Huurrecht - Ten Holter Noordam advocaten

Winkels en bedrijfsruimten dicht om coronavirus: wat zijn de gevolgen voor de (ver)huurder?

De impact van het coronavirus is groot. Alle eet- en drinkgelegenheden moeten tot in ieder geval 6 april 2020 gesloten blijven. Dit geldt ook voor sportclubs, sauna’s, seksclubs en coffeeshops. De kans bestaat dat deze sluiting langer zal duren en ook betrekking gaat hebben op winkels. Gelet op de uitzonderlijke omstandigheden is deze maatregel begrijpelijk, maar het heeft ook gevolgen.

Wat betekent dit voor u als (ver)huurder? Moet de huurder die gedwongen wordt zijn winkel- of bedrijfsruimte te sluiten gewoon huur blijven betalen? Wat geldt voor een huurder die er zelf voor kiest tot sluiting over te gaan? En wat kan een huurder doen als hij kampt met liquiditeitstekorten?

Gedwongen sluiting van winkel- of bedrijfsruimte. Wat is het gevolg?

Huurders hebben over het algemeen een exploitatieverplichting. Deze verplichting is niet in de wet opgenomen, maar staat vaak in de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen van de veelgebruikte standaardhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) staat bijvoorbeeld: “Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming”.

Aan deze verplichting is (in voornoemde ROZ-algemene bepalingen) een boete gekoppeld van EUR 250,00 per kalenderdag. Daarnaast levert het niet exploiteren door de huurder doorgaans een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen (als de verhuurder daartoe wil overgaan).

Maar als de huurder (door maatregelen van de overheid) gedwongen wordt om het gehuurde te sluiten, levert in beginsel een overmachtssituatie op. Dit houdt in dat het de huurder niet kan worden toegerekend dat hij in strijd handelt met zijn contractuele verplichtingen. 

Kan de verhuurder aanspraak maken op een (contractuele) boete?

Als de huurder in een overmachtssituatie verkeert, betekent dit dat hij niet toerekenbaar tekortschiet jegens de verhuurder. Dit houdt in dat een verhuurder geen aanspraak kan maken op schadevergoeding doordat de huurder zijn exploitatieverplichting niet nakomt. Ook kan de verhuurder in dat geval geen aanspraak maken op (contractuele) boetes. Voor huurders dus een voordelige situatie.

Het voorgaande is slechts anders als partijen expliciet in de huurovereenkomst overeengekomen zijn dat de verhuurder ook (of beter gezegd: zelfs) in geval van overmacht aanspraak op een boete en aanvullende schadevergoeding toekomt. Dit gebeurt in de praktijk. Maar de huurder kan de rechter verzoeken deze boete te matigen. Hoewel in de praktijk door rechters terughoudend met de matiging van boetes wordt omgegaan, is onder de huidige omstandigheden de kans groot dat de rechter de boete wel (fors) zal matigen.

En wat als de huurder er zelf voor kiest tot sluiting over te gaan?

Een huurder kan er ook zelf voor kiezen om zijn winkel- of bedrijfsruimte te sluiten. Bijvoorbeeld uit gezondheidsoverwegingen of als gevolg van tegenvallende bezoekersaantallen.  

Dan levert het sluiten van een winkel- of bedrijfsruimte zonder expliciete overheidsmaatregel c.q. verplichting niet snel een overmachtssituatie op. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader is met name van belang in hoeverre de belemmering zo ernstig is dat de nakoming van de contractuele verplichtingen voor de huurder (zo goed als) onmogelijk is. Als de winkel- of bedrijfsruimte gesloten wordt ter voorkoming van verdere verspreiding van het coronavirus kan het overmachtsargument verdedigbaar zijn. Maar dit is anders als (slechts) tot sluiting wordt overgegaan vanwege tegenvallende bezoekersaantallen. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat een economische crisis of tegenvallende bezoekersaantallen in beginsel tot het “normale ondernemersrisico” worden beschouwd.

Kan de huurder een beroep doen op huurprijsvermindering?

Een huurder van winkel- of bedrijfsruimte kan alleen een beroep op huurprijsvermindering doen als sprake is van een ‘huurrechtelijk gebrek’. De wet bepaalt dat als het huurgenot, ongeacht de oorzaak van het gebrek, (substantieel) minder is geworden, een huurder de mogelijkheid heeft om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen (art. 7:207 lid 1 BW). De beoordeling hiervan is aan de rechter.

In de wet is een gebrek gedefinieerd als: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (art. 7:204 lid 2 BW).

Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruimte betekenis. Denk aan een direct defect aan het gehuurde object zelf, maar ook aan andere omstandigheden die het genot van het gehuurde beperken. Het gebrek moet natuurlijk niet voor rekening en risico van de huurder komen. Toerekening aan verhuurder is voor de vaststelling van het gebrek niet van belang.

De kans is klein dat de uitbraak van het coronavirus (en alle gevolgen van dien) is aan te merken als een huurrechtelijk gebrek. Het is dus de vraag of een huurder beroep op huurprijsvermindering toekomt. Er is nog geen rechter die zich over het voorgaande heeft uitgelaten. Wellicht wordt daar in de toekomst verandering in gebracht.

Los van de vraag of de uitbraak van het coronavirus is aan te merken als een huurrechtelijk gebrek, geldt dat een beroep op huurprijsvermindering voor de (ver)huur van winkel- of bedrijfsruimten van regelend recht is en daar bij overeenkomst van kan worden afgeweken. Dit gebeurt ook vaak in de praktijk. Een beroep op huurprijsvermindering is daarom in veel algemene bepalingen (in ieder geval in die van de ROZ) uitgesloten. Veel huurders kunnen hier dus geen beroep op doen.

Gezamenlijke oplossing?

Uit het voorgaande volgt dat huurders, ook in deze uitzonderlijke situatie, gewoon huur moeten blijven betalen. De verhuurder kan natuurlijk wel om een oplossing worden verzocht en zou in dat kader een deel van de huurprijs voor eigen rekening kunnen nemen.

Een andere mogelijkheid voor de huurder is het vragen van uitstel van huurbetaling. Komen verhuurder en huurder uitstel van betaling overeen, dan hoeft de huur voor een bepaalde periode niet betaald te worden en worden er afspraken gemaakt over het later weer inlopen van de ontstane huurachterstand. Uitstel van betaling kan zo voorkomen dat de huurders failliet gaan vanwege het kelderen of uitblijven van omzetten en liquiditeitstekorten en daar zijn verhuurders natuurlijk ook bij gebaat.

Geen gezamenlijke oplossing mogelijk?

Komt u als huurder niet tot een gezamenlijke oplossing met de verhuurder, dan biedt een beroep op de onvoorziene omstandigheden wellicht nog een uitkomst. Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden.

Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die niet bij het sluiten van de huurovereenkomst voorzien zijn of hadden kunnen worden voorzien. De kans is groot dat het coronavirus (en de gevolgen daarvan) als zodanig kan kwalificeren. Mag de verhuurder - door de aard van deze onvoorziene omstandigheden - ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar “maatstaven van redelijkheid en billijkheid” verwachten?

De rechter zal dit moeten beoordelen en betrekt daarbij alle omstandigheden in zijn oordeel. Uit de rechtspraak tot nu toe blijkt wel dat de lat voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden erg hoog ligt.

Tot slot

Heeft u vragen over de huurrechtelijke gevolgen van het coronavirus en/of mogelijkheden voor u als (ver)huurder? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos. Verkeert u als huurder in financiële problemen en wilt u weten hoe u een faillissement kunt voorkomen? Of heeft u als verhuurder te maken met een huurder in de financiële problemen? Neem dan contact op met Ilse Harmsen.