Ervaringen met de markttoets: kansen in gebiedsontwikkeling voor corporaties en gemeenten, maar ook voor marktpartijen

De markttoets is geïntroduceerd met de herziening van de Woningwet. Het is een manier voor gemeenten om te toetsen of bepaalde werkzaamheden van (woning)corporaties door de markt kunnen worden opgepakt. Met de wetswijziging is per 1 juli 2015 het takenpakket voor (woning)corporaties strakker afgebakend. Corporaties mogen niet-daeb taken (grosso modo datgene wat geen sociale verhuur is) verrichten, mits beperkt tot 'het gebied van de volkshuisvesting'. Zij moeten zich vooral richten op de kerntaak: diensten van algemeen economisch belang (‘daeb’; sociale verhuur).

Voor daeb mag de overheid compensatie verlenen zonder dat dit verboden staatssteun is. Dat ligt anders voor niet-daeb. De wet legt daeb-werkzaamheden niet te zeer aan banden, maar niet-daeb wel. Dat is Vooral met de markttoets voor ‘administratief gescheiden’ corporaties. Dat zijn corporaties met gescheiden boekhouding voor daeb en niet-daeb, zodat de Minister (de Autoriteit Woningcorporaties) bij controle van de jaarrekening weet of het geld besteed wordt aan de kerntaak of niet. Voor een juridisch afgescheiden rechtspersoon (de corporatie heeft dan een aparte vennootschap voor de niet-daeb-werkzaamheden opgericht) geldt de markttoets niet. De meeste corporaties hebben echter gekozen voor een administratieve scheiding. Dat betekent dus het moeten voeren van een markttoets, als er niet-daeb wordt gebouwd, zoals bijvoorbeeld woningen in de middenhuur-klasse.

De markttoets wordt wel eens vergeleken met een aanbesteding, maar is dat niet. Wat is het wel? Eigenlijk wat de term suggereert: een toets of de markt de ontwikkeling wil oppakken. Kansen voor de markt dus. Maar ook voor gemeenten en corporaties.

De Rijksoverheid produceerde een factsheet, die neerkomt op een omschrijving van de stappen die het wetsartikel die het regelt (artikel 44c Woningwet) noemt. Die beginnen met de bekendmaking van de gewenste niet-daeb ontwikkeling met de voorwaarden die gelden voor de ontwikkeling. Ook moet blijken dat de gemeente de ontwikkeling wenst en dat het om een rendabele investering gaat. Uiteindelijk moet ook de Minister akkoord gaan.

Aan die stappen gaat een proces vooraf, die het wetsartikel niet beschrijft. Gemeenten en corporaties zijn partners. Zij voeren samen de Woonvisie uit met ook niet-daeb en zullen dus over een markttoets in gesprek komen. Vóór 1 juli 2015 konden gemeenten en corporaties gewoon (prestatie)afspraken maken of samenwerkingsovereenkomsten sluiten en die uitvoeren. Vermenging van daeb en niet-daeb maakt dat nu moeilijker, zoals bij een daeb-appartementencomplex met commerciële plint, of het complex met geliberaliseerde én sociale huur. Met erfpachtgrond is het extra lastig. De uitzondering voor toepassing van de markttoets bij herstructurering (sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie) op grond die voor 1 januari 2015 in bezit was van de corporatie, geldt namelijk (nog?) niet voor erfpachtgrond. Gemeente en corporatie zullen eerst moeten afstemmen vanwege de erfpachtrechten. Zo kunnen meerdere zaken de markttoets compliceren, maar de complicaties zijn – ook blijkens de eerste ervaringen - met een goede voorbereiding hanteerbaar.

Blijkt de markt na de markttoets niet geïnteresseerd, dan volgt de verdere procedure om de Minister goedkeuring te kunnen vragen voor uitvoering door de corporatie. Ook dat kent aandachtspunten. Een marktpartij kan bezwaar aantekenen tegen de plannen en het WSW moet de rendementstoets uitvoeren. De corporatie zal verder bijvoorbeeld als die erfpachter van de gronden is, ook zelf moeten instemmen met het voeren van de markttoets, anders kan een geschil ontstaan. De Woningwet is niet helemaal duidelijk, maar dat kan via mediation of geschillenbeslechting bij de Minister worden aangekaart. De bedoeling is echter dat uiteindelijk de gemeente met de corporatie aan de slag kan. Bijvoorbeeld om de krapte op de woningmarkt aan te pakken.

Inmiddels zijn meerdere markttoetsen doorlopen, met wisselende insteek en succes. De ene gemeente is uitgebreid met de voorwaarden, de andere summier. De een publiceert ‘bescheiden’, de ander alsof het een aanbesteding betreft. Verschillen zijn logisch, nu de wet veel ruimte biedt. En dat biedt dan weer kansen. Er waren markttoetsen voor huisvesting van statushouders, wat sinds de latere aanpassingen van de Woningwet, de Veegwet, en met het (aangepaste) Btiv overigens achterhaald is. Ook over beheerstaken, koopwoningen, middenhuur en ontzorgingsarrangementen zijn markttoetsen uitgevoerd.

Er is nog geen overvloed aan markttoetsen en een ‘best practice’ is niet vastgesteld. Gemeenten en corporaties wachten veelal af. Begrijpelijk, er is veel op hen afgekomen de laatste jaren. Dit zou geen probleem zijn, als ‘de markt’ het stokje overneemt. Dat gebeurt echter maar mondjesmaat en de krapte op de woningmarkt wordt steeds nijpender. Dan toch maar de markttoets? Een markttoets biedt namelijk ook kansen voor gebiedsontwikkeling en voor de overspannen woningmarkt. Samenwerken met de markt kan corporaties ook meer mogelijkheden bieden de kerntaak te verrichten – bijvoorbeeld bij gemengde opgaven - en de praktijk wijst uit dat de markttoets uitvoerbaar is. Bovendien is het juist de bedoeling van de markttoets om na te gaan of de markt een bepaalde bouwopgave zou willen uitvoeren. Tegen dezelfde voorwaarden als waaronder de corporatie dat zou doen. Ingewikkeld en arbeidsintensief kan de markttoets wel zijn. Gelukkig heeft de minister van Binnenlandse Zaken, in lijn met het regeerakkoord, aangekondigd dat de markttoets wordt versimpeld.

Met de terugkeer van de rust in de volkshuisvesting voor woningcorporaties zullen meer schapen over de dam komen met de markttoets. Gezien de behoefte aan woningen voor het middensegment is dat hard nodig. De vereenvoudigde markttoets, zou wat voorheen wel gezien werd als een ingreep die het er voor corporaties moeilijker op maakte, misschien kunnen verworden tot een kans in gebiedsontwikkeling, bruikbaar voor het creëren van ruimte op de woningmarkt. Dat is ook wat de Minister wil. Maar wachten is niet nodig. Ook met de huidige markttoets bestaan met de juiste voorbereiding voldoende mogelijkheden. Voor corporaties, gemeenten én marktpartijen.

Dit artikel is een bewerking van een column

Michael de Groot, specialist gebiedsontwikkeling en volkshuisvestingrecht

Ten Holter Noordam advocaten