Spoedwetgeving maakt tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte mogelijk

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten voor de duur van maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).

Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigen van rechtswege door het verstrijken van de overeengekomen termijn. De huurder heeft daarbij geen recht op huurbescherming. Wel moet de verhuurder binnen een periode van één tot drie maanden voor de einddatum de huurder schriftelijk informeren over het einde van de huurovereenkomst. Stuurt de verhuurder geen of niet tijdig een schriftelijke kennisgeving, dan wordt de huur verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder wel huurbescherming. Dat geldt ook indien na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan. De overeenkomst wordt dan opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd.

De tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten maakt verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst tijdens de coronacrisis mogelijk zonder dat hierdoor huurbescherming voor de huurder ontstaat.

De spoedwet treedt met terugwerkende kracht in werking per 1 april 2020. De wet maakt het mogelijk om huurovereenkomsten die normaliter zouden eindigen tussen 1 april 2020 en 1 juli 2020 te verlengen met maximaal drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020.

Uit de memorie van toelichting blijkt dat gekozen is voor een termijn van ten hoogste drie maanden in aansluiting op de andere maatregelen naar aanleiding van het coronavirus die door het kabinet zijn aangekondigd. Omdat het nog onzeker is hoe lang de coronacrisis zal voortduren kan de minister de spoedwet zo nodig verlengen.

Zowel huurder als verhuurder kunnen de andere partij schriftelijk verzoeken in te stemmen met verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst voor 1, 2 of 3 maanden.

Het schriftelijke verzoek van de huurder moet worden gedaan binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt.

Een tijdelijke huurovereenkomst die met toepassing van de tijdelijke wet is verlengd, heeft na die verlenging dezelfde status als een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid van het BW. Met andere woorden: de reguliere wettelijke bepalingen over tijdelijke huurovereenkomsten zijn dan onverkort van toepassing. De verlengde tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege als de verhuurder tijdig heeft aangezegd. Indien de verhuurder niet tijdig heeft aangezegd, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd. Datzelfde geldt indien de huurovereenkomst na afloop van de verlenging op grond van de voorgestelde tijdelijke wet wordt gevolgd door een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst.

De verhuurder kan binnen een week na ontvangst van het schriftelijke verzoek van de huurder (schriftelijk) weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst. De spoedwet noemt in artikel 4 de weigeringsgronden:

a.    verkoop van de woning: het feit dat de verhuurder de woning heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;

b.    verhuur aan een ander: het feit dat de verhuurder de woning opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;

c.    dringend eigen gebruik: het feit dat de verhuurder de woning zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;

d.    renovatie: het feit dat de verhuurder de woning wil renoveren en deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen voor de renovatie; en

e.    sloop: het feit dat de verhuurder de woning wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen voor de sloop.

De voorwaarde is uiteraard wel dat de verhuurder verplicht is om de woning aan een derde ter beschikking te stellen (of zelf dringend nodig heeft) op een datum die is gelegen voor de door de huurder voorgestelde einddatum. Bovendien moet de verhuurder die verplichting zijn aangegaan vóór 1 april 2020.

Daarnaast kan de verhuurder binnen een week na ontvangst van het verzoek van de huurder schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Dit zijn gebruikelijke redenen om tot ontbinding van een lopende huurovereenkomst over te gaan. Deze wet brengt daar geen verandering in.

Als de verhuurder op een van de genoemde gronden weigert in te stemmen met de door de huurder gevraagde verlenging, kan de huurder verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

De rechter neemt een beslissing op basis van alle feiten en omstandigheden van het geval. Het verzoek aan de rechter wordt ingewilligd als de rechter oordeelt dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op een van de weigeringsgronden of wanneer de rechter van oordeel is dat het belang van de huurder in dit geval zwaarder weegt. In de belangenafweging tussen huurder en verhuurder wordt ook rekening gehouden met de vraag of de huurder in deze tijd van maatschappelijke beperkingen ter bestrijding van het coronavirus een andere woonruimte heeft kunnen zoeken.

Zolang de procedure bij de rechter loopt blijft de tijdelijke huurovereenkomst van kracht tot de rechter heeft beslist op het verzoek. Indien de rechter het verzoek van de huurder toewijst, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met de termijn, genoemd in het verzoek. De rechter kan ook bepalen dat de huurovereenkomst met een andere termijn wordt verlengd.

Wanneer een verhuurder aan de huurder een schriftelijke aanzegging doet dat de tijdelijke huurovereenkomst eindigt en dat de huurder de woning moet opleveren, moet de verhuurder op grond van de spoedwet de huurder ook informeren over de mogelijkheden op grond van deze wet. De verhuurder zal de huurder dus moeten wijzen op de mogelijkheid om een tijdelijke verlenging aan te vragen.

Het kan natuurlijk zo zijn dat de verhuurder al vóór de inwerkingtreding van de spoedwet aan de huurder de schriftelijke aanzegging heeft gedaan dat de tijdelijke huur eindigt en dat de huurder de woning moet verlaten. Dan heeft de huurder nog de tijd om binnen een week na de datum van inwerkingtreding van de spoedwet een schriftelijk verzoek tot verlenging te doen bij de verhuurder.

Als de minister de uiterste datum verlengt en de verhuurder de huurder vóór 1 juni 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt en die huur verstrijkt na 30 juni 2020, dan kan de huurder het verzoek tot verlenging nog indienen tot 9 juli 2020.

De spoedwet maakt het dus voor partijen mogelijk om een huurovereenkomst te verlengen zonder dat hierdoor huurbescherming ontstaat. Dit lijkt echter eenvoudiger dan het is. En een verhuurder moet de termijnen goed in de gaten houden om te voorkomen dat de huurovereenkomst na de tijdelijke verlenging alsnog voor onbepaalde tijd kan worden voortgezet.

Heeft u vragen over de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten? Neem dan contact op met de sectie huurrecht.