Met enige regelmaat krijgen wij van gemeenten de vraag of (en zo ja hoe) een lopende erfpacht kan worden beëindigd. De wens om tot tussentijdse beëindiging over te gaan is uiteenlopend, maar over het algemeen heeft het te maken met een beoogde nieuwe functie voor het betreffende perceel. In deze blog staan wij stil bij de opzegging op grond van het “algemeen belang”, welke opzeggingsgrond vaak voorkomt in algemene erfpachtvoorwaarden en/of de akte van vestiging. Is het nuttig om daar een beroep op te doen of ligt het meer in de rede om te kiezen voor een onteigeningsprocedure?

Wettelijke opzeggingsgronden

De mogelijkheden om een erfpacht op te zeggen zijn beschreven in artikel 5:87 BW. Uitgangspunt daarbij is (volgens lid 1) dat een erfpacht kan worden opgezegd door de erfpachter, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. De eigenaar van het perceel (de erfverpachter) kan daarnaast op grond van lid 2 een erfpacht opzeggen, als (i) de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen óf (ii) de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Tot slot voorziet artikel 5:87 lid 3 BW in de mogelijkheid van opzegging als de bevoegdheid daartoe is opgenomen in de akte van vestiging. Op grond van dit artikel wordt in algemene erfpachtvoorwaarden en/of de akten van vestiging een opzeggingsmogelijkheid voor de erfverpachter op grond van het “algemeen” belang mogelijk gemaakt.

Voorbeeld opzeggingsmogelijkheid algemeen belang

Onze ervaring leert dat vele gemeenten een opzeggingsbepaling hebben opgenomen voor opzegging op grond van het algemeen belang. Als voorbeeld noemen wij de gemeente Hengelo. In artikel 1.29 sub a van de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van onroerende zaken in erfpacht door de gemeente Hengelo 2022 (Algemene Voorwaarden) is daarover het volgende opgenomen:

“De gemeente kan het erfpachtrecht opzeggen om redenen van algemeen belang. De beëindiging geschiedt door opzegging van het recht nadat de gemeenteraad een daartoe strekkend besluit heeft genomen.”

De overige leden van het artikel beschrijven de inhoudelijke en procedurele regels en voorwaarden om te komen tot een opzegging op grond van het algemeen belang. In artikel 1.30 sub a van de Algemene Voorwaarden is voorts opgenomen dat als het erfpachtrecht met een beroep op het algemeen belang wordt opgezegd, schadeloosstelling plaatsvindt op onteigeningsbasis:

“Indien het erfpachtrecht eindigt op de wijze als bedoeld in artikel 1.29, vindt schadeloosstelling plaats op basis van de Onteigeningswet of, na intrekking van de Onteigeningswet, de daarvoor in de plaats tredende wetgeving.”

In de overige leden van het artikel worden de inhoudelijke en procedurele regels en voorwaarden beschreven voor de vaststelling van de schadeloosstelling. Zo dient de schadeloosstelling te worden vastgesteld door drie deskundigen, te benoemen door de rechtbank, als partijen niet tot overeenstemming komen.

Schadeloosstelling op onteigeningsbasis houdt in dat de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de opzegging van het erfpachtrecht volledig wordt vergoed. De wijze waarop de schadeloosstelling bij onteigeningen wordt berekend is (sinds 1 januari 2024) opgenomen in § 15.3.1 van de Omgevingswet.

De bedoeling van de regeling is duidelijk: de gemeente houdt met deze tussentijdse opzeggingsmogelijkheid regie op het in erfpacht uitgegeven perceel en de erfpachter heeft recht op schadeloosstelling op onteigeningsbasis.

