Een huurovereenkomst eindigt uitsluitend door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst moeten wettelijke (dwingendrechtelijke) opzeggingsformaliteiten in acht worden genomen.
Huurovereenkomst opzeggen
In het algemeen geldt dat een huurovereenkomst moet worden opgezegd per aangetekende brief of deurwaardersexploot. De verhuurder moet bij de opzegging de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Zonder vermelding van gronden is de opzegging nietig en heeft het geen rechtsgevolg.
Naast de gronden moet de opzegging uitdrukkelijk het verzoek aan de huurder bevatten om binnen zes weken aan de verhuurder schriftelijk mede te delen of de huurder al dan niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst. Stemt een huurder niet of niet binnen de termijn van zes weken in met de beëindiging? Dan kan de huurovereenkomst alleen door de rechter worden beëindigd. De rechter neemt alleen de in de opzegging vermelde grond(en) in aanmerking. Als de rechter de vordering van de verhuurder toewijst, wordt gelijktijdig de ontruimingsdatum vastgesteld. Een huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk over de beëindigingsvordering heeft beslist. Verzet, hoger beroep en cassatie hebben in beginsel een schorsende werking.
Een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst is in beginsel niet mogelijk, tenzij zich de uitzonderlijke situatie voordoet dat sprake is van onvoorziene (niet in de overeenkomst verdisconteerde) omstandigheden.
Specifiek ten aanzien van opzegtermijn woonruimteregime
Ten aanzien van het woonruimteregime geldt voor de huurder een opzegtermijn die gelijk is aan de overeengekomen betaaltermijn: minimaal één maand en maximaal drie maanden. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn die afhankelijk is van de duur van de overeenkomst: minimaal drie maanden en maximaal zes maanden.
De wet schrijft zes dwingendrechtelijke opzeggingsgronden voor de verhuurder voor:
- de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt
- een ontruimingsbeding
- dringend eigen gebruik
- het weigeren van een redelijk aanbod van verhuurder
- de verwezenlijking van een bestemmingsplan
- bij hospitaverhuur: belangenafweging
Bij (ver)huur op basis van de Leegstandwet of in geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd gelden andere (dwingendrechtelijke) regels.
Specifiek ten aanzien van opzegtermijn bedrijfsruimte (7:290 BW)-regime
Verhuurder en huurder kunnen de overeenkomst die voor vijf jaar geldt, respectievelijk de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, opzeggen tegen het einde van de vijfjaarstermijn, respectievelijk tegen het einde van de overeengekomen (langere) termijn. Wordt de overeenkomst niet opgezegd tegen het einde van deze eerste termijn, dan vindt verlenging van de overeenkomst plaats en ontstaat een nieuwe opzegmogelijkheid tegen het einde van de tweede termijn. De opzegtermijn is voor beide partijen minimaal een jaar en bij opzegging moeten direct de redenen worden gegeven waarom wordt opgezegd.
Wanneer de verhuurder opzegt tegen het einde van de eerste termijn, kan de rechter de beëindigingsvordering slechts toewijzen als:
a. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt; of
b. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
Als de opzegging is gedaan aan het einde van de tweede termijn, maakt de rechter een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
Naast de hiervoor genoemde opzeggingsgronden kan de rechter de beëindigingsvordering ook toewijzen als:
c. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt; en
d. de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken op grond van een geldig bestemmingsplan dat op het verhuurde ligt.
Specifiek ten aanzien van kantoorruimte (7:230a BW)-regime
Er gelden geen (dwingendrechtelijke) opzeggingsformaliteiten bij het beëindigen van een huurovereenkomst betreffende een kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Door het ontbreken van deze rechtsbescherming, komt de huurder wel ontruimingsbescherming toe. Dit houdt in dat de huurder de bedrijfsruimte bij het eindigen van de huurovereenkomst niet onmiddellijk hoeft te ontruimen.
De huurder geniet van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk de ontruiming is aangezegd. Pas aan het einde van deze tweemaandentermijn hoeft hij het gehuurde te ontruimen. Binnen deze termijn kan de huurder de rechter verzoeken om de periode waarin hij ontruimingsbescherming geniet, te verlengen. Het indienen van een dergelijk verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan totdat op het verzoek is beslist. De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van maximaal een jaar. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met maximaal een jaar worden verlengd.
Huurovereenkomst ontbinden
Een huurovereenkomst kan door de rechter worden ontbonden in geval van tekortkoming van de (ver)huurder bij nakoming van de overeenkomst. Denk aan wanbetaling, schending goed (ver)huurderschap, illegaal onder(ver)huur of de overtreding van wettelijke regels.
Beëindigen huurovereenkomst met wederzijds goedvinden
Een beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden kan alleen rechtsgeldig worden overeengekomen nadat de huurovereenkomst is ingegaan. De bepalingen voor huurbescherming zijn dan niet van toepassing.