De Wkb en gevolgklasse 1: hoe zit het precies?

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (‘Wkb’) reguleert de private kwaliteitsborging van bouwwerken en voorziet in een aantal wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’).

Het BW wijzigt samengevat op vijf punten:

1.    aanvulling waarschuwingsplicht aannemer;

2.    uitbreiding aansprakelijkheid aannemer na oplevering;

3.    opstellen en bijhouden opleverdossier voor opdrachtgevers;

4.    informatieplicht aannemer over aanwezigheid verzekering en financiële zekerheid; en

5.    informatieplicht aannemer over vervallen of verlengd inhouden van 5% zekerheid onder de notaris.

Over deze wijzigingen leest u meer in deze blog.

Het nieuwe stelsel van private kwaliteitsborging geldt de eerste jaren alleen voor bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen. Aan de hand van de uitkomsten van jaarlijkse evaluaties wordt bekeken wanneer het nieuwe stelsel ook gaat gelden voor bouwwerken die onder de andere gevolgklassen vallen.

De Wkb gaat uit van het uitgangspunt: hoe groter de gevolgen van het falen van een bouwwerk en van het gebruik ervan, hoe zwaarder de regels voor kwaliteitsborging.
De indeling in gevolgklassen is bepaald door aspecten met de grootste directe gevolgen voor gebruikers in geval van falen van een bouwwerk: constructieve veiligheid en brandveiligheid.

De volgende bouwwerken vallen onder gevolgklasse 1 (art. 2.17 lid 3 Bbl):

• op de grond gebouwde woningen. Zoals: vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeswoningen maar ook nevengebruiksfuncties zoals garages of kantoor aan huis;
• woonboten en andere drijvende woningen;
• op de grond gebouwde vakantiehuisjes en andere vakantieverblijven.
• bouwwerken van maximaal 2 bouwlagen met een industriefunctie. Bijvoorbeeld: opslaghallen, veestallen, productiehallen, magazijnen, kassen of werkplaatsen.
• bouwwerken van maximaal 2 bouwlagen met een industriefunctie die een nevengebruiksfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Denk aan: het bouwen van een magazijn bij een winkel. Zo'n magazijn valt onder gevolgklasse 1, ook al valt de winkel zelf niet onder gevolgklasse 1.
• bovengrondse infrastructurele werken voor langzaam verkeer tot maximaal 20 meter overspanning. Denk aan: kleine bruggen voor fietsers, voetgangers, rolstoelgangers of bromfietsen. De bruggen mogen niet over een rijks- of provinciale weg liggen.
• andere bovengrondse bouwwerken die geen gebouw zijn, tot maximaal 20 meter hoog. Denk aan: kleine zendmasten, antennes, keermuren, walmuren, kademuren, gemalen of kleine windmolens.

• rijksmonument, (voor)beschermde monumenten;
• bouwactiviteit van een bouwwerk waar voor het in gebruik nemen een gebruiksmelding vereist is;
• bouwactiviteit waar een gelijkwaardige maatregel wordt toegepast uit het oogpunt van constructieve veiligheid of brandveiligheid;
• bouwactiviteit waarbij toepassing is gegeven aan NEN 6060 of NEN 6079 bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van een brandcompartiment;
• bouwactiviteit een bouwwerk betreft met daarin een activiteit waarin een vergunningplicht voor een milieubelastende activiteit nodig is;
• woningen die niet op de grond zijn gebouwd zoals een woning op een kantoorgebouw;
• vakantiehuisjes die niet op de grond staan zoals een gebouw met hotelkamers;
• kantoorgebouwen en winkelpanden;
• bouwwerken met meer dan 2 bouwlagen met een industriefunctie;
• bruggen of viaducten voor auto’s;
• waterkerende constructies (zoals stuwen en sluizen);
• andere bovengrondse bouwwerken die geen gebouw zijn, hoger dan 20 meter.

Het eerste jaar na inwerkingtreding is gevolgklasse 1 beperkt tot nieuwbouw. Verbouwactiviteiten zullen op zijn vroegst vanaf 2025 onder gevolgklasse 1 vallen.

Let op: het gaat hier alleen om verbouwactiviteiten die vergunning plichtig zijn onder de Omgevingswet. Hieronder vallen verbouwingen zoals het plaatsen van een dakopbouw, aanbouw over meerdere bouwlagen of het doorbreken van een dragende muur. Bij verbouw is de gevolgklasse afhankelijk van de aard en omvang van de beoogde verbouwactiviteiten

Veelvoorkomende verbouwingen zoals het plaatsen van een dakkapel, het vervangen van een badkamer of een keuken zijn onder de Omgevingswet vergunningsvrij voor de technische bouwactiviteit (er kan nog wel een vergunning nodig zijn voor de omgevingsplanactiviteit) waardoor er geen kwaliteitsborger ingeschakeld hoeft te worden.

Als een bouwwerk valt onder gevolgklasse 1 vindt toetsing van bouwkwaliteit plaats door een private kwaliteitsborger. Dit heeft ook tot gevolg dat het bestuursrechtelijke traject verandert.

De tijdlijn van een aanvraag onder de Omgevingswet ziet er samengevat als volgt uit:

Bron: Instituut voor Bouwkwaliteit (www.stichtingibk.nl)

Dit houdt kort gezegd in dat als een bouwwerk onder gevolgklasse 1 valt, een ‘melding bouwactiviteit’ bij het bevoegd gezag van de gemeente gedaan moet worden op uiterlijk vier weken voor de start bouw. Deze melding bevat in ieder geval (1) de keuze voor de kwalitietsborger, (2) de keuze voor het instrument en (3) afschrift van het borgingsplan. Uiterlijk twee dagen voor de start bouw wordt de melding ‘start bouw’ gedaan.

De kwaliteitsborger controleert vervolgens gedurende de bouw de werkzaamheden van de aannemer en hij ziet erop toe dat het bouwwerk bij de oplevering aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Bij de oplevering van het bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waarin hij onder andere verklaart dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. De initiatiefnemer meldt het bouwwerk met deze verklaring tot slot gereed bij het bevoegd gezag van de gemeente.

Het is belangrijk om in de gaten te houden welke bouwwerken onder gevolgklasse 1 vallen om te weten of een kwaliteitsborger ingeschakeld moet worden. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat in één bouwplan een combinatie van verschillende gevolgklassen zit. Hierbij kan gedacht worden aan een combinatie van grondgebonden woningen (gevolgklasse 1) en winkels (gevolgklasse 2). Een initiatiefnemer kan kiezen om één vergunning aan te vragen voor het hele project. In dat geval is de hoogste gevolgklasse bepalend. Een initiatiefnemer kan ook kiezen om het project op te splitsen in een deel woningen en een deel winkels. Voor de bouw van de grondgebonden woningen is het doen van een bouwmelding en inschakelen van een kwaliteitsborger verplicht, voor de bouw van de winkels is dat (nog) niet verplicht. In dat geval moet een omgevingsvergunning onder de nieuwe Omgevingswet worden aangevraagd.

Twijfelt u erover of voor de (ver)bouw van uw bouwwerk een kwaliteitsborger nodig is, dan kunnen wij u altijd voorzien van advies en informatie. Ook als uw modelcontracten en/of algemene voorwaarden van een Wkb-check wil voorzien, denken wij graag met u mee.

Heeft u vragen over de blog? Neem dan vrijblijvend contact op met Daniëlle de Vos of Iris van Willegen.