De Wet goed verhuurderschap: zijn uw huurovereenkomsten al aangepast?

Goed verhuurderschap wordt wettelijk vastgelegd. Dit betekent:

1. verbod op iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie);
2. verbod op iedere vorm van intimidatie;
3. schriftelijkheidsvereiste aangaan huurovereenkomst;
4. maximering van de waarborgsom;
5. informatieverstrekkingsplicht bij het aangaan van de huurovereenkomst;
6. beperking omvang servicekosten; en
7. verbod op dubbele bemiddelingskosten.

Deze regels gelden voor verhuurders van woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. 

We lichten elke regel hieronder toe.

Om te voorkomen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich schuldig maken aan discriminatie moeten zij:

1. een heldere en transparante selectieprocedure hanteren;
2. objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van woningen;, en
3. de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.

Dit houdt in dat de verhuurder en verhuurbemiddelaar in ieder geval over een werkwijze moeten beschikken die erop is gericht ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen. Hier moet ook uit blijken welke doeltreffende maatregelen genomen worden als het verbod geschonden wordt of dreigt te worden.

Let op: de werkwijze en bijbehorende maatregelen moeten schriftelijk worden vastgelegd en het moet voor een ieder inzichtelijk zijn (denk aan een publicatie op uw website). Is uw beleid al in orde?

Voorkomen moet worden dat verhuurders en verhuurbemiddelaars dreigementen en/of fysiek of verbaal geweld (blijven) gebruiken. Hierbij kan ook worden gedacht aan het in rekening brengen van (onterecht) te hoge huurprijzen, het dreigen met het niet verlengen van een tijdelijke huurovereenkomst, het niet verstrekken van voorzieningen waar de huurder recht op heeft, het weigeren van uitvoeren van onderhoud, het zonder toestemming binnentreden van woningen, of het ten onrechte niet (volledig) terugbetalen van de waarborgsom.

Verhuurders zijn verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Hiermee wordt voorkomen dat zogenaamde ‘ontduikingsconstructies’ worden toegepast, bijvoorbeeld om onder het wettelijke huurbeschermingsregime uit te komen.

 Let op: deze verplichting geldt alléén voor huurovereenkomsten die na 1 juli 2023 worden gesloten.

Vanaf 1 juli 2023 mag slechts een waarborgsom van maximaal twee keer de kale aanvangshuurprijs bij huurders in rekening worden gebracht.

Daarnaast worden verhuurders verplicht de waarborgsom bij einde huurovereenkomst binnen maximaal veertien dagen terug te betalen aan de huurder. Tenzij sprake is van achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding en/of schade aan het gehuurde die voor rekening van de huurder komt. In dat geval geldt een terugbetalingstermijn van dertig dagen. Als de verhuurder kosten met de waarborgsom verrekent, moet de huurder daar schriftelijk over worden geïnformeerd en een volledige kostenspecificatie ontvangen. 

Let op: deze maximering geldt alleen voor nieuwe huurovereenkomsten die na 1 juli 2023 worden gesloten. Hogere waarborgsommen in bestaande huurovereenkomsten hoeven dus niet naar beneden te worden bijgesteld.

Verhuurders zijn verplicht huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten. De inhoud van deze informatieplicht wordt uitgewerkt in de Regeling goed verhuurderschap.

Het gaat over:

• de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
• de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop en de termijnen waarbinnen deze waarborgsom bij beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder wordt terugbetaald dan wel verrekend;
• de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten, waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder moet worden verstrekt;
• de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente;
• de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde.

Let op: voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 juli 2023 geldt dat de vereiste informatie uiterlijk binnen één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding wordt verstrekt (uiterlijk 1 juli 2024). Huurders kunnen hier door middel van een brief of addendum bij de huurovereenkomst over worden geïnformeerd. Denk hier dus op tijd aan!

Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten en het als verdienmodel wordt gebruikt, wordt de omvang ervan beperkt. Alleen de servicekosten zoals genoemd in artikel 7:259 en 7:261 van het Burgerlijk Wetboek mogen in rekening worden gebracht.

Voor verhuurbemiddelaars geldt dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen bij huurders. Dit verbod geldt op dit moment al, maar nieuw is dat gemeenten hier nu (actief) op kunnen handhaven.

Met de inwerkingtredingsdatum van 1 juli 2023 in zicht is het van belang dat u als verhuurder of verhuurbemiddelaar goed bent voorbereid. Pas daarom tijdig uw modelhuurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden aan en breng een selectieprocedure voor het toewijzen van woningen en een schriftelijke werkwijze ter voorkoming van ongerechtvaardigd onderscheid in beeld. Informeer uw huidige huurders ook tijdig (uiterlijk 1 juli 2024) over de veranderingen.

Heeft u vragen over de Wet goed verhuurderschap? Neem dan vrijblijvend contact op met Daniëlle de Vos of Dagmar van der Wal.