dat is misschien een punt van aandacht voor het nieuwe Kabinet, dat ongetwijfeld een wens tot meer regie zal willen vormgeven. Nu de problematiek op de woningmarkt de gemeentegrenzen verre overstijgt, is dat geen slecht idee.
Wilt u meer weten over de verhuurderheffing en/of heeft u problemen op de woningmarkt? Neem dan contact op met Michael de Groot.
Deze blog is in gewijzigde vorm verschenen op Omgevingsweb.