Welke lessen kunnen we trekken uit huurrechtelijke corona-uitspraken?

Op 27 mei jl. heeft de rechtbank Noord-Nederland als eerste geoordeeld over de gevolgen die de coronacrisis heeft op een lopende huurovereenkomst. De vraag stond centraal of de sluiting van een cafébedrijf als gevolg van de overheidsmaatregel als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW kan worden gekwalificeerd zodat de huurder (Bierbrouwer Inbev) op grond van art. 7:207 BW (met terugwerkende kracht) aanspraak op huurprijsvermindering kan maken. De rechter beantwoordt deze vraag bevestigend.

Volgens de rechter staat in deze zaak vast dat (1) het gehuurde uitsluitend bestemd is als cafébedrijf, (2) cafébedrijven in verband met het coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en (3) de huurder en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen. De rechter verwijst naar de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling waaruit volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van art. 7:204 BW, zodat een huurder op grond van art. 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Zo ook de huurder in deze zaak.

Art. 7:207 BW is echter van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. De rechter oordeelt in het onderhavige geval op grond van de Haviltex-norm dat partijen dit niet hebben uitgesloten bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1984 (op welk moment art. 7:207 BW nog niet bestond). Dit werkt dus in het voordeel van de huurder.

De rechter komt in deze zaak niet toe aan de vraag of de huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Op 29 mei jl. heeft de rechtbank Gelderland een andersluidende uitspraak gedaan over het recht op huurprijsvermindering. In deze zaak heeft de huurder (voetbalclub Vitesse) een beroep op huurprijsvermindering gedaan omdat zij geen gebruik van het voetbalstadion kan maken nu de wedstrijden door de coronacrisis zijn afgelast.

Bij de vordering van de huurder draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. De rechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Het is volgens de rechter immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Het is naar oordeel van de rechter dan ook aannemelijk dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter is daarnaast van oordeel dat het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert.

Vervolgens moet de rechter beoordelen of de huurder vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ-voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden.

Of van onvoorziene omstandigheden sprake is, moet volgens de rechter (naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen) worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen, zoals hoe groot het verlies van de huurder als gevolg van de coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

De huurder heeft haar vordering ten aanzien van haar financiële positie in deze zaak onvoldoende feitelijk en inhoudelijk onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. De rechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing.

Op 3 juni jl. heeft de rechtbank Overijssel geoordeeld dat de verplichte sluiting van het horecabedrijf vanwege coronamaatregelen aan de huurder moet worden toegerekend omdat in de algemene bepalingen een artikel is opgenomen die het risico met betrekking tot het wel of niet beschikken van vergunningen op de huurder rust. De huurder heeft haar betalingsverplichting volgens de rechter ten onrechte opgeschort.

De rechter oordeelt dat de gedwongen sluiting van het horecapand geen gebrek oplevert nu de sluiting in de gegeven omstandigheden aan de huurder is toe te rekenen. De rechter wijst op de toepasselijke algemene bepalingen waarin is bepaald dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder (art. 2.5.1). Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd. Ook is het volgens de rechter verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge art. 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Ook een beroep op overmacht slaagt in deze zaak niet. De rechter oordeelt dat de huurder weliswaar vanaf half maart 2020 haar deuren heeft moeten sluiten, maar die sluiting op zichzelf de betaling van de huurprijs niet belet. Betalingsonmacht die het gevolg is van omstandigheden die voor rekening of risico van de schuldenaar komen, levert in beginsel geen geslaagd beroep op overmacht op. Er kunnen zich volgens de rechter vele, denkbare oorzaken voordoen waardoor een schuldenaar niet (meer) de middelen heeft om te betalen en in de praktijk doen die oorzaken zich ook geregeld voor, bijvoorbeeld ingetreden arbeidsongeschiktheid of werkloosheid waardoor een inkomensterugval is ontstaan. In die gevallen zal de schuldenaar toch moeten betalen ook al kan hij dat (vaak) buiten zijn schuld om niet. Voor de huurder ligt het niet anders. Natuurlijk is het zo dat de omzet van de huurder vanaf half maart is weggevallen, maar dat behoort volgens de rechter tot haar risico.

Op 11 juni jl. heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld over de gevolgen van het coronavirus. Ook deze rechter beantwoordt bevestigend op de vraag of de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW.

De rechter is van oordeel dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Gelet op de aard van de overeenkomst is het maatgevend dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert.

De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is volgens de rechter dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW de overeenkomst wijzigt of ontbindt.

Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het naar oordeel van de rechter niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, maar deze dient over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds zou het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van de huurder zou worden verlaagd tot nihil wegens afwezigheid van huurgenot als gevolg van een gebrek. In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen.

In deze zaak wordt de gedeeltelijke opschorting van de huurprijs door de huurder redelijk geacht. Omdat een definitieve huurprijsvermindering door de bodemrechter moet worden vastgesteld en thans niet vaststaat hoe de situatie rondom het coronavirus zich de komende maanden ontwikkelt, acht de kantonrechter in afwachting van het oordeel van de bodemrechter in een daartoe aan te spannen bodemprocedure een opschorting van 25% van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden na 1 april 2020, derhalve tot 1 oktober 2020, redelijk.

De uitspraken laten een wisselend beeld zien van hoe rechters naar de juridische vraagstukken in relatie tot de coronacrisis kijken. Er kunnen echter (helaas) nog geen harde conclusies uit worden getrokken omdat het om kortgedinguitspraken gaat waarin de rechter slechts een voorlopig oordeel geeft. Uitspraken in bodemprocedures zijn in dit kader nog niet gewezen.

Uit het voorgaande kunnen in ieder geval wel lessen worden getrokken voor het geval partijen een nieuwe overeenkomst met elkaar wensen aan te gaan. Voor de verhuurder is het van belang dat in de overeenkomst (al dan niet in afwijking van de algemene bepalingen) opgenomen worden dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van gedwongen overheidsmaatregelen niet kwalificeert als een gebrek. Daarnaast kan opgenomen worden dat het recht op huurprijsvermindering bij een eventuele (van overheidswege) gedwongen (gedeeltelijke) sluiting voor rekening van de huurder komt. Een huurder dient er daarentegen bewust van te zijn dat dergelijke gevolgen vanaf nu voor zijn rekening komen en dient hier op voorhand het gesprek met de verhuurder over aan te gaan. Achteraf zal een huurder bij een nieuwe huurovereenkomst immers geen, althans dat ligt dan veel minder voor de hand, beroep op onvoorziene omstandigheden kunnen doen.