null

Zorginstelling: bent u zich als verhuurder bewust van de verplichtingen uit de Overlegwet?

Een zorginstelling moet als verhuurder met veel verplichtingen rekening houden. Zo ook met de verplichting om huurders te informeren over het beleid en beheer dat te maken heeft met haar woongelegenheden. En in dat kader met de rechten die huurders als gevolg van die informatieverplichting hebben. Het recht op overleg, het recht om advies uit te brengen en in bepaalde gevallen een instemmingsrecht. In de praktijk wordt hier niet altijd bij stilgestaan. Bent u zich bewust van de rechten en verplichtingen uit de Overlegwet?

De Overlegwet

De Overlegwet (officieel de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’) bepaalt het kader waarbinnen een verhuurder van meer dan 25 woongelegenheden haar huurders bij haar beleid en beheer moet betrekken. De verplichtingen uit deze wet zijn dus ook van toepassing op zorginstellingen die meer dan 25 woongelegenheden verhuren.

Informatieverplichting van de zorginstelling

De informatieverplichting heeft betrekking op beleid en beheer voor zover dat:

  1. rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden/wooncomplexen en de woonomgeving daarvan,
  2. rechtstreeks van invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de betrokken huurders en
  3. voor de huurders van wezenlijk belang kan zijn.

De verplichting ziet in ieder geval op de volgende onderwerpen:

  • het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving;
  • het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden;
  • het toewijzings- en verhuurbeleid;
  • de door de zorginstelling in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur;
  • het beleid inzake de huurprijzen;
  • de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de zorginstelling aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen;
  • een voorstel tot een fusie;
  • het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken;
  • het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven;
  • overeenkomsten met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, servicekosten en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van de zorginstelling; en
  • de uitspraken van de klachtencommissie van de zorginstelling.

Alle huurders hebben het recht informatie op te vragen over het bestaande beleid over de genoemde onderwerpen. De zorginstelling is verplicht daar gevolg aan te geven.

Als de zorginstelling het voornemen heeft het beleid of beheer ten aanzien van de genoemde onderwerpen te wijzigen, is zij verplicht haar huurders hier op eigen initiatief (dus actief) over te informeren. De zorginstelling moet daarbij ook de redenen die aanleiding zijn voor de voorgenomen wijziging mededelen en aangeven wat de gevolgen daarvan voor de huurders zullen zijn. Deze ‘actieve informatieverplichting’ geldt alleen jegens een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie.

Is er sprake van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie?

Het is dus van belang om na te gaan of u met een huurdersorganisatie of bewonerscommissie te maken heeft. Een huurdersorganisatie is een ‘vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders’. De Overlegwet stelt hier aanvullende eisen aan die betrekking hebben op de rechtsvorm, de doelstelling, de representativiteit en het democratische gehalte van de organisatie.

Een bewonerscommissie is wat informeler van aard. Het wordt gedefinieerd als een ‘commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex’. Het gaat daarbij om een complex van meer dan 25 woongelegenheden. Een bewonerscommissie verschilt van een huurdersorganisatie in die zin dat zij geen rechtspersoonlijkheid hoeft te bezitten. Wel geldt voor een bewonerscommissie het vereiste dat zij aannemelijk moet kunnen maken dat zij de belangen van de huurders van het betrokken complex behartigt en zij namens deze huurders met de verhuurder in overleg kan treden.

Zo ja, welke rechten hebben zij?

De zorginstelling is verplicht om ervoor te zorgen dat een huurdersorganisatie of bewonerscommissie de werkzaamheden kan verrichten die met haar taak verband houden. Als een zorginstelling dus het voornemen heeft haar beleid of beheer te wijzigen, moet zij rekening houden met de rechten die daaruit voor de huurders voortvloeien.

De belangrijkste rechten zijn:

  • Recht op overleg: de zorginstelling is verplicht overleg met de huurdersorganisatie of bewonerscommissie aan te gaan als daar om wordt verzocht. Dit betekent overigens niet dat de zorginstelling overeenstemming met haar huurders moet bereiken over haar voorgenomen wijziging van beleid of dat er tot een gezamenlijk besluit moet worden gekomen. De eindverantwoordelijkheid blijft bij de zorginstelling.
  • Recht om advies uit te brengen: de zorginstelling mag een voorgenomen wijziging van beleid niet eerder uitvoeren dan nadat de huurdersorganisatie of bewonerscommissie minimaal zes weken de tijd heeft gehad hier een advies over uit te brengen. Het advies bindt de zorginstelling niet. Wel is zij verplicht om binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijk advies aan de huurdersorganisatie of bewonerscommissie mee te delen of zij het advies wel of niet volgt.
  • Instemmingsrecht: de zorginstelling mag het beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten niet wijzigen voordat de huurdersorganisatie hier mee heeft ingestemd. De bewonerscommissie heeft dit instemmingsrecht niet.

Is er nog geen huurdersorganisatie of bewonerscommissie actief? Dan kan het ook interessant zijn om er één op te (laten) richten. Ga hierover het gesprek aan met uw huurders.

Tip: leg samenwerkingsafspraken schriftelijk vast

Een goede samenwerking tussen de zorginstelling en haar huurders is van belang en biedt veel voordelen in de praktijk. Een huurdersorganisatie of bewonerscommissie geeft vanuit het perspectief van de huurders informatie en advies waar een zorginstelling niet direct aan denkt. Door in gesprek te gaan, kan nagedacht worden over en eventueel rekening gehouden worden met de behoefte en wensen van beide partijen.

Het is mogelijk om de huurdersorganisatie of bewonerscommissie meer bevoegdheden toe te kennen of rechten te verruimen dan die in de Overlegwet zijn genoemd. In dat geval is het van belang om de afspraken schriftelijk vast te leggen in bijvoorbeeld een samenwerkingsovereenkomst. Ga hier wel zorgvuldig mee om. De Overlegwet bevat namelijk al een redelijk uitgebalanceerd geheel van rechten en verplichtingen. Een uitbreiding daarvan kan tot complexere situaties leiden als gevolg waarvan de samenwerking uit balans kan raken.

Slot

Vraagt u zich af of uw zorginstelling voldoet aan de verplichtingen uit de Overlegwet? Wilt u weten of uw huurders vertegenwoordigd worden door een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie en u dus rekening moet houden met een overleg-, advies- en/of instemmingsrecht? Of heeft u interesse in het laten opstellen of beoordelen van een samenwerkingsovereenkomst? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.

Deze blog gaat slechts in op de hoofdpunten van de Overlegwet. Wilt u meer over dit onderwerp weten? Het is ook mogelijk hier een inhouse-workshop over te ontvangen. Neem bij interesse vrijblijvend contact op met Daniëlle de Vos over de mogelijkheden.