Voorbeelden uit de rechtspraak

De jurisprudentie die beschikbaar is over opzegging op grond van het algemeen belang is op twee handen te tellen. De jurisprudentie die er is betreft opzeggingen in het algemeen belang met een grondslag in plannen voor herinrichting van een deel van de gemeente zoals de binnenstad of een bedrijventerrein. In de meeste gevallen is de schadeberekening zoals bij onteigening een punt van discussie. Ook wordt de rechtmatigheid van de opzegging door de rechter getoetst waarbij gekeken wordt of de opzeggingsbevoegdheid is opgenomen in de akte van vestiging. Het handelen van de gemeente wordt tevens getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waarna ook een belangenafweging wordt gemaakt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 kan worden geconcludeerd dat de mogelijkheid tot onteigening van een erfpachtrecht op grond van de Onteigeningswet (thans de Omgevingswet) niet in de weg staat aan de mogelijkheid van opzegging van dat recht door de overheid als grondeigenaar op grond van artikel 5:87 lid 3 BW.

Wel/geen gebruik maken van de opzeggingsmogelijkheid en relatie met onteigening

Ondanks dat veel gemeenten de opzegging op grond van het algemeen belang in hun algemene erfpachtvoorwaarden of in de akte van vestiging hebben opgenomen, blijkt dat hier niet veel rechterlijke uitspraken over zijn gewezen. Dat zou erop kunnen wijzen dat dergelijke opzeggingen zelden verzet opleveren van de erfpachter en dus minnelijk worden geregeld. Mede gelet op onze eigen ervaring, denken wij dat dit erop kunnen duiden dat de regeling vanwege de (rechts)gevolgen en risico’s dermate moeilijk werkbaar is dat de praktijk daar geen gebruik van maakt. De redenen daarvan zouden gelegen kunnen zijn in de inhoudelijke en procedurele regels en voorwaarden die bij de opzegging in acht moeten worden genomen. Daar komt bij dat het erfpachtrecht een hoog rechtszekerheidskarakter heeft als zakelijk en langdurig recht. Dat brengt dan ook mee dat de rechter, als het op een procedure aankomt, de opzegging op zijn rechtmatigheid zal beoordelen. Dat leidt ertoe dat zowel tegen de opzegging als tegen de vaststelling van de schadeloosstelling mogelijkheden bestaan om te procederen. De kwestie wordt nog verder gecompliceerd als sprake is van (bevoegde) verhuur aan een derde. Een langdurige en kostbare exercitie met risico’s op vertraging voor de beoogde ontwikkeling en zonder garanties dat het erfpachtrecht en eventuele huurovereenkomsten uiteindelijk ook worden beëindigd.

Naast de mogelijkheid tot het tussentijds beëindigen van de erfpacht op grond van het algemeen belang, kunnen gemeenten ook gebruik maken van hun publiekrechtelijke onteigeningsbevoegdheid op grond van de Omgevingswet. Het voordeel van een onteigeningsprocedure is dat dit tot een duidelijk en beter planbaar resultaat leidt. De inschrijving van de onteigeningsakte heeft namelijk tot gevolg dat de eigendom van de zaak vrij van alle lasten en rechten die tot de zaak bestaan (en aldus ook vrij van erfpacht en eventuele huur- of gebruiksovereenkomsten), wordt verkregen. Daarna kan de procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling verder worden afgehandeld: die procedure belemmert de eigendomsovergang en dus de start van de beoogde ontwikkeling niet. De onteigeningsprocedure kost weliswaar tijd en geld maar een civielrechtelijke procedure evenzeer. Daarnaast is het bij een civielrechtelijke procedure de vraag of tot eenzelfde resultaat kan worden gekomen en is het onzeker hoelang de procedure zal duren. Een onteigeningsprocedure is, in tegenstelling tot de civielrechtelijke procedure, omgeven met een strikte wettelijk beschreven procedure waardoor de looptijd in grote lijnen is in te schatten.

Conclusie

Op welke gronden en op basis van welke procedure een erfpachtrecht wordt beëindigd luistert nauw. Wilt u meer weten over de mogelijkheden in een concreet geval? Neem dan contact op met Erina Baljić en Jurgen Vermeulen